涉案共有房屋不存在物理分割的条件，其使用目的及范围均不可分，故应当视为不可分割的共有财产，如果仅拍卖被执行人享有的房屋份额，则有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，应对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖。（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）现行有效第十二条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代为提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。（二）《民法典》2021.01.01 实施 现行有效第三百零三条 共有人约定不得分割共有不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将其转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。（三）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）现行有效第十一条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。第十三条 拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签的方式决定买受人。（一）钟彪云与叶小平借款合同纠纷其他执行裁定书 (2021)沪0104执异111号 上海市徐汇区人民法院本院认为，本院(2020)沪0104民初20669号民事判决确认叶小平对系争房屋享有三分之一产权份额，因叶小平不能履行(2018)沪0104民初20717号民事判决所确定的义务，本院拍卖叶小平名下享有三分之一产权份额的系争房屋，并无不当。危秀珍、叶宇轩主张系争房屋系利害关系人唯一住房，并用以出租谋取租金，以租金差价维持生活，故申请不予拍卖。本院认为，危秀珍、叶宇轩在系争房屋中享有三分之二产权份额，且并非本案被执行人，可以从系争房屋拍卖款中享有三分之二拍卖变价款，以保障其相关权益。（二）周某某、沈红与江南航空有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书 (2021)沪0104民初13430号上海市徐汇区人民法院本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，原告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，常劳人仲案字［2019］第6号仲裁裁决已生效，周岳宁作为被执行人未及时履行生效法律文书确定的义务，该案进入执行程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。(2020)沪0104民初5295号生效民事判决明确周岳宁享有50%的涉案房屋份额，故本院依法裁定评估、拍卖周岳宁名下涉案房屋，并无不当。考虑到涉案房屋作为不动产的不可分割性，本院进行整体拍卖并无不当，沈红以其享有份额为由要求停止执行的主张本院不予支持，但应在拍卖时或者拍卖所得价款中保障沈红相应的权益。（三）上海火坤工贸有限公司等与林倩等损害公司债权人利益责任纠纷执行审查类执行裁定书 (2022)沪01执复189号 上海市第一中级人民法院
本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第三百零四条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案执行机构根据申请执行人火坤公司的申请，拟对涉案房屋予以整体拍卖变价后，执行被执行人陈桂琴相应份额的价款，不违反法律规定。被执行人陈桂琴可依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第三项规定，要求申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。林某1、林某2可在涉案房屋拍卖执行中依法主张优先购买权。奉贤法院驳回林某1、林某2的上述执行异议申请，并无不当。林某1、林某2未向本院提供证据证明，执行机构对涉案房屋采取的执行措施，存在违反法律规定的情形，故对林某1、林某2的复议申请，本院不予支持。通过检索相关案例发现，按份共有人为被执行人时，执行阶段通常存在对系争房屋按份拍卖和整体拍卖两种情况。按份拍卖时，竞买人多会考虑后续与其他按份共有人共同使用房屋存在诸多不便，从而导致流拍；而整体拍卖则会更大程度保护到各方当事人的合法利益。但由于相关法条对这类问题并未作出明确规定，因此申请执行人在遇到该种情况时应先积极与按份共有人沟通协商，以保证其优先购买权，协商不成再向法院申请整体拍卖。
