申明：一家之言，仅供参考
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前言
今天接着写一下丰台区的丰台科技北区。9号线、16号线与西南四环围绕的三角形区域。
1、丰台科技园北区域
产业：丰台科技园企业，企业众多，基本是按照一栋楼一个单位分布，听名字就知道，早期是军品转民品成立的公司。后来主要打造一轨道交通产业链上下游相关的企业。各个银行。各个小公司。
生活配套：欧尚超市，再远一点就去科技园里面的万达了。公园就去北面的丰台科技园主题公园
学校：丰台五小科丰校区。丰台第八小学。
第一梯队（豪宅或终极改善）：帝京花园（94年，53栋，54户，2190W左右，95年建成的别墅社区，大部分都是两层的独栋别墅，算是终极改善。单价6.8W）
第二梯队（刚需改善或改善）：宝隆温泉公寓（98年，3栋，944户，180W-530W，小区总共两栋楼，一栋是大户型为主的楼，另一栋是小户型为主的楼，中间是绿色花园，2000年建成，挂牌量高达4.6%（小于等于1%属于惜售盘，大于1%和小于2%属于正常挂牌，大于2%和小于4%属于挂牌量大，大于4%，甚至5%，那就是放量盘，再大那就有种抛盘的感觉。这个算还是一种总结，仅仅做参考）。31层四梯二十二户/二十户，小区的租户还是比较多的，大部分是科技园上班的员工。这个小区带温泉名字的，确实下面有天然温泉（属于温泉带上）。虽然叫公寓，但是属于70年产权住宅，封闭管理，单价4.3W）
宝隆温泉公寓
城市经典（95年，4栋，410户，190W-550W，小区一共两栋电梯塔楼，3栋5层板楼，户型采用分区设计，18层两梯十一户，有点异形，导致价格上不去，人车分流，地下车库，小区环境不错，排水系统已经更换。单价4.7W）
城市经典
新城市经典（99年，2栋，342户，180W-570W，挂牌量4%，小区有两栋楼，18层两梯十户/九户，封闭管理，24小时保安，不管大小户型都不是很方正（都带有三角形），单价4.6W）
新城市经典
怡锦园（03年，4栋，1194户，390W-810W，挂牌量不足2%，小区属于怡海花园五期，30层三梯十户/八户/十二户，人车分流，满园海棠树，小区有活动广场，健身器材，乒乓球台，儿童滑梯，凉亭及其它设施，怡海花园同一开发商，物业香港达丰物业，这里也是科技园上班员工的理想购买标的物，缺点就是紧邻四环科丰桥。噪音还是一大重要因素，单价5.9W）
怡锦园
南极星（2001年，1栋，240户，360W-580W，独栋独院，24层三梯十户，塔楼，单价5.2W）
南极星
丰泽居一号院（93年，4栋，396户，340W-680W，小区一共4栋板楼，都是6层一梯两户（无电梯），小区基本以两居和三居为主，楼栋之间有绿化，物业费1-1.5元。外墙白色涂料，单价5.3W）
丰泽居一号院
丰泽居三号院（90年，3栋，144户，420W-780W，小型社区，原始是商品房，进门需要刷卡，小区建筑质量不错，楼栋之间的绿化也不错，，6层一梯两户，小区还是比较安静的，单价5.1W)
丰泽居三号院
阳光四季（96年，6栋，660户，520W-780W，中国银行的公房社区、小区封闭管理，4栋塔楼组成，小区内有游泳健身房，地上和地下停车，19层；两梯七户，18层两梯八户/九户，小区内外双保温，茂云物业，每天楼道清理两次，单价5W）
阳光四季
恒富花园1号院（95年，12栋，240户，450W-610W，恒富花园小区是12栋楼，2栋塔楼和10栋6层板楼组成，其中1号院是10栋板楼，2浩院士两栋塔楼，都不带电梯，6层一梯四户，绿树成荫，环境还是非常漂亮的，单价5.2W）
恒富花园1号院
恒富花园2号院（98年，3栋，253户，520W-670W，24小时物业管理还不错，一共2栋塔楼，21层两梯六户，单价4.9W）
恒富花园2号院
恒富中街3号院（98年，3栋，336户，290W-390W，03年建成，有规划的停车位，6层一梯两户，地上停车位，单价5.5W）
恒富中街3号院
恒富中街4号院（95年，3栋，336户，290W-440W，这里有好多是小马厂那边，拆迁，分配过来的，小区内部租房客比较多，6层一梯两户，单价5.4W）
恒富中街6号院（95年，3栋，192户，580W-1120W（1和2层复式），6-7层一梯两户，好像没物业，找了个看大门和打扫卫生的，单价4.9W）
恒富中街6号院
恒富中街7号院（95年，3栋楼，190户，460W-740W，7-6层一梯两户，户型相对比较大一点，单价低一点，这几个小区的物业管理一般吧，打扫一下卫生，看个大门。单价4.4W）
恒富中街7号院
第三梯队（老破小及刚需）：
天下儒寓（05年，1栋，577户，250W-470W，08年建成，挂牌量4.8%。70年产权，酒店式公寓，28层十梯二十户，单价5W）
天下儒寓
天龙华鹤（06年，2栋，1158户，220W-680W，29层四梯十八户，70耐产权的，民水，民电，有燃气，酒店式公寓，单价5.4W）
天龙华鹤
吉利双星（90年，2栋，216户，460W-640W，属于A和B两栋楼，18层两梯六户，丰台吉利双星公寓环境不好，地面卫生打扫不干净，环境不舒适，绿化差。这些都是低价的原因，单价3.8W）
吉利双星
3、总结
这一片的交通那是相当方便，西面是16号线的富丰桥站，右面是9号线的科怡路站。西南面是四环及科丰桥。距离丰台科技园最近的居住区。这里的房子单价基本在4W-5.9W之间。这几年的涨幅确实一般，除了怡锦园涨了一些，其他小区基本没怎么动。
这里面东北面的九十年代中期的恒富中街系列小区基本是6层无电梯板楼（影响特别深刻的是疫情期间，每次疫情一来，被封的总有这几个小区，说明居住人员相对比较杂一点）、看着名字一样，但是小区是分割开的。单价接班在4.4-5.5W之间小区，基本算是有门卫和打扫楼道和院子。其它优质服务没有（好多是西城拆迁安置过来的）。九十年代的恒富花园是无电梯板楼结合两栋塔楼分成了1和2号院。单价基本在4.9-5.2W之间。南面的帝景花园是别墅区，算是这一片顶部豪宅的存在。鹤立鸡群，基本不与这里打交道（之前修建路和地铁线，这里还是比较杂乱的，现在好了不少，旁边是个公交场站，和豪宅的气质一点不匹配）。
05年左右的天下儒寓和天龙华鹤属于酒店式公寓，挂牌量不小，虽然七十年，但是紧邻四环，噪音不小，其次酒店式管理租房客是最多的。买来出租还行（但是买的价格有点高）。2000年建成的两栋楼社区宝隆温泉公寓听着名字像公寓其实是住宅，挂牌量巨大（温泉之前开盘是有的，现在就是家里使用的热水了，这些都是要维护的，同人说还是有的），单价才4.3W，这名字和租客估计拉分不少。90年代的吉利双星公寓那价格自然很难上去（租房客也很多），单价3.8W（都不如大兴老城区的八十年代的老破小单价）。
九十年代末的新旧城市经典被马路分来，规模都不大，基本没有小区环 境，单价在4.6W左右。还是那个特点科技园上班的租房客很多。九十年代的丰泽居系列是6层无电梯小板楼，环境还不错，单价基本在5.3W左右（有怡锦园挡着，相对四环的噪音传到这里基本就没了），南极星2001年的虽然是南北向塔楼，但是独栋存在，单价在5.2W也算合理。03年的怡锦园算是这一片的顶部小区，属于怡海的西面的一块飞地开发，小区品质、环境和物业都不错，就是紧邻西南四环弯道区，还有科丰桥（虽然隔着绿化带但是太近了），那噪音绝对是杠杠的。单价5.9W。算是这一片这几年有点涨幅的，其他小区价格基本没动。
在科技园上班在这里居住还是非常方便的。除了怡锦园（也有一些租房客）和帝景花园（基本没有）租房客比较少一点外，其它小区租房客还是比较多的。这侧面说明了丰台科技园的势能相对还是比较弱的，只能带动周边租房市场，不能带动买卖房交易市场。
（澎叔侃侃侃-2023.7.2）
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