《商铺租赁合同》有仲裁条款,《物业服务合同》是《商铺租赁合同》的附件但有“提起诉讼或仲裁”的表述,物业合同纠纷能通过仲裁解决吗?_国内楼市_资讯

北京市第四中级人民法院

民事裁定书

（2023）京04民特411号

申请人：哈尔滨杰瑞国际健身俱乐部有限公司鸡西万达店，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区中心大街8号万达广场内购物中心四层。

负责人：袁义军，经理。

委托诉讼代理人：曲奕，辽宁君秀律师事务所律师。

委托诉讼代理人：奚琳，黑龙江立先律师事务所律师。

被申请人：鸡西万达广场商业管理有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区中心大街8号（鸡西万达广场四层）。

法定代表人：王志彬，总经理。

委托诉讼代理人：白莹，黑龙江鸿大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩兆阳，黑龙江鸿大律师事务所律师。

申请人哈尔滨杰瑞国际健身俱乐部有限公司鸡西万达店（以下简称杰瑞健身）与被申请人鸡西万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商业）申请确认仲裁协议效力一案，本院于2023年4月19日立案后进行了审查。现已审查终结。

杰瑞健身称，请求确认杰瑞健身与万达商业于2019年3月1日签署的《【鸡西万达广场】【人和健身】物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）约定的仲裁条款无效。

事实和理由：杰瑞健身与万达商业于2019年3月1日签订《物业服务合同》。因双方发生纠纷，万达商业向北京仲裁委员会提起仲裁，要求杰瑞健身给付物业费，仲裁案号为（2023）京仲案字第01816号。万达商业的仲裁依据是《物业服务合同》第十二条5.0款，“因本合同引起或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。协商未成，提交《租赁合同》约定的争议解决机构解决”。而万达商业出示的《鸡西万达广场（营运期主力店）商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）第十三条23-2款约定，“协商不成，任何一方均有权向北京仲裁委员会申请，按照该会届时有效的仲裁规则进行仲裁”。因此万达商业向北京仲裁委员申请仲裁，但杰瑞健身认为该仲裁条款无效，理由如下：

首先，《物业服务合同》第十二条5.0款约定发生争议“提交《租赁合同》约定的争议解决机构解决”，但是该租赁合同并没有特指某一份合同，因此并不具有唯一性，属于约定不明。

其次，《物业服务合同》第七条2.0款约定，对违反物业管理法律法规、该合同及物业管理规定的行为，万达商业的处理方式为诉讼或仲裁，即两个解决纠纷的途径。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条，当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。因此本案应认定仲裁条款无效。而且根据《中华人民共和国仲裁法》第十六条，仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。而本案中《物业服务合同》第七条2.0款有提起诉讼的意思表示；而对于仲裁事项内容约定的并不明确，根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条，仲裁协议对仲裁事项没有约定或者约定不明确的，仲裁协议无效。

因此杰瑞健身特根据《中华人民共和国仲裁法》第二十条及《最高人民法院关于审理仲裁司法审查案件若干问题的规定》第二条，对仲裁协议的效力提出异议，请求人民法院对此作出裁定，认定《物业服务合同》约定的仲裁条款无效。

万达商业称，双方在2019年3月1日签订的《商铺租赁合同》第23-2条款约定了仲裁条款，附件5为双方签订的《物业服务合同》，在附件5合同的5.0条约定“因本合同引起或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。协商未成，提交《租赁合同》约定的争议解决机构解决”。《物业服务合同》与《商铺租赁合同》编号一样，故《物业服务合同》是《商铺租赁合同》的附件，应按照双方约定的仲裁机构北京仲裁委员会申请仲裁。

经审查查明，甲方鸡西万达广场投资有限公司与乙方杰瑞健身于2019年3月1日签订《商铺租赁合同》，第二十三条合同纠纷的解决条款约定：23-1合同履行期间如发生纠纷，双方应当友好协商解决。23-2协商不成，任何一方均有权向北京仲裁委员会申请，按照该会届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。合同目录中的附件五为物业服务合同。

甲方万达商业与乙方杰瑞健身于2019年3月1日签署的《物业服务合同》，该合同载明：“鉴于【鸡西万达广场投资有限公司】即物业产权人（指物业产权人或出租人）与乙方签订了房屋租赁合同（下称《租赁合同》），乙方承租使用物业产权人拥有出租权的位于【/】的【鸡西万达广场】（下称“商业广场”，包括室内步行街、百货楼、综合楼、娱乐楼、超市）中的部分区域……甲、乙双方根据《物业管理条例》等有关法律法规及《租赁合同》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方提供物业管理服务、乙方向甲方支付物业服务费等事宜达成一致，特订立本合同……第七条甲方的其他权利和义务。除本合同前述约定外，甲方还有如下权利和义务……2.0、对违反物业管理法律法规、本合同及物业管理规定的行为进行处理，包括：要求停止违法、违规、违章行为；要求赔偿经济损失、支付违约金；停止提供相关专项服务；提起诉讼或仲裁等。第十二条其他约定……5.0、因本合同引起或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。协商未成，提交《租赁合同》约定的争议解决机构解决”。

另查，万达商业依据《商铺租赁合同》《物业服务合同》已向北京仲裁委员会申请仲裁，北京仲裁委员会依据上述合同的仲裁条款受理该案。截至本案受理前，该案尚未开庭审理。

本院认为，对仲裁协议效力的判断，应当依据《中华人民共和国仲裁法》第十六条和第十七条等相关内容进行判断。

《中华人民共和国仲裁法》第十六条规定，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。第十七条规定，有下列情形之一的，仲裁协议无效：（一）约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议；（三）一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。

杰瑞健身主张《物业服务合同》第十二条约定的租赁合同并没有特指某一份合同，并不具有唯一性，属于约定不明，且该《物业服务合同》存在或裁或诉的约定，因此仲裁条款无效。

本院认为，首先，杰瑞健身向本院提交的《商铺租赁合同》约定了明确的仲裁条款。杰瑞健身虽主张租赁合同不具有唯一性，但依据本院查明的事实，《物业服务合同》为《商铺租赁合同》的附件，且杰瑞健身未向本院提交其他的租赁合同证实其主张，故租赁合同的指向明确，具有唯一性。

其次，虽然该《物业服务合同》的第七条2.0条款有“提起诉讼或仲裁”的表述，但该条款系针对合同甲方即万达商业权利义务的约定，而非针对双方争议解决方式的约定。且即使如杰瑞健身所称存在或裁或诉的情形，结合第十二条5.0款的内容，则属于《物业服务合同》前后约定不同的争议解决方式条款，应以双方最后一次意思表示即仲裁条款为准。

案涉仲裁条款符合《中华人民共和国仲裁法》第十六条的规定，且无《中华人民共和国仲裁法》第十七条规定的无效情形，故仲裁条款有效。

综上，杰瑞健身要求确认案涉仲裁条款无效的申请，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第二十条之规定，裁定如下：

驳回哈尔滨杰瑞国际健身俱乐部有限公司鸡西万达店的申请。

申请费400元，由申请人哈尔滨杰瑞国际健身俱乐部有限公司鸡西万达店负担（已交纳）。

审判长　　贾　毅

审判员　　朱秋菱

审判员　　崔智瑜

二〇二三年六月十三日

法官助理　　周孟伟

书记员　　黄昕悦

来源：中国裁判文书网

示范仲裁协议（合同外单独约定）：因XX与XX于XX年X月X日签订的XXXX合同或与本合同有关的争议，均应当提交中卫仲裁委员会进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

网络仲裁示范条款：“凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应当提交中卫仲裁委员会按照《中卫仲裁委员会网络仲裁规则》进行书面审理。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。”

书面审理:“凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应当提交中卫仲裁委员会按照《中卫仲裁委员会仲裁规则》进行书面审理。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。”

约定送达条款：双方一致确认，甲方有效送达地址为，乙方的有效送达地址为。以上地址包括但不限于合同履行文书、仲裁文书、相关材料等的送达地址；向该地址以特快专递方式邮寄出、以电话、传真方式发出前述文书即视为通知送达；邮件签收日期或邮件退回日期为送达日期。一方若更换送达地址的需提前三日书面通知对方，否则视为未更换地址。

受案范围：

1.各类合同纠纷。包括买卖、赠与、借款、租赁、委托、行纪、加工承揽、技术、建筑、房地产、产品质量、运输、仓储保管、金融、证券、保险、期货、投资、著作权、专利、商标、涉外经济贸易、海事海商等各类合同纠纷。

2.其他财产权益纠纷。非合同的财产权益纠纷主要指侵权纠纷，包括消费者权益侵权纠纷、海事侵权纠纷和其他涉及财产权益的侵权纠纷等。

中卫仲裁委员会：

咨询电话/传真：0955-7674885

联系地址：中卫市沙坡头区文萃北街13号（中卫四中斜对面）

电子邮件：zwzcwyh@163.com

网址：www.zwzcwyh.com

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《商铺租赁合同》有仲裁条款,《物业服务合同》是《商铺租赁合同》的附件但有“提起诉讼或仲裁”的表述,物业合同纠纷能通过仲裁解决吗?

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