权属|连接两栋房屋间的连廊,其归属如何确定
发布时间：2023-07-26 20:55:04 来源：网络整理 浏览次数:0
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大成昆明办公室高级合伙人代晨律师发起的“律师说房团”，其成员包括我所龙渊律师、李晓曦律师、张婉珺律师、吴斌律师、陆俊如（实习律师）、李丹琼（实习律师）。2020年6月1日起，律师说房团的专业文章及小视频每周二在律师说房微信公众号、抖音、今日头条、知乎、哔哩哔哩同步推出，北京大成（昆明）律师事务所公众号于每周三定期推送，今天我们精选一期文章与大家分享：连廊指连接两个或多个建筑物之间的室外或半室外走廊或走廊式结构物。在某些建筑风格中，连廊不仅是连接建筑物的重要元素，也是装饰建筑物外立面的重要元素。当前的地产项目中，两梯四户连廊的户型布局较为常见，原因有两个方面：一是消费市场的选择；二是消防安全的要求。土地的稀缺导致房地产开发向高层发展，常见的高层建筑考虑价格、安全等因素，一般都是两梯四户的户型设计，而两梯四户可以设计为“品”字型布局的传统高层格局，也可以设计为退半格品字形式的型变种布局，也就是“连廊”户型。中国人喜欢采光好、通风好的房子，南北通透几乎就成了衡量户型好坏的标准。于是显而易见，纯品字的户型格局，由于存在前后较大的遮挡，四户之间的采光、通风必相互影响；而退半格品字形式的连廊户型，做到了四户相对的“平起平坐”，也就消除了前后遮挡的问题，极大的满足了购房人采光、通风的需求，更被市场所接受。《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年修订版）中明确规定了不同高度建筑，每个单元每层所需设置的安全出口的数量。如果一个单元发生了火宅，可以通过连廊，快速疏散到另外一个单元。连廊与安全出口结合，最大限度保障消防安全。连廊户型之所以出现连廊，其根本是对消防安全的考虑，其用途是消防安全疏散通道。首先，连廊户型中的连廊不属于建筑物区分所有权中的专有部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条的规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分”根据上述司法解释，不难发现：只有同时满足上述三个要件，才构成法律意义上的专有部分。而连廊不具有利用上的独立性，亦无法排他使用，因此并不满足专有部分的条件。说到这里，相信大部分业主也就明白了，网络上经常报道的部分业主在连廊上堆放物品，甚至认为自己买了两头的房屋，就要将连廊封闭起来供个人使用，这显然是不合适的。其次，连廊户型中的连廊属于公共区域，由业主共有。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（以下简称规则）第八条的规定“公用建筑面积由以下两部分组成：１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”结合上述规则以及上一期节目我们对连廊消防安全疏散通道功能的介绍可以确认，连廊是公共过道，属于公用建筑，应计入公用建筑面积。同时，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”因此，连廊属于业主共有，应由全体业主共同使用管理。我们了解了一般地产项目连廊的归属，但随着建筑设计的发展，连廊当前已经跳出连廊户型的局限和消防通道的束缚，出现在许多相邻建筑之间。那么问题来了，这样连接两栋房屋间的连廊是否具有合法产权，其产权又该归属于谁？对于连廊户型，上一期节目已经提到连廊属于业主共有部分。连廊在销售和办理产权证的时候，其面积被分摊至分户产权的建筑面积中，可以理解为产权由各分户业主共有，各业主均享有不排他的占有、使用权。从这个意义上看，可理解为各分户业主对于空中连廊拥有产权（共有）。但是如果连廊出现在两个独立的建筑之间，且无法划分为业主共有部分时，可否办理产权呢？一般而言，连廊能否单独办理不动产权属证书，需要看空中连廊是否满足《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定。根据《不动产登记暂行条例》第八条的规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”因此，对于连廊独立办理产权的前提条件就是该连廊是应满足权属界线封闭且具有独立使用价值空间。对于连廊户型的房屋，前述两个办证条件显然是不具备的，但是如果连廊出现在两栋独立房屋间之间，情况可能就不一样了。2021年底，广州市规划和自然资源局番禺区分局向某科技公司，发放了首本地上空间《不动产权证书》。据了解，某科技公司的生产基地被一条市政路一分为二，考虑不影响交通通行、周边防火和员工上下班安全等因素，以解决企业的生产需求，提升国土空间集约高效利用率为目的，最终规划局同意出让市政路的地上空间使用权。某科技公司在市政路上方建设两栋厂房之间的架空连廊，工程验收后收到了规划局发放的空中连廊不动产权证书。番禺区出让地上空间使用权和为出让的地上空间上的空中连廊办理不动产权证书，均为全国首例。结合上述连廊独立办理产权的前提条件，可以看出番禺区的办证行为是完全符合条件的。单独出让地上空间使用权，使权属界线封闭有何基础和条件；连接被市政路分割的两个独立的厂房，使连廊抛开了消防通道的束缚，有了独立的使用价值空间。因此，笔者认为，番禺区的行为合理合法，值得点赞！
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