天习案例丨开发商夸大宣传房屋套内面积使用率时,买受人该如何处理?

2022年10月26日，A公司（化名，下同）的法定代表人李某（化名，下同）与B公司（化名，下同）签订《某大厦认购书》，约定A公司向B公司认购某大厦一期某室房屋，建筑面积为51.15平方米，A公司的付款时间为：定金80000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分），第一期楼款376040元须于2022年11月5日前付清（含定金）等。

随后，A公司便向B公司支付定金80000元，B公司向A公司法定代表人出具《收据》记载：兹收到李某交来认购某大厦某定金人民币80000元。

后来，由于广州疫情等原因，原定于11月5日的双方签约时间推迟至11月16日。

11月16日，A公司向B公司支付的第一期购房款180000元。但是，李某在查看《**商品房买卖合同》（预售）时，发现《**商品房买卖合同》（预售）所记载套内建筑面积为30.6381平方米，与其销售人员承诺的33.21平方米不符，相差8%左右，便拒绝签订该预售合同。

B公司认为双方未正式签订买卖合同，认购书不形成房屋买卖合同，双方的法律关系仍停留在预约合同关系上，而A公司为如约签订预售合同，应当罚没A公司的定金。

至此，A公司认为，因B公司原因导致未签订房屋买卖合同，为了维护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求法院：

1、解除A公司与B公司之间签订的《某大厦认购书》；

2、B公司返还A公司双倍定金160000元；

3、B公司返A公司已付房款180000元及按银行贷款市场报价利率（LPR）支付自2022年11月17日起至房款全部给付之日的利息；

4、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由B公司承担。

双发沟通的聊天记录显示，2022年10月25日，A公司法定代表人李某向B公司销售人员发微信询问房屋实用面积是多少，对方回复，单层综合计算为6.5成使用率，实际使用面积大概33平方米，而如果加上复式双层则使用率为130%。

法院判决

一、于本判决生效之日起五日内，B公司向A公司双倍返还定金160000元；

二、于本判决生效之日起五日内，B公司向A公司返还购房款180000元及支付利息（利息以180000元为本金，自2022年11月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，计至实际清偿之日止）。

本案案由为房屋买卖合同纠纷，双方签订的《某大厦认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定的内容履行。本案中根据A公司提供的与B公司销售人员的聊天记录及《**商品房买卖合同》（预售），可以认定B公司是知晓合同的相对方应当是A公司，而不是A公司的法定代表人，B公司主张A公司主体不适格，与事实不符，法院不予支持。

关于双方签订的《某大厦认购书》是否解除的问题。

根据《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

现A公司主张B公司销售人员曾向其推销涉案房屋时说的使用面积为6.5成，并提交了A公司法定代表人与B公司销售人员的聊天记录予以证实，B公司认为其销售人员就涉案房屋套内面积从未予以承诺或明确，其表述过所销售的房屋使用面积在6成-7成之间，但根据聊天记录，B公司的销售人员明确说“单层6.5成使用率加上赠送的7成使用率两层130%使用率”“如果说算一层面积的话，它就是6.5成使用率，然后再加上一个飘窗位置赠送，算下来，就有七成的使用。”“使用率跟你不是说了吗，一层的使用率不是六成五吗?没错。”故B公司的主张与事实不符，法院不予支持。

B公司承诺的使用面积为33.2489平方米，而《**商品房买卖合同》（预售）记载的实际的使用面积为30.6381平方米，面积误差比绝对值在大于3%，根据A公司提供的与微信名为“**某大厦”的微信聊天记录也可以证实上述情况，现A公司要求解除与B公司签订的《某大厦认购书》，依法有据，法院予以支持。

关于双倍返还定金及返还购房款并支付利息的问题。

在B公司向A公司出具的《收据》上记载“兹收到李某交来认购某大厦某定金人民币80000元”，可以认定A公司交给B公司的80000元是定金的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据本案查明的情况，因B公司承诺的涉案房屋使用面积与实际的实际面积存在差异，导致双方未能订立商品房买卖合同，现A公司要求B公司双倍返还定金160000元，依法有据，法院予以支持。法院上述已认定解除双方签订的《某大厦认购书》，A公司主张B公司返还购房款180000元，依法有据，法院予以支持；关于利息，因B公司实际占用A公司资金，事实上造成A公司的损失存在，A公司向B公司支付上述购房款的时间为2022年11月16日，现A公司主张自2022年11月17日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付至本金付清之日止并无不当，法院予以支持。

开发商夸大宣传房屋套内面积使用率时，买受人该如何处理？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本案中，A公司法定代表人李某在与B公司销售人员洽谈案涉房屋买卖时，其销售人员承诺案涉房屋的单层套内面积使用率为65%，加上复式层则套内面积使用率为130%。而在实际签署预售合同时，测算出合同陈述的房屋套内面积的使用率不足60%，与其承诺的套内面积使用率严重不符。因此，A公司未与B公司订立《商品房买卖合同（预售）》的原因归咎于B公司。最终，法院判决B公司向A公司双倍返还定金以及已经支付的购房款。