问：出卖人交付的房屋面积与合同约定的面积不符时，应如何处理？
答：对于房屋买卖合同约定面积与产权登记面积不符时，有约定从约定，无约定或约定不明的按照有关法律规定处理。
法条依据：
《商品房销售管理办法》（建设部令[第88号]）
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────×100％
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
看一个案例：
二审法院认为
本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典实施前，应当适用当时的法律。依法成立的合同受法律保护。本案中，秦某与华龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，秦某按照合同约定每平方米17000元的单价和期限向华龙公司支付了580平方米建筑面积的房屋价款共计9860000元，华龙公司理应按照合同约定的面积和期限向秦某交付房屋，但其实际向秦某交付的商品房面积仅为570.15平方米，比应交付面积少9.85平方米，与合同约定不符。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照下列原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。根据上述规定，对于合同约定面积与房屋实测面积不符时有约定从约定，无约定或约定不明的按照法律规定处理。本案中，秦某与华龙公司在《商品房买卖买合同》第五条中对面积确认及面积差异处理约定的方式为“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：……”。该条只约定了产权登记面积与合同约定面积不符时的处理方式，而未约定未办理产权登记时房屋实测面积与合同面积不符的处理方式，故应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的原则处理。依照《商品房买卖合同》约定，华龙公司应交付580平方米而实际交付570.15平方米，房屋实际面积小于合同约定面积,且面积误差比为1.7%[（580-570.15）×100%÷570.15=1.7%]，小于3%。故秦某要求华龙公司返还购房面积误差房价款167450元及利息，应予支持。《商品房买卖买合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合同……”。《商品房销售管理办法》第三十四条第一、二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”。依据上述合同约定与法律规定，华龙公司有义务至迟在2011年8月15日交付前委托有资质的机构对案涉房屋进行测绘，并在60日内将相关资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。至2012年11月20日秦某通过工商银行将购房尾款4000000元转入华龙公司账户时，华龙公司理应知晓其实际向秦某交付的房屋面积少于合同约定面积9.85平方米，故秦某上诉主张超额支付购房款的利息从银行贷款发放日起算，本院予以支持，原审判决从2019年6月7日起计算利息欠妥，应予纠正。至于秦某上诉主张华龙公司支付超额支付首付部分多产生的利息，系重复计算，本院不予支持。华龙公司上诉主张案涉房屋尚未进行产权登记，面积误差暂无法确定，故多退少补的条件不成立。经查，秦某与华龙公司签订的《商品房买卖买合同》并未约定房屋面积以产权登记为准。原审审理中，华龙公司对其委托延安市房产测绘所出具的测绘报告的真实性予以认可，秦某亦无异议。《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。依据该规定，房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。此外，该办法第17条还规定，买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定结构鉴定。而本案中，双方当事人均未对该测绘成果提出异议，故该测绘报告确定的房屋测绘面积，可以作为确定案涉房屋建筑面积的依据，原审判决据此确认面积误差符合法律规定，华龙公司的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
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案例索引：（2022）陕06民终1501号
