共有物业特定部分的约定专属使用与共有物业的保护_国内楼市_资讯

(2023)渝05民终2910号

【裁判要旨】对于业主共有物业的相对特定部分，在不影响其他业主的情况下通过销售约定等方式确定给相关业主专属使用的，该业主专属使用权利应受到保护。业主擅自在共有墙体上开门、窗及搭建阳光雨棚的，其他业主可以要求恢复原状。

【基本案情】

杨某与苏某均系江津区某小区13幢的业主。杨某与某置业有限公司签订的购房《补充协议》第六条4约定：“乙方同意其他购房业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的地下或半地下室、露台等附属建筑物、构筑物。”苏某所购房屋带地下室，但该地下室未计入产权面积，苏某对地下室进行了装修使用。同时苏某在业主共有墙体上进行了开门和开窗，并在墙体上搭建有阳光雨棚。该小区《共用建筑面积分层汇总表》载明案涉小区13幢外墙系整幢分摊。杨某起诉苏某，要求苏某将改造的地下室、外墙恢复原状。

【裁判结果】

生效判决认为，杨某在购房时已经同意其他业主独自使用、维护各自房屋相关的地下室或半地下室。苏某所使用的空间位于其房屋的地下部分，属于其地下室。苏某对案涉空间的内部进行装修使用已经提前获得杨某的同意，且苏某对该地下室内部进行使用并未影响杨某，故对杨某要求苏某对地下室内部恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。外墙属于13幢全体业主共有，苏某在13幢房屋墙体上开门、窗及搭建阳光雨棚的行为破坏了13幢房屋的外墙面，损害了包括杨某在内的其他业主的合法权益，杨某要求苏某恢复原状符合法律规定，法院判决予以支持。

【典型意义】

新时代人民群众对高品质生活有着不断的追求。别墅、洋房等产品常赠送有花园、地下室、停车位、露台甚至屋顶花园等单独归特定业主使用。开发商通过合同约定将特定部分公开平等地附赠销售，又不影响其他业主的，应当认定合法有效。特定业主合理使用后，其他业主起诉要求恢复原状的，不予支持。破坏业主共有楼栋外墙进行装饰装修，其他业主起诉要求恢复原状的，应予支持。本判决支持了合理的物尽其用原则，对业主共有物业作出了充分保护。

共有物业特定部分的约定专属使用与共有物业的保护

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