原创普法| 明明花了钱买商铺,为什么执行异议会被法院驳回?之后还让我去提执行异议之诉?

申请执行人江西某商业银行股份有限公司与被执行人某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人(案外人) 曾某某向抚州中院提出书面异议, 对抚州中院查封被执行人某房地产开发有限公司的3层3C-xx的铺面查封行为不服，提出执行异议。

曾某某称，该3层3C-xx的铺面在被抚州中院查封前已由异议人于2020年4月购买，并有《商铺买卖合同》、《付款发票》、《契税印花税完税票据》、《房屋产权转移证书》、《商铺委托经营合同》等证据为证，据此请求解除对该商铺的查封行为。

在审理该案的过程中，抚州中院查明，该县不动产登记中心出具的《情况说明》中载明：“xx购物广场3层3C-xx号商铺（即异议商铺），在2020年1月8日（2019）浙01民初4102号查封，2020年9月28日（2020）浙01民初594号之一裁定书解除查封。2021年9月8日（2021）赣10民初380号办理了查封登记。2020年9月28日至2021年9月8日期间可正常办理不动产登记（转移及抵押等相关手续）”。

抚州中院认为，本案争议的焦点是案外人异议能否排除人民法院的执行。虽然案外人曾某某提交的《xx购物广场商铺买卖合同》能够证明其在查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同；《房屋产权转移证书》说明案外人在查封之前已合法占有该不动产；《江西增值税电子普通发票》载明其系全款购买涉案房屋。但最后其是因自身原因而未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第四款规定，故案外人购房行为不符合法律规定的排除执行的条件。综上，案外人异议理由不成立，案外人曾某某异议请求被驳回。

在此，让我们来谈谈《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的理解与适用，才能知道为什么案外人曾某某在有《商铺买卖合同》、《付款发票》、《契税印花税完税票据》、《房屋产权转移证书》、《商铺委托经营合同》等证据的情况下依然会被驳回：

“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

通过解读，我们可以看出：

第一、该法条的适用前提为该不动产物权未转移给买受人，买受人对该不动产未实现现实的物权，才会享有物权期待权，才能提执行异议。

第二、上述四款在案外人对不动产提异议、复议时必须同时满足，属于“符合下列情形且其权利能够排除执行的”规定，并非“符合下列情形之一”，是必须符合该条规定的全部数种情形。

第三、《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）款规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，由此反向理解为能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。本案中，曾某某即是第三种情况，在2020年9月28日至2021年9月8日期间，本可正常办理不动产登记（转移及抵押等相关手续），但其未去办理，则属于消极不行使登记权利，根据法律规定驳回其申请。

必须同时指出的是，该案中给出异议人救济的途径为执行异议之诉。在此，要给各位小伙伴科普一下执行异议与执行异议之诉的区别：

如上图所示：执行异议分为执行行为异议和执行标的异议。本案中，非当事人、利害关系人提的执行行为的异议。而是作为案外人的曾某某认为该执行标的（xx购物广场3层3C-xx号商铺）为自己所有，而非被执行人某房地产开发有限公司所有，法院不能查封所提的执行标的的异议。法院执行局自收到书面异议之日起十五日内审查，并根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定异议理由不成立，裁定驳回。因为该案与原判决无关，因此，排除审判监督程序，给出的救济即为执行异议之诉。案外人曾某某可就执行标的物有足以排除强制执行的权力而请求法院作出对该标的物（xx购物广场3层3C-xx号商铺）不得执行的判决。