导读：契税法实施前，契税的征税范围包括“实物”。2021年9月1日契税法实施后，与之配套的财税[2021]23号公告将契税的征税范围从“语焉不详”的“实物”变成了含义清晰的“实物配建房屋”。房地产开发配建的中小学、幼儿园等是否征收契税也从“语焉不详”变成了“板上钉钉”。本文从实物配建房屋的业务实质、配建的范围、环节和流程和契税相关政策的更迭这2条主线出发，并将2者相结合进行分析，厘清配建的中小学、幼儿园等为什么需要缴纳契税。
一、实物配建房屋的业务实质：
实物配建的房屋与交纳的土地出让金共同构成取得土地使用权的成本（成交价格）
国有土地使用权出让时，要求土地竞得人配建一定数量的保障性住房，以及学校、幼儿园等公共配套服务设施为各地方政府的通行作法，其政策依据为地方政府制定的一些规范性文件。例如河北省某市制定的《关于印发XX市保障性住房统筹建设并轨运行规定的通知》、《XX市中心区居住小区配套服务设施规划建设监督验收试行办法》、《XX市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》等地方性法规。实物配建房屋建成后要无偿移交给地方政府。
二、实物配建房屋的范围、环节和流程：
（一）保障性住房
河北省某市政策规定：凡新“招、拍、挂”出让的国有住宅建设用地,须按照项目住宅总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房,其中总建筑面积的50%产权归县区政府所有（这是我们关注的重点），另外50%由获得土地使用权的单位持有、经营。
产权归政府所有的房屋，按照配建协议要求直接确定到指定机构名下。（列入改造规划的城中村、城市棚户区改造项目按照扣除回迁安置住房以外住宅总建筑面积的5%以上的比例配建保障性住房）。
土地出让时，竞得人签订土地《成交确认书》后7个工作日内，与住房保障主管部门签订《配建保障住房协议书》并持该协议与自然资源部门签订《国有建设用地使用权出让合同》。在办理建设工程规划许可手续前，须向住房保障主管部门报送配建保障性住房实施方案。所配建的房屋产权归县区政府所有。
配建政策依据：
1.《XX市人民政府办公室关于印发承德市保障性住房统筹建设并轨运行规定的通知》讲解第３、９、10、11、12条（略）
2.《XX市人民政府关于中心城区去库存促进房地产业健康发展的意见（试行）》讲解 第3、4条， 缩小了保障性住房的配建比例。（略）
举例11：X土告字[2021]04号
发布时间：2021-06-09 09:43浏览次数：179
XX市自然资源和规划局国有建设用地使用权拍卖出让公告X土告字[2021]04号
经XX市人民政府批准，XX市自然资源和规划局决定以拍卖方式出让一宗国有建设用地使用权，并交由XX市公共资源交易中心组织实施，XX市公共资源交易中心委托XX市东方拍卖行有限公司具体实施。现将有关事项公告如下：
七、其他需要公告的事项:
2、该地块需按照总建筑面积2%的比例配建保障性住房，配建的房屋产权全部为政府所有，企业产权部分不再配建。竞得人签订土地《成交确认书》后，5个工作日内须与XX区保障性安居工程建设办公室签订《保障性住房协议书》，并持该协议与自然资源部门签订《国有建设用地合作权出让合同》。
（二）幼儿园、中小学
土地出让时，政府在国有土地使用权出让公告、出让结果公示中均明确规定需配建的幼儿园、中小学等（在取得的地块内建设）。
在签订的国有建设用地使用权让合同中更是明确规定要同步规划、同步建设、同步验收、同步使用。建成后所有权和使用权归属政府，由政府委托职能部门统一管理，并按照规划用途使用。幼儿园要优先举办为公办园；条件不具备的，委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。
另外，有部分配建的幼儿园等其所有权归属开发公司，预售许可证上按商业对待，由开发公司出售或自持。
配建依据：
《XX市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》一（四）规定）（略）。
提问7：这些配建的小学、幼儿园的受益者是谁？或者说是为准服务的?
举例12：X土告字[2020]04号
发布时间：2020-05-20 15:45 浏览次数：876
XX市自然资源和规划局国有建设用地使用权拍卖出让公告X土告字[2020]04号
经XX市人民政府批准，XX市自然资源和规划局决定以拍卖方式出让一宗国有建设用地使用权，现将有关事项公告如下：
七、其他需要公告的事项:
1、关于出让地块公建居住用地配建标准要满足《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）及相关政策，其中幼儿园在J01-05-02地块南侧位置独立设置，且用地面积不低于5240平方米，建筑面积不低于3150平方米。该幼儿园为无偿配建，建成后所有权和使用权归属XX区政府，竞得人向XX区政府进行移交，由XX区政府委托职能部门负责接收，统一管理，并按照规划用途使用。竞得人签订《成交确认书》后5个工作日内，先行与双桥区政府签订幼儿园代建协议，持代建协议签订《国有建设用地使用权出让合同》。
展示：
1.某开发公司配建幼儿园的建设工程规划许可证（附件3：建筑单体指标明细表）（略）
2.某开发公司取得的预售许可证（略）。
提问8：该幼儿园在建筑单体指标明细表中的建筑性质是公建，但是，在配套设施明细表中却没有体现，为什么？难道该幼儿园不属于公共配套设施？：
提问9：可出售幼儿园支出是计入开发成本还是计入公共配套设施费？
（三）社区服务、养老等公共服务设施用房
土地出让时，政府在国有土地使用权出让公告、出让结果公示中明确规定需配建社区服务、养老等公共服务设施用房。
配建依据：
1.XX市委、市政府《关于加强城市社区建设和管理的意见》（X发[2002]9号]）
2.《XX市人民政府关于印发XX市“十三五”老龄事业发展和养老体系建设规划的通知》（X市政字发[2017]1099号]）
3.XX市中心区居住小区配套服务设施规划建设监督验收试行办法》
讲解第５、６、8、23、24条（略）
（四）极特殊情况之配建文化设施例如图书馆
土地使用权出让时，政府在国有土地出让公告、出让结果公示中明确规定需配建图书馆（在取得的地块外建设），并规定了建设标准。在签订的国有建设用地使用权让合同中更是明确规定要同步施工、同步竣工，建设完成后无偿交付。
展示并讲解：某土地出让公告和成交公示（略）
提问10：图书馆是为准服务的?
（五）物业服务用房
物业服务用房的所有权依法属于业主， 开发建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主的物业服务用房一并申请登记，由房产行政主管部门在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
配建依据：《XX市物业服务用房管理办法》
讲解：《XX市物业服务用房管理办法》第二条、第三条、第五条第一款、第十条、十四条（略）
三、实物配建房屋的移交部门：建成后直接移交给相关政府部门（或指定机构），另物业用房移交给物业公司。
