【导读】 很多业主对物业服务不满意后，往往第一反应就是不交物业费，一旦到诉讼，很难得到法院支持，那对不满意的物业，该怎么应对呢？
大概案情：
王先生对物业服务、保洁服务等不满意，就没有缴纳物业费，物业经数次催要无果，物业公司将王先生诉至法院，请求判决被告交纳拖欠的物业管理服务费和违约金。法院支持了物业公司的诉求。王先生问：明明物业有问题在先，我不缴纳物业费，为什么会判输？
律师观点：
魏律师在此类案件方面有较多研究，也亲自办理过相关案件，现挑选出了几个大家需要了解的知识点给大家普法。
很多业主在觉得自己的权利受到侵犯后，往往第一反应就是不交物业费，但往往业主的理由都是不能得到合法支持的，常规的抗辩理由如下：
（一）以非物业服务合同当事人为由抗辩
有些业主认为自己并未与物业服务公司签订物业服务合同，是开发建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对其无约束力，自己不知晓且不认可该合同内容，因此拒绝交纳物管费。根据《民法典》第九百三十九条规定,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
（二）以物业服务合同约定的合同期限已届满为由抗辩
有些业主辩称物业服务合同中约定的合同期限早已届满，因此对超过合同期限的物业费，因无合同约定，故有权拒绝交纳。根据《民法典》第九百四十八
业主以合同期限已届满为由抗辩的，人民法院不予支持，也不能成立。
（三）以房屋质量问题为由抗辩
有些业主以房屋质量存在问题，如顶楼渗水，外墙漏水、外墙涂料、瓷砖脱落等为由拒交物管费。物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，相互之间不应为对方承担民事责任。业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。物业公司应当积极协助业主向开发建设单位反映情况并要求解决房屋的质量问题。因此，业主的这项抗辩理由不能得到法院的支持。
（四）以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩
以物业服务企业提供的物业服务不满意，如环境卫生维护差、车辆进出管理不严、有违章未阻止，绿化带被业主用来种菜，小区车辆乱停放等等为由拒交物管费。
首先，业主需要区分其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的范畴。物业管理范围通常根据合同来详细约定，往往房屋设计和质量问题、业主间相邻关系问题等，并不属于物业服务范畴的事项。
其次，若物业公司确实没有依据《物业服务合同》进行服务时，业主应收集整理物业公司未履行合同的证据，保留物业公司服务不到位的证据。可以是照片，也可以是视频录像等，当然，与物业公司沟通或者反映情况的证据，如微信聊天记录，电话录音，甚至书面邮寄材料等等。用来证明已经向物业公司提出了相关的服务请求，物业公司并未进行处理。当然业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。
面对物业服务不到位等现象，作为业主，如何正确维权？
（一）物业公司以业主欠交物业费为由，采取停水、停电、停气、停用电梯等行为
维权途径：向住房和城乡建设部门、物业服务指导中心等政府部门投诉，由相关部门责令物业公司整改。造成损失的，相关业主有权要求物业公司赔偿。
（二）物业服务着实糟糕且长期不整改
维权途径：召开业主大会表决更换物业公司。前期物业服务企业系由建设单位（开发商）选定，业主未参与选聘，入住率较高的小区应及时成立业主大会，并选举产生业主委员会，一则可在平日由业委会与物业公司沟通、交涉改进服务事宜，二则可在必要时表决更换物业公司，通过市场选择、竞争的手段促进物业公司提高服务水平。
(三)业主未交物业费被起诉，并要求支持滞纳金（违约金）
维权途径：积极应诉。如因物业服务不到位暂未交纳物业费，可在答辩时陈述自己欠交物业费的理由，并提交相关证据。如能举证证明物业公司确未依照法律规定或者物业服务合同约定提供物业服务，可向法院提出减少相应物业费、不支付滞纳金的意见，由法院依法审查。需注意的是，对物业公司服务不到位之处，要及时拍照取证，以备应诉所需。另外，物业服务是一个持续、动态的过程，留存证据要注意有连续性、持续性。
(四)维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护不到位
维权途径：直接或通过业委会与物业公司沟通、交涉，要求改进服务；向住房和城乡建设部门、物业服务指导中心等政府部门反映、投诉，由政府职能部门督促物业公司整改。
(五)家中失窃、车辆被刮擦
维权途径：第一时间报警由公安机关处理。除物业服务合同另有约定外，物业公司对业主的财产没有保管的义务，但如果物业公司存在门岗无人值守、监控损坏不及时维修等疏于管理情形导致损害发生的的，业主可要求物业公司承担相应的赔偿责任。
（六）小区内行人或车辆被坠落物砸伤
维权途径：向侵权人主张赔偿。物业公司未采取必要的安全保障措施的，可要求物业公司承担未履行安全保障义务的侵权责任。同时，可向公安部门报案，由公安机关调查处理。
(七)物业公司收费不规范
维权途径：向市场监督管理部门或住房和城乡建设部门投诉。市场监督管理部门对物业费收取有监管职责，住房和城乡建设部门是物业公司的行业管理部门，有权对物业公司的违规行为进行处理。
(八)小区消防通道被堵
维权途径：物业公司对小区内的共用消防设施有维护管理义务，如业主向物业公司反映无果，可向消防部门反映、投诉，由消防部门责令物业公司或相关业主整改。
(九)物业公司被更换后不搬走或不移交资料
维权途径：请街道办事处（镇人民政府）、物业服务指导中心等政府部门出面协调，也可向法院提起相关诉讼。
结语:业主与物业人员平日同在一个小区，构建和谐融洽的物业服务关系十分必要。另一方面需要物业公司摆正服务者的姿态，积极尽责，多一些细心与贴心，能够令业主感到温馨、满意的小区。
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魏文祥律师，执业方向主要集中在公司法律顾问、民商事争议解决、劳动仲裁。魏律师先后主办或合作办理法律事务众多，包括担任十数家企业法律顾问、办理数百件争议纠纷案，积累了丰富的实务经验。
