中恒信研究 | 刘鹏律师:翻建房屋时注意这几点,别让合法房屋变违建

一、确认是否拥有重建房屋的资格

农村宅基地并非人人都有使用权，根据《土地管理法》的相关规定，原则上来说，宅基地的主体是本村集体经济组织成员，非集体经济组织成员和城里人是不能获得宅基地的。

但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。如果非集体经济组织成员和城里人通过继承等方式合法拥有了农村房屋，那只能使用房屋至房屋倒塌为止，而不能对房屋进行翻建、重建。

二、不能超过宅基地面积标准

《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

由于有些房子建成较早，当时的宅基地管理并不严格，所以在当时是合法的，但如果现在要重建的话，必须严格按照现在要求的面积标准，超过部分则不能进行建设。

三、先办理审批手续

翻建房屋最最重要的一点就是：一定要先办理审批手续。

2022年1月1日开始实施的《土地卫片执法图斑合法性判定规则》，对土地管理法颁布实施后，在未经审批或者无合法权源的建设用地上翻新翻建新建行为，认定为新增非农建设，违法用地。

根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定，农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，需按照审批程序办理。

四、不能改变土地用途

根据《土地管理法》第四条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地   和未利用地。

农村宅基地是保障农村村民家庭住房的建设用地，其主要功能是居住，所以改变宅基地用途比如将居住的房屋建成工厂等经营场所是不被允许的。

五、重建房屋要抓紧，不能闲置两年以上

农村土地归集体所有，如果长期闲置，则会有被收回的风险。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。