新中苑物业管理服务内容和标准考评_国内楼市_资讯

现有物业合同的附件一“新中苑物业管理服务内容和标准考评”，已被整理成评分表。业主委员会已与物业公司进行沟通，首先由物业公司自我评估，对未达标的项目进行适当的整改。

项目	内容	标准
一、综合管理服务标准	1、管理处设置	(1)小区内设置管理处。
	1、管理处设置	(2)管理处办公场所整洁有序。
	2、管理人员要求:	(1)小区经理有上岗证，有三年以上物业管理工作经历。若因管理不善被行政部门扣分两次以上者，公司予以调换。
		(2)小区经理对重要地点、重要区域及各岗位执行每日一次巡检制度。
		(3)管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
	3、管理处服务时间	每天(国定假日8小时)10小时有人当班接待业务提供服务。
	4、日常管理与服务标准	(1)服务范围应符合《上海市住宅物业管理规定》要求。
		(2)24小时受理业主或使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)。
		(3)对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
		(4)制定小区房屋装修协议、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或上报房屋行政主管部门。
		(5)建立健全财务制度，对物业服务费和其他费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
		(6)建立小区物业管理档案。
		(7)制定小区物业服务工作计划，并组织实施。
		(8)对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
		(9)采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的70%。
		(10)建立管理处内部管理制度和考核制度。
		(11)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
		(12)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
		(13)对违反小区“管理规约”或政府有关规定的行为进行劝阻、制止直至上报有关部门。
二、公共区域清洁卫生标准	1、大楼内公共区域	(1)地面:中心大堂每日清扫拖洗一次、各楼门厅每日清扫拖洗二次以上(根椐实际发生的垃圾跟进清扫或拖洗)、各楼层走道每日清扫拖洗一次，保持地面清洁。
		(2)楼梯扶手、栏杆、窗台:每周擦抹二次，外表基本无灰尘。
		(3)消防栓、指示牌等公共设施:每半个月擦抹一次，外表基本无灰尘，无污渍。
		(4)天花板、公共灯具:每季度除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。
		(5)中心大堂和各大楼门厅玻璃每月擦抹二次，各楼层走道门窗玻璃每月一次，做到目视明亮基本无污迹。
		(6)天台、屋顶:每周清扫一次。保持清洁、无垃圾。
		(7)垃圾收集点:大楼内所有生活垃圾收集点，每日二次倒清垃圾并清扫，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。
		(8)电梯轿厢:每日清扫、擦抹二次以上(根椐实际发生的垃圾跟进清扫拖洗)，保持目视干净无污迹。
	2、楼外公共区域	(1)道路地面、绿地、明沟:每日清扫二次；地面生活垃圾收集点每天冲洗，保持无污迹、无异味；每季度地面道路冲刷一次；绿化带内清洁无垃圾废纸或杂物；明沟每周清扫一次，沟内无杂物、无积水。
		(2)公共灯具、宣传栏等:每周擦抹一次，表面无污迹。
		(3)分类垃圾桶:五分类垃圾桶有专人管理，垃圾桶周围基本整洁、无污迹、无积水、无明显异味，灭害措施完善。
		(4)消毒灭害:做到符合街道、居委要求标准。
		(5)鱼池水景:每天打捞漂浮物，每年清洗二次，保持循环水设备的正常使用，保持水质无明显污染、无异味。
三、公共区域秩序维护服务标准	1、人员要求	(1)保安人员55周岁以下占总数50%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
		(2)能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
		(3)上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
	2、门岗服务标准	(1)出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
		(2)外来人员进入小区，发现可疑者须询问确认身份，决定是否放行。禁止未经业主许可的拾荒者(驾非机动车拾荒者)进入小区。
		(3)对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持大门出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出进行登记。
		(4)门卫室保持清洁有序，无闲杂人员串岗聊天。
	3、巡逻岗服务标准	(1)按指定的时间和路线每二小时巡查一次，并做好巡查记录。
		(2)接到火警或住户警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
		(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。
		(4)发现非机动停车乱停乱放现象当即落实纠正措施。
	4、大堂内保服务质量	(1)自觉遵守公司规章制度，实行上下班站班制度。礼貌待人，热情服务，保持良好的服务窗口形象。(工作时间:9:00一18:00)
		(2)负责大楼门厅地面、立面、玻璃门窗、信报箱、消防栓、宣传栏、电梯桥厢等的清洁工作。门厅地面和电梯轿厢内的清洁工作须视情跟进拖扫。
		(3)做好报纸信件收发和外来人员的登记工作。
		(4)提高警惕，发现可疑人员应查询上报，对上门推销、散发传单给予制止。监督大物件或装修材料进入大楼的搬运工作。
		(5)禁止各楼门厅停放非机动车辆、堆放私人杂物。发现违者及时劝阻并上报。
	5、技防设施和救助(监控岗)	(1)小区监控中心，应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等4项以上技防设施。
		(2)控制中心部分设备移至西藏路门岗，对应急的事项保安人员五分钟内赶到现场处理，接受用户救助要求，解答用户询问。
		(3)小区有火警、警情应急预案，每年组织不少于二次的消防应急预案演练。
	6、车辆管理	(1)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜，保障车辆停放有序，不影响路人特别是老弱病残者行走，保障消防车辆通道的畅通。自行车助动车等须停放在指定地方，中心大堂、儿童乐园和小花园内严禁停放各种车辆。
	6、车辆管理	(2)车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面设立指示牌和地标，照明、消防器材配置齐全，车库场地每日清扫一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
四、公共区域绿化日常养护标准	1、基本条件	(1)绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。
	1、基本条件	(2)绿地存活率100%,乔、灌、草等存活率98%以上。绿地设施、硬件景观保持完好。
	2、草坪	(1)草坪保持平整，草高不超过8厘米。
		(2)每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。
		(3)常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
		(4)及时有效地做好病虫害防治，根据生长情况及时施肥。
	3、树木	(1)乔、灌木修剪每年两次以上，基本做到无枯枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于三次。
		(2)适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。
		(3)每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
	4、花坛环境	(1)一年中有二次以上花卉布置，四季有花。
	4、花坛环境	(2)及时清除枯枝的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，适时做好病虫防治。
五、公共部位设施设备日常运行、保养、维修标准	1、供水系统	(1)每周对供水设备检查三次，每季一次对水泵、管道进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
		(2)每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
		(3)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流口必须安装金属防护网并完好。
	2、消防设施、设备	(1)消防泵每月启动一次并做好记录，每年保养一次，保证其运行正常。消防栓巡查一次，消防栓箱里各种配件完好。
		(2)每天检查火警功能、报警功能是否正常。
		(3)每半年检查一次消防水袋、阀杄处加注润滑油并作一次放水检查。
		(4)每月检查一次灭火器，临近失效期立即更新或充压。
		(5)每半年对各大楼走道楼梯照明设施逐层全面检查修缮一次，有业主报修做到及时修缮。
	3、电梯	(1)保证24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
		(2)委托专业维护保养单位，每年进行安全监测并持有有效的《安全使用许可证》。
		(3)电梯发生故障，专业维修人员最迟半小时内到达现场修理，困人或其它重大事件时，物业管理人员五分钟内到达现场应急处理，专业技术人员在20 分钟内到现场进行救助。
	4、楼宇对讲和监控设备	(1)委托专业维护保养单位，对监控设备进行维保，保证图像清晰，设备完好。
	4、楼宇对讲和监控设备	(2)对小区各户的对讲设备提供维修，保证业主与监控中心联系畅通。
	5、工程部维修工服务标准	(1)负责所辖区各类供水、供电设备和公共设施的维修与保养。
		(2)熟悉所辖区的供水、供电、供气、消防、弱电通讯系统等的管线路的控制位置、性能、走向和使用情况，确保各种机电设备的正常运作。
		(3)每天做好设备运行巡查工作，认真做好记录，发现问题及时处理，保证正常的水、电供应和公共照明。
		(4)24小时服务，及时解决业主报修和按时完成业主预约维修业务，按规定收费和出具收费票据。

新中苑物业管理服务内容和标准考评

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