物业公司依据《物业服务合同》，起诉欠费业主的物业费官司，在各地基层法院都是连年递增的态势。这类官司我们之前说过，作为原告一方的物业公司，始终占据着压倒性的优势，以至于“物业费官司逢打必赢”这个理论，成为了物业公司对付欠费业主的最终“杀手锏”。
但是在实践中，下列的几种情况，或者是那些至今仍存争议的法律点，可能会让那些不注重细节处理的“无良”物业公司，在物业费官司中遭遇败诉，付出额外成本，乃至惨重的代价！
一、“被告方的主体资格不符”时，必然被驳。
简而言之就是物业公司“告错人了”，即原告方诉状上所列的被告身份信息，与实际不符。而“核对当事人身份”，这是人民法院开庭审理案件的必经程序。
物业公司在这个最基本的环节上犯错，只能说明它在日常管理中，不注重细节，忽视业主档案的创建。未留下业主身份证复印件，致使连业主姓名都搞不清楚，就堂而皇之的诉至公堂。
在某些案例中，就是因为应诉的业主提交的身份证与诉状上的被告姓名不符，仅是“一字之差”，被法庭认定为“应诉主体资格不符”。这也导致物业公司陷入极为被动的局面，即便应诉业主承认自身就是该案件中的“物业服务受益人”，这也不能认定该业主是“法律事实”上的本案被告。
由此，这种“低级失误”使得物业公司面临三个“无奈”的选择：坚持继续起诉必然被“裁驳”，因为你“主体不符”；撤诉后另行按“正确信息”再起诉，这就要付出额外的诉讼成本；最经济合理的选择是“庭外和解”，但这又要退让一步。不管怎么选，都是赔了夫人又折兵！
二、直接起诉租客，会带来被“裁驳”的法律风险。
在日常实践中，业主（房屋产权人）在对外出租房屋时，基本都会在租赁合同中约定由“乙方承租人向物业公司交纳物业服务费”。
那么当租户欠付物业费时，物业公司能否直接向承租人主张物业费和违约金呢？应该说，这是一个至今都存在争议的法律点。这主要是因为一部司法解释，在原2009年发布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷适用法律若干问题的解释》中，第四条的表述为：
因物业的承租人、借用人或其他物业使用人违反物业服务合同，以及法规或管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照业主的规定处理。
因此，有的法院据此认定，承租方作为物业服务的实际接受人，与物业公司之间形成了事实上的物业服务关系，物业公司可以直接起诉租客。
但也有的法院仍然认为，物业公司与租客之间，不存在直接的合同关系，因此，物业公司如果直接起诉租客，就会裁定驳回其起诉。
那么对于物业公司来说，最“稳妥”的做法是，将房屋的业主作为共同被告进行诉讼，要求业主与承租人承担“连带责任”，因为《物业管理条例》第41条的规定是：
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、超出诉讼时效，可能丧失诉权。
对于物业费纠纷案件，到底是否适用诉讼时效，这个问题至今莫衷一是，没有形成一致的司法共识，这主要在于《物业服务合同》是一类极为特殊的合同。
但是，物业费官司中，诉讼时效往往又是一个不可回避的问题。因为大多数普通住宅小区，其一年下来的单户物业费总额也是比较低的，物业公司会产生两个顾虑：一是起诉一年两年的费用不值当的，二是为这点儿钱就起诉，会直接与业主撕破脸。由此，多数物业公司会采取攥一攥，累积几个年度仍然拒付后再一并起诉。而实践来看，某些极端案例中物业公司主张的物业费时限甚至达到十年以上，远超诉讼时效。（注：《民法通则》时代，诉讼时效是两年，《民法总则》及法典时代，改为三年）
如果，该地法院认为，物业服务是持续性的不间断的，在物业合同“存续期间”，物业公司可随时向拒付费业主主张权利，不受诉讼时效的限制。那么即便业主提出了诉讼时效抗辩，也不会得到人民法院的支持。
反之，如果该地法院对物业费官司严格适用诉讼时效，那么在业主提出抗辩的前提下，物业公司又不能提交相应证据，证实其曾经向被告方催索过费用，造成诉讼时效的中断；这就可能导致物业公司丧失超出时效的那部分诉权，进而竹篮打水。
四、未经“催告”，直接起诉，即便受理也必然裁驳。
这个事情在法典之前，也是略微存在争议的，同样是源自那部物业司法解释，第六条：
经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳，或在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业公司请求支付物业费的，人民法院应予支持。
也就是说，有的法院将“书面催缴”视为物业公司起诉业主之前必须要办的“手续”，不办未办就直接起诉，那么就会告知其拒绝受理；已经“受理”的，也会裁定驳回。
但也有的法院认为，未经书面催缴直接起诉，这是民诉法及当时的合同法赋予当事人的权利，物业公司有权直接提起诉讼，书面催缴并非必须要履行的前置程序。
《民法典》的施行，平息了这个争论。第944条第二款：
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。
自此，物业公司在起诉业主之前，必须先履行书面催告程序；否则，就无法立案或者被裁定驳回。法典颁布后的诸多新判例，均证实了这一点。
