强制执行中关于房产执行的“坑”
【导读】
案件已经胜诉，被告的房产也已经查封，但是到了执行阶段，执行法官却告诉你“因为案件标的数额小于房产的价值，没有办法强制执行”，案件就一直被放在执行局，不管不问，直到案件被法院“终本执行”。明明被执行人有房产可供执行，为什么法官还要告诉你案件无法继续执行？法官说的是不是真话？碰到此类问题当事人该如何处理？今天，就该问题及相关问题进行一个整理，仅供参考！
一、法官告诉你“你胜诉的案件标的数额远小于查封房产的价值，没有办法继续强制执行”，该如何应对？
【裁判规则】
查封的不可分的不动产价值远超过申请执行标的的金额的，不构成不推进该不动产处理的理由。
依据《最高院关于查封、扣押、冻结规定》第21条第2款的规定，虽然查封不动产的价值远超债权金额，但该不动产不可分，且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不以清偿债务的，不构成明显超标的额查封，应当积极推动处置工作。处置前，为被执行人指定合理的自动履行期限，督促其自动履行。指定期限届满仍未履行的，依法开展询价、评估、拍卖、变卖、以物抵债乃至强制管理等工作。处置中，决定处置、发布拍卖公告等步骤及情况依法及时通知被执行人，督促其自动履行。处置后，依法及时发还案款，并将剩余案款依法及时移交轮候查封法院或退还被执行人。
二、法官告诉你“你虽然胜诉了，但查封的房产属于对方的唯一住房，没有办法继续强制执行”，该如何应对？
【裁判规则】
“唯一住房”不构成不推进处置工作的理由。依据《最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定，被执行人只有一处住房的，不构成豁免执行的事由，执行法院应当积极推进处置工作。处置中，告知被执行人将视其配合腾退的态度及进展，决定为被执行人及其所抚养家属保留租金的年限（五年至八年的租金），以督促其自动履行。
三、法官告诉你“查封后的房产与土地使用权使用权不一致，无法继续强制执行”，该如何应对？
【裁判规则】
土地使用权和房屋所有权归属不一致的，不构成不处置被执行人享有的土地使用权或房屋所有权的理由，对土地使用权和房屋所有权归属不一致的不动产，应当处置被执行人享有的土地使用权或房屋所有权，不能处置他人享有的房屋所有权或土地使用权，但经他人同意的除外。处置时，对土地使用权和房屋所有权归属不一致的情况要予以特别披露。
四、法官告诉你“查封的房产属于小产权房，没有办法继续强制执行”，该如何应对？
【裁判规则】
小产权房等不动产，不能因为其没有首次登记而构成不推进处置工作的理由对没有首次登记的不动产，应当按照《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》的规定处理。原则上进行“现状处置”。处置过程中，应当充分披露该不动产的物理、权利等现状，并载明买受人或承受人按照权利现状取得不动产，后续产权登记事项等相关风险由买受人或承受人自行负担。
五、法官告诉你“查封的房产属于经济适用房、共有产权房等保障性住房，没有办法继续强制执行”，该如何应对？
【裁判规则】
经济适用房、限价商品房、共有产权房等保障性住房未满上市交易年限的，不构成不推进处置工作的理由对经济适用房、限价商品房、共有产权房等保障性住房上市交易年限的限制性规定，属于对一般性市场交易的限制，不适用于司法处置。处置时，应当将竞买人的主体资格明确限定为具有购买经济适用房、限价商品房、共有产权房等保障性住房的主体资格。依法拍卖、变卖成交或以物抵债后，执行法院协调不动产登记部门办理过户登记手续。协调不成的，依法强制其办理对该房屋的过户登记手续。
六、法官告诉你“查封的房产属于预售商品房，没有办法继续强制执行”，该如何应对？
【裁判规则】
被执行人已将房款全部支付给开放商(被执行人自付一部分，银行贷款一部分)，银行办理了抵押预告登记(预抵押登记)，开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产.
