最高院:对于已经出售的房屋施工方就不享有优先受偿权吗?

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虽然案涉项目中的部分房屋在一审法院查封前已经出售，但是该部分房屋并未办理备案登记，亦未实际交付，仍属建设单位所有。故施工方对该部分房屋享有优先受偿权具有事实和法律依据，至于施工方享有的优先受偿权能否对抗已支付全部或大部分购房款的购房者，不影响其享有的优先受偿权，不能因此否定施工方享有的优先受偿权。

《山西多力多房地产开发有限公司、上海建工（集团）总公司建设工程施工合同纠纷案》【（2021）最高法民申5005号】

对于已经出售的房屋施工方就不享有优先受偿权吗？

最高院认为：根据案件事实及法律规定，多力多公司的申请再审事由不能成立，

理由如下：

（一）关于欠付工程款的金额及利息起算时间问题

关于公共部位顶棚抹灰、挖桩间土、南区车库电气工程（除电气预埋管）和南区车库压力废水系统（除预埋管）及1号-8号楼刚性防水套管等争议，原审根据双方举证情况及各自陈述意见均已作了认定，该认定并无不当。多力多公司关于原审对上述争议认定错误的主张，不能成立。

关于代付款、甲供钢材款，原审根据双方举证情况均已作了认定，该认定并无不当。多力多公司关于原审对上述款项认定错误的主张，不能成立。关于因上海建工未及时开具发票给多力多公司造成的损失，原审根据双方举证情况已作认定，该认定亦无不当。多力多公司提交的《多力多公司税费申报及缴纳情况》，该新证据与上海建工未及时开具发票无关，不能证明上述损失是上海建工造成的，不能推翻原审关于该争议的认定和判决。

关于利息起算时间问题。多力多公司主张原审认定欠付工程款的利息从2011年9月1日起计算是错误的，上述欠款中的24350228元不应计算利息。本院认为，原审根据2010年多力多公司致上海建工的《感谢信》、2010年12月20日多力多公司出具的《证明》、2011年11月5日临汾天居物业服务有限公司向滨河湾小区业主出具的《关于物业费起征时间的通知》等证据，认定欠付工程款的利息从2011年9月1日起计算并无不当。对于上述欠款中的24350288元，原审根据2009年5月26日双方所签《复工框架协议》关于“（二）拖欠工程款的支付：从2008年9月至目前甲方拖欠工程款累计达24350228元，甲乙双方在本协议签订后两周内完成该欠款的核对工作，甲方须在2009年7月底前支付至该欠款和相应利息的50%，剩余50%的欠款于2009年8月底前付清”的约定，认定该24350228元的利息从2009年5月27日起计算至2011年8月31日止亦无不当。

（二）关于停工损失及利息起算时间问题

多力多公司主张停工原因是上海建工违反合同约定私自将案涉工程变相转包给浙江省两家建筑企业所导致，并非多力多公司原因，停工损失应由其自行承担。本院认为，2009年5月26日双方签订《复工框架协议》，约定本工程由于各种原因停工，因此发生的停工损失费用由双方协商后根据实际发生额在复工后两周内共同确认，甲方在确认后二个月内分二次付清。协议签订后，上海建工向多力多公司（即甲方）提交《停工补偿明细表》，并多次致函多力多公司，要求其全面履行协议内容。在上述函件中，上海建工明确告知多力多公司，如其逾期办理，视为其认可《停工补偿明细表》所列停工损失费7489882元。多力多公司收到《停工补偿明细表》及上述函件后，既未回复，也未依约与上海建工协商，导致停工损失费用的具体金额无法确认。原审根据上述事实认定停工损失费用的具体金额为7489882元，并无不当。多力多公司提交的临汾市政府信访接待室2008年10月23日《城市花园工地拖欠民工工资问题处理情况报告》《多力多公司2008年付上海建工工程款数额及2008年7月、8月付款明细》等新证据，均与停工原因无关，不能证明停工是上海建工原因，不能推翻原审关于该争议的认定和判决。

关于利息起算时间问题。原审认定停工损失的利息从2009年8月27日起计算符合《复工框架协议》约定与本案实际，亦无不当。多力多公司关于原审认定停工损失的利息从2009年8月27日起计算无事实和法律依据的主张，不能成立。

关于因上海建工违约给多力多公司造成的损失问题。在本案审理过程中，多力多公司曾向一审法院提起反诉，请求判令上海建工赔偿因其违约给多力多公司造成的经济损失21700万元。因多力多公司未预交反诉案件受理费，一审法院已在庭审中口头裁定按其自动撤回反诉处理。上述事实表明，上海建工违约给多力多公司造成的损失问题不属本案审理范围，原审未予审理并无不当。即使上海建工存在违约行为，也不能因此认定停工是上海建工原因。

（三）关于优先受偿权问题

多力多公司主张案涉项目中的部分房屋在一审法院查封前已经出售，对该部分房屋，上海建工不享有优先受偿权。本院认为，虽然案涉项目中的部分房屋在一审法院查封前已经出售，但是该部分房屋并未办理备案登记，亦未实际交付，仍属多力多公司所有。故原审认定上海建工对该部分房屋享有优先受偿权具有事实和法律依据，并无不当。至于上海建工享有的优先受偿权能否对抗已支付全部或大部分购房款的购房者，不影响上海建工享有的优先受偿权，不能因此否定上海建工享有的优先受偿权。