引言
- 2023年7月，中国恒大一次性补发2021年度、2022年上半年和2022年度共3份业绩财报，处于严重“资不抵债”状态。
- 利润表：2021-2022年中国恒大净亏损约8,120.3亿元。
- 资产负债表：2021年度，总资产约21,071亿元，总负债约25,802亿元，净资产约-4,731亿元；2022年度，总资产约18,383亿元，总负债约24,374亿元，净资产约-5,991亿元。
Why | 为什么延迟交了不合格卷?
1、年报为什么披露这么晚
- 更换会计师事务所。2023年1月将审计14年的普华永道换为上会栢诚，或是普华永道意识到恒大的风险已超过承受能力，无法靠额外的内部控制程序降低风险。
- 披露“无法表示意见”。即使中途将会计师事务所更换为上会栢诚，考虑到存在有关持续经营的多项不确定因素，以及期初余额和比较数字可能存在的错误表述，仍然出具了资本市场难得一见的“无法表示意见”，为恒大拖欠已久的作业交上了令市场震惊的答卷。
2、为什么会出现债务困局
- 外部因素：结构性危机。一是调控政策变化。由于出台限购、限贷等政策，限制购房人数和贷款额度，导致房地产市场需求下降，进而影响房企的销售和盈利能力；二是融资渠道收紧。房企通常需要大量资金来进行项目开发和运营，但政府可能会对融资渠道进行限制，比如收紧银行信贷政策、提高融资成本等。
- 内部因素：流动性危机。2021年9月，恒大旗下的投资理财公司“恒大财富”已暂停部分兑付，折射出恒大现金流不足的本质，随后虽然提出的暂时解决方案为现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付三种，但不能挽回投资者的信任。
What | 什么是恒大债务困局
- 严重资不抵债，两年亏损8千亿，总负债2.4万亿元，净资产近负6千亿。
How | 恒大为解决困局做了什么
1、变卖优质资产。可能被卖的资产包括恒大物业、恒大金融板块（恒大人寿、盛京银行已出售给沈阳国资）、恒大汽车、恒大足球、写字楼（香港与广州恒大中心），以及庞大的土地储备。截至2022年12月31日，恒大拥有土地储备2.1亿平方米。此外，还参与旧改项目79个，其中大湾区55个(深圳34个)、其他城市24个。
2、债务重组方案。将境外债务分为A组（全赔）和C组（差额赔），A组包括恒大发行的境外票据、债券和所借贷款，C组包括恒大境外金融负债（含担保和认沽期权）。
3、依靠融资续命。2023年3月恒大公布了一份201页的债务重组方案称，未来三年的核心任务是“复工复产”和“保交楼”，预计还需要2500-3000亿元的融资。
How good | 会不会大而不倒
1、对房地产行业：除了恒大，房企年报普遍难产，比如旭辉地产、龙光地产、禹洲地产、上坤地产、祥生地产等，均步调一致地更换四大会计师事务所，转而聘用上会栢诚这样的没审计过任何一家内地A股公司的小型会计师事务所，有花钱买报告、帮助复牌的嫌疑。虽然上会栢诚最后给恒大出具”无法表示意见“，但还是留了面子没出具”否定意见“。
2、对土地市场：如果恒大破产清算，所有资产将在破产清算前提下被处置，土地估值原先存在的泡沫的会幻灭，可能会重现次贷危机房产价值下降导致的大量按揭贷款违约。同时，以土地作为抵押物的资产价值也会随之下降，比如地方债，从而引发资本市场的震动，正反馈传导危机，大量购买地方债的资管产品随之大批量违约。
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