【邀您加入】长三角标杆康养项目深度考察（8月11-14号）

7月17日晚间，深陷债务泥潭的中国恒大终于公布了2021年和2022年度业绩报告。在距离可能被港交所退市仅剩2个月的关键窗口期，连夜补发延期财报，被视为恒大寻求自救路上的又一进展。不过，尽管外界对恒大负债累累早有预期，但三份姗姗来迟的财报还是令看客们错愕不已。

在过去两年不断纾困的背景下，恒大的债务问题如今看来依旧棘手，看看过去两年恒大都发生了些什么......

1 精简员工约2万人

亏损和负债重压下，为了开源节流，恒大采取机构精简、岗位合并等举措，试图最大力度地降本增效，大批干部员工充实到了保交楼项目一线。

2021年底，就有内部文件显示，恒大对公司机构设置进行调整。其中，地产集团地区公司层面，招投标及采购部、预算决策部合并为招采预决算部；投资部、资金部合并为投融资管理部；省公司营销部、品牌部、售后服务部合并为营销品牌部；项目工程部与开发部合并为项目工程开发部。

从年报数据来看，机构调整后，人员大约精简了2万人。

人员优化起到了显著的降本增效效果。截至2022年12月31日，恒大集团总僱员成本（包括董事酬金）约人民币46.3亿元，比2021年的140.7亿元减少94.4亿元。

2 土地储备缩水，旧改项目部分停滞

中国恒大表示，庞大优质的土地储备，是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。然而，从2021年和2022年年报信息来看，其土地储备也在缩水。

根据年报，截至2021年12月31日，集团拥有土地储备2.6亿平方米。而这一数字到2022年12月31日，减少到了2.1亿平方米。

此外，恒大集团还参与了城市炙手可热的旧改项目。2021年年报中，其参与的旧改项目有93个，其中大湾区66个（深圳39个），其他城市27个。然而到了2022年，这些数字均有所缩减，参与旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市24个。

前恒大总裁夏海钧曾表示，“城市更新将是房企的必争之地”，恒大的旧改规模快速扩容，然而，到了2022年，其资金链断裂后，旧改项目纷纷停滞，一些项目只得由国企接盘纾困。

公开资料显示，向南实业股份有限公司与恒大合作开发的深圳南山区向南村城市更新旧改单元项目，自2009年8月开始合作，后因恒大资金问题，一直没有动作。今年4月，项目更换了合作开发主体，才得以重新盘活。此外，深圳地铁置业集团有限公司也已经接手了恒大横岗四联排榜村的旧改项目。

3 靠“卖卖卖”回血超500亿

如昔日王健林一般，许家印也最终走上了“卖卖卖”的老路。据中国恒大2021、2022年年报显示，两年来，恒大多次出售或配售手中资产，粗略统计共回笼资金超500亿元。其中，2021年出手7次，均为股权交易；2022年出手6次，包括信托合作及多次出售地产项目等。

4 “保交楼”自救：房产销售停摆半年 两年回款4200亿

图源：恒大官网

众所周知，恒大业务版图的最大一块就是地产。自2020年爆发资金链危机以来，恒大在保交楼方面持续发力。

那么，过去两年，恒大的地产业务进展如何？

对此，恒大在2022年年报中表示，2021年9月后，公司销售一度陷入停滞。随着保交楼项目施工逐步重启，公司销售从2022年 4月份开始逐渐恢复。公司以稳经营、化风险为第一要务，以最大力度积极推进保交楼工作，取得了包括各地政府、上下游企业、业主等在内多方的理解和支持，2022年共实现了732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。

在合约销售方面，2021年，集团实现合约销售金额人民币3729亿元，合约销售面积5202万平方米，全年累计销售回款人民币3876亿元。全年集团新开盘销售项目70个。截至2021年12月31日，包括完全竣工及在建的在售项目累计到达1241个。

2022年全年，集团实现合约销售金额人民币317亿元，合约销售面积390.4万平方米，全年累计销售回款人民币357.9亿元。截至2022年12月31日，包括完全竣工及在建的在售项目累计到达1241个。

5 汽车业务陷入尴尬困局

值得玩味的是，2022年年报中，恒大将汽车业务放在了业务展望的首位。

1000辆的交付成绩，显然没有完成2020年恒大汽车官方曾表示的“将在2023年一季度前完成首批1万辆的交付”目标。而更尴尬的是，继续生产的钱，在2.4万亿的整体负债阴霾下，仍不知从何而来。

6 仅剩两个月窗口期

自2022年3月21日9时，恒大在港交所停牌，至今已过去16个月。中国恒大忽然连夜一口气补发三份财报数据，是为哪般？

根据2018年8月1日生效的港交所上市新规，对于连续停牌18个月的证券，港交所可以对其进行摘牌。

也就是说，如果恒大再不复牌，两个月后，就有被港交所摘牌的风险。

根据复牌指引，恒大复牌需要满足4个条件：按规定公布上市规则规定的所有未公布的财务业绩，并解决任何审计保留意见的事项；对于恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施；证明公司遵守上市规则第13.24条的规定，即证券停牌后，定期公布公司有关发展情况；同时，向市场通报所有重要信息使公司股东和其他投资者可评估本公司的情况。

然而，过去每年为其审计报告出具无保留意见的普华永道，如今已更换成核数师上会栢诚会计师事务所。

耐人寻味的是，这家新任会计师事务所给中国恒大2021年报和2022年报均出具了“无法发表意见”的报告。其披露的原因之一是有关持续经营的多项不确定因素；二是由于部分员工离职，无法就期初结余及比较数据获取足够适当的审核凭证。

在此次发布的财报中，许家印罕见地没有像往常一样向股东、投资者和商业伙伴“致谢”，仅例行公事地宣布，公司股份将继续停止买卖，直至另行通知。并提醒投资者买卖公司证券时“务请审慎行事”。

对于恒大集团来说，当务之急则是顺利完成债务重组。今年3月，中国恒大曾公布境外债务重组方案，并称该方案已经获得一些主要持有人的支持。7月17日晚，与财报一同发布的最新公告显示，恒大集团将于24日在香港召开聆讯，寻求债权人的批准；25日，其债务协议安排会议将于开曼群岛举行。

在恒大此前披露的协议安排中，恒大此次境外重组的债务分为A组与C组，前者包括恒大发行的境外票据、债券和所借贷款，后者包括恒大境外金融负债(包括担保和认沽期权)。其中，债务基于A组的全部应计索赔；C组债务基于“差额索偿”。

随着会议期限临近，恒大命运也将揭晓。

来源：风暴眼 转载好文目的在于增进业界交流，若作者和原始出处不准确还望谅解修正，如有侵权请联系我们微信Qdzkup，小编会立即删除并表示歉意。谢谢！