物业公司作为业主居住环境的“管家”，是业主的服务者、守护者。物业管理服务的质量决定了业主生活质量、社会安宁和秩序。而物业公司公共管理义务与物业服务质量、物业持续发展、业主人身及财产利益息息相关。
现实生活中，有一些物业公司以没有执法权、不属于服务范围等理由怠于管理，导致小区生活环境恶劣，业主利益受损，安全隐患难以杜绝。
为了对物业公司的公共管理义务进行解析和提示，11月11日下午，房山法院司法警察大队干警唐天奕，携手北京高院“京法巡回讲堂”以及房山法院“普法巴士”，为房山区智汇雅苑社区工作人员、物业工作人员及居民代表近50人，开展线上普法课堂。
唐天奕 毕业于中国人民公安大学 法学硕士
公共管道性质不以位置简单定性
案情回顾
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马先生的房屋因下水管道堵塞多次反水导致房屋屋顶、墙壁大面积渗水，财产毁坏。起诉要求物业公司对管道进行疏通并赔偿损失，物业公司以非公共设施为由拒绝。
马先生认为，物业公司作为小区管理单位，应当对公共设施设备有维护的义务。现物业公司未尽管理义务导致房屋被泡，损失应由物业公司赔偿。
故起诉要求物业公司对房屋所在单元楼下水道进行彻底改造疏通、清除隐患，并赔偿装修损失、租金损失等共计11.3万元。
物业公司辩称，不同意马先生的诉讼请求。
第一，发生倒灌的下水管道是由小区的开发商设计并进行施工的。物业公司管理的范围以及职责是在马先生户门以外的公共区域，下水管道的质保义务不是物业公司。
第二，物业公司已经积极履行了管理职责，被堵塞的位置不在公共区域里面。
法院经审理认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业公司负有保证公共设施设备正常运行的义务，公共污水管道系楼栋内所有业主共同使用的排水管道，该管道不因其在空间上部分隔离于业主户内而改变其公共管道的性质，故对于涉案排水管道，物业公司负有相关维护管理义务。
虽然双方合同约定自有区域排水管道的维护管理由业主负责，但该条款属于格式条款，根据法律规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故物业公司关于已履行合同约定义务的抗辩不能成立，物业公司应当赔偿马先生因管道堵塞导致房屋漏水而产生的经济损失。
因马先生不申请对装修损失鉴定，也没有提交充足证据证明损失数额，法院根据损失物品的市场价值及同地段同户型的市场租金确定合理损失为1.3万元。
因2020年3月后涉案房屋未再漏水，也没有证据证明存在重大漏水隐患，故马先生要求物业公司将下水道彻底改造疏通、清除隐患的诉讼请求法院不予支持。
最终，法院判决物业公司赔偿马先生经济损失1.3万元。
法官释法//
《民法典》第九百四十二条第一款规定了物业服务人应当按照约定和物业的使用性质进行妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分的义务。
共有部分的维修、养护、清洁、绿化等义务属于法定服务义务，强制服务，应依法履行。物业公司不能利用自己优势地位、专业信息的不对称在合同中排除相关服务业务。
本案中，物业公司以管道区域空间定性公共设施设备，并不履行维护义务，给业主利益造成损失的，应当承担赔偿责任。
同时，物业公司在合同中约定免除自身法定维护义务，应属无效，该条款对双方没有约束力。物业公司不得以设施位于业主屋内而一概拒绝维护，应结合设备的使用性质综合认定维修范围，避免因疏于管理造成业主利益损失或损失的扩大。
物业的法定义务不能以合同约定免除
案情回顾
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45岁的詹先生购买了一辆轿车，并投保了机动车保险及商业车损险。
2019年，詹先生将车辆停放在房山区某小区自行车棚北侧空位上。晚10时，自行车车棚失火，将詹先生的机动车引燃，导致车辆完全毁损。
詹先生认为，消防部门认定，车辆被烧毁原因为自行车车棚的外界火源导致。因自行车车棚内存放椅子、床垫等易燃物，存在安全隐患，物业公司疏于管理，导致车棚起火并烧毁涉案车辆。虽经保险理赔，但尚有部分损失2万余元无法完全弥补，损失应由物业公司赔偿。
物业公司则认为，小区自行车车棚确实发生起火事件，如果我单位存在管理上的失误，合理部分我单位同意赔偿。但根据物业服务合同的约定，车辆应要求停放在车位里，未停放在车位而造成剐蹭、毁损的，自行承担责任，詹先生的车辆所停放位置并非正常的停车位，自身也应有注意义务，应当自行承担损失。
法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据查明的事实，物业公司作为小区的物业管理企业，对小区内的公共区域负有安全管理的义务。从现场照片中可看出小区的车棚内存放有椅子、床垫等易燃物，存在安全隐患，物业公司未尽到相应的安全防范义务，导致车棚起火并烧毁涉案车辆，故对车辆的所有人詹先生造成的合理经济损失应当承担赔偿责任。
就物业公司辩称詹先生车辆所停放位置并非正常的停车位，自身也应有注意义务的主张，法院认为，失火事件并非在詹先生的可预见范围之内，詹先生停车的行为与火灾事故之间不存在必然的联系，故对物业公司的该主张法院不予采纳。
最终，法院判决物业公司赔偿詹先生合理损失2万余元。
法官释法//
《民法典》第九百四十二条第二款规定了物业服务区域内业主违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为时，物业服务人应当采取的措施。
对侵害共有部分或公共空间，扰乱公共秩序，造成光污染、安全隐患等违法行为，物业公司有义务进行制止。
物业公司的管理义务属于约定管理权限，不同于行政机关的执法权，具有一定的权利限制。
因此，物业公司可以采取合理措施进行管理，通过物业服务合同、公示栏、广播、标语等方式宣传法律法规、制度、责任，履行告知义务，使业主有心理预期。
因物业公司未全面尽到该义务导致业主人身、财产受损，则物业公司将面临退还物业费甚至赔偿损失的责任。
不得以停水、停电催交物业费
案情回顾
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物业公司以业主未交供暖费为由，拒绝向业主提供生活用水。
业主王先生将物业公司诉至法院认为，2015年2月26日与物业公司签订前期物业服务合同后，一直按照合同约定履行缴费义务。
被告物业公司以未查询到暖气费交纳记录为由限制供水。物业公司限制供水的行为，给日常生活带来困扰，因此要求物业公司继续履行前期物业服务合同条款，取消购水限制，保证生活用水需求。
物业公司辩称，按照约定，王先生应当按时交纳费用，但王先生未交纳；同时公司不存在对小区业主限制购水情形。
公司从自来水公司购水，业主一次购水不超过20吨。现在王先生的水表里有上百吨水，至少够用一年，如果水表里低于两吨水，公司可以正常售水。
法院经审理认为，王先生与物业公司订立的物业服务合同合法有效。有效成立的合同对缔约双方具有法律约束力，双方均应全面适当履行。
本案中，根据双方提交的证据可以证实物业公司存在对小区业主限制购水的事实，该限购行为违反法律规定应予纠正。即使小区业主存在拖欠物业费和供暖费的行为，物业公司亦应通过正当途径解决。
故王先生要求取消购水限制，保障正常生活饮用水需求的诉讼请求，合法正当，法院予以支持。
最终，物业公司按照国家规定向王先生出售生活饮用水。
法官释法//
《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
虽然交纳物业费为业主的义务，但水、电是居民基本生活必需，不管物业合同中是否有约定，物业公司都不得采取影响居民基本生活的措施进行催交物业费或进行其他管理。
如果物业公司超越管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当根据过错程度承担侵权损害赔偿责任。
在业主违反约定逾期不支付物业费的情况下，物业公司可以通过催告业主在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，可以提起诉讼或者申请仲裁等方式主张权利。
文字：曾慧 王丹凤
来源：北京房山法院，在此致谢！
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