法拍房入住后遇到麻烦怎么办?

物业费：物业费是房子产权人、使用人委托物业管理单位，对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境等项目，进行日常维护、修缮、整治，及交供其他与居民生活相关的服务所缴纳的费用。

竞拍者拍下法拍房后缴纳的物业费，主要是被执行人之"拖欠的物业费。被执行人之前拖欠未缴纳的物业费越久，竞拍者在交接时所需要承担的物业费就越高。

其至有的小区还会设置高额的物业滞纳金，即被执行人在物业公司的再三催促之下，仍拒缴物业费的，自物业通知之日起每日按拖欠物业费的一定比例计算滞纳金。

意拍者在竞拍结束后办理清房交付使用时，需要去物业公司办理业主变更登记，以便于后续费用的缴纳。变更登记时物业会结算这套房子所拖欠的物业费才会进行变更，因为物业公司并不会因为竞拍者是通过法院拍卖的形式买下这套房子，而不收取前业主所拖欠的物业费，物业是根据房子的物理存在收取物业费，不因业主的变更而变更。

法拍房的物业欠费，通常情况下，在法院的拍卖公告中，都会明确要求由竞拍者承担，因此，该项费用是最大的隐性成本。

在实践操作中，竞拍者如果不急着办理入住，也可以让物业公司根据被执行人与物业公司签订的物业服务合同，进行起诉。但是这样的解决办法会导致竟拍者清房的时间过长，对买法拍房用来居住的竟拍者来说并不推荐，且一般不会胜诉，只能作为与物业公司谈判降低费用的一种筹码。

如果竞拍者比较着急清房入住房子，只能与物业协商拖欠的物业费以及滞纳金的数额。而每个物业公司的滞纳金收取的标准都不同，有的甚至按照利滚利进行计算，完全超过了物业费本身，这种滞纳金本身就不合法，可以直接跟物业公司进行谈判协商减免滞纳金。

如果无法与物业公司协商达成一致意见，也可以通过诉讼方式诉求减免非法滞纳金。

青岛一男子于2020 年拍下一层法拍房，打算用于经营经典满店，2021年打算把该层房子装修成酒店时却发现，自己拍下青岛-的那套房子被物业断水断电了，导致装修无法开展在与物业的沟通中得知，该层房子的前房东，也就是被执行人拖欠了500万的物业费尚未缴纳，现物业要求竞拍者来承相这笔物业费。竟拍者认为物业费应由前房东缴纳，不该是自己双方为此一直争执不下，一直没能达成共识，竞拍者的装修计划也只能暂时搁置。

遇到这样的情况对于竞拍者来说，拖得越久，损失越大。要想彻底地把问题解决，最有效的途径就是和物业进行协商,看看能不能适当减免物业费，达到竞拍者能接受的数额。双方持续消耗，损失的也只是竞拍者。

入住后遇到干扰的情形包括被执行人找上门、被执行人的债权人找上门或者是刑事案件被害人家属找上门等情形.

如果真的不幸遇到这样的情况，首先可以与上门人说昨该房屋的权属，新持有人是经过法院公正合法的拍卖程序下该房子，与原被执行人不存在关系。

其次是与物业沟通，要求物业加强安保措施，因为物对所有业主应承担相应的安全保护义务，不能随便允许除术小区业主以外的人进入小区。

最后，情况比较严重可以报警，或者通过诉讼程序维护自己的合法权益。

般来说，这类情况不常发生，但是发生了也不用担心因为房产本身是在法院的拍卖下购买的，合法有据，可以通过一系列的措施解决。

如果遇到他人贸然上门找麻烦赖着不走，可以直接报警严重的将会因非法侵入他人住宅受到刑事处罚。

第三方找麻烦的主要表现是，被执行人的债权人，为了更好地催收回款，在市场上委托了催债公司为其收债。这类市场上的催债公司，催债行为大多存在着暴力催收的违法情况。

如前两年影响比较大的“于欢案”，就是因暴力催债引起当时催收公司在催收债务时，先是利用言语攻击涉案当事人于欢的母亲，后一度暴力拉扯于欢母亲的衣服，双方在拉扯的。过程中，发生了命案。当时案件一经曝光，就在社会上引起了轩然大波，暴力催收被推上了当时的风口浪尖，最终这起暴力催收案件的主犯被判了25年有期徒刑 (含其他罪名)。