2023年07月28日版次：07 作者：魏民 魏红领7月25日，银行业信贷资产登记流转中心（以下简称银登中心）发布《不良贷款转让试点业务年度报告（2022年）》，数据显示，截至2022年底，共有78家机构在银登中心开立598个账户，累计成交224单试点业务，未偿本息合计369.93亿元，同比增长99.22%。不良贷款转让试点工作有序开展。以物抵债是银行在处置不良贷款时，为保障债权而接收实物资产并尽快处置变现的行为。在抵债资产中，法院裁定的抵债房产占比较大，面临的涉税问题也较复杂。值得注意的是，商业银行取得抵债房产，须按照规定计算缴纳城镇土地使用税。根据上述规定可以看出，商业银行取得抵债房产，自法律裁定文书生效的次月起就产生了纳税义务，不仅要申报房产税，而且要申报缴纳城镇土地使用税，不能以未取得不动产权证为由拒绝缴纳城镇土地使用税。纳税义务已发生，城镇土地使用税究竟如何计算呢？根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。计算公式很简单，一些纳税人困惑的焦点在于，“实际占用的土地面积”应如何确定？实际业务办理中，可能有三种情况：第一种情况是已有测定面积。各级政府确定的单位已经组织测定土地面积的，以测定面积为准。第二种情况是已有证载面积。纳税人持有政府部门核发的土地使用权证或不动产权证书的，以证书确定的土地面积为准。第三种情况是，既无政府机构组织测量又无证书记载。此时，土地面积需要通过计算得出。在第三种情况下，某小区某栋楼的某房产应分摊的土地面积要如何计算呢？首先，要确认该房产所在楼栋的建筑面积及应分摊的土地面积：某房产分摊的土地面积=（某房产建筑面积÷所属楼栋建筑面积）×所属楼栋应分摊的土地面积。其中，该房产所属楼栋应分摊的土地面积，由每栋楼的垂直投影面积（占地面积）及整个小区的宗地面积计算确认：所属楼栋应分摊的土地面积=（所属楼栋占地面积÷所有楼栋占地面积之和）×小区宗地面积。结合上述分析，要确认该房产分摊的土地面积，应取得的上游数据包括整个小区宗地面积、小区里每个楼栋占地面积和房产所在楼栋的总建筑面积。以H银行为例。2019年9月29日，法院裁定，以第15栋楼的31套房产共计2955.54平方米作为抵债资产，按变卖保留价1250万元，交付H银行抵偿债务。已知整个小区共有29栋楼，H银行取得的抵债房产所在住宅楼尚未验收，也还没有取得不动产权证书。城镇土地使用税每平方米年税额标准按大城市一级土地标准30元执行，不考虑税收优惠。本案例中，H银行应自2019年10月起申报缴纳城镇土地使用税。由于政府机关未对该住宅楼土地面积进行测量，H银行也未取得相关产权证书。要计算城镇土地使用税应纳税额，H银行须先计算土地面积。最终，H银行从当地自然资源规划部门取得如下数据：整个小区宗地面积178668平方米；第15栋楼的占地面积共计918.40平方米，建筑面积20229.80平方米；小区29栋楼的占地面积之和为30766.40平方米。根据上述数据，第15栋楼分摊的土地面积=（918.40÷30766.40）×178668=5333.37（平方米），31套抵债房产分摊的土地面积=（2955.54÷20229.80）×5333.37=779.20（平方米），31套抵债房产每年应缴纳的城镇土地使用税=779.20×30=23376（元）。值得注意的是，根据《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第31号），2022年8月1日—2023年7月31日，各地可根据《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权和本地实际，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产，减免房产税、城镇土地使用税。其中，抵债不动产、抵债资产，指经人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁的抵债不动产、抵债资产。银行业金融机构，指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社以及政策性银行。因此，笔者建议商业银行，对于取得的抵债房产，应及时与主管税务机关沟通，合规计算缴纳房产税和城镇土地使用税。（作者单位：国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局、华夏银行石家庄分行）
浩瑞恒泰 专注财税法一体化
董红岩，注册会计师、税务师、资产评估师，注册会计师行业领军人才、2020年中税协高端人才、吉林省注册税务师协会业务指导委员会副主任委员，吉林省注册会计师协会财务委员会委员，长春财经学院客座教授、吉林外国语大学研究生学院行业指导教师。专注公司全生命周期的业务流程、财务、税务、法务全方位一体化服务。
承接业务范围：业财税法一体化服务，税务咨询、税务稽查应对、节税股权设计、企业重组方案及税务规划；重大资产转让和股权转让税务规划、各类涉税专案；财税尽职调查；解决税企争议、涉税行政复议、涉税行政诉讼等涉税法律服务。业务承接电话：13486151417、15704423555（手机微信同步）
