恒大二点四万亿债务欠谁的,债主未来怎么办?_国内楼市_资讯

7月17日晚间，中国恒大补发2021年度、2022年度及2022年中期业绩公告，两年合计净亏损达8120亿元。截至2022年底，恒大持有资产为1.84万亿元，而负债高达2.44万亿元，净资产为负6000亿元。即使今年债务不增加一分（而这显然不可能），恒大的资产也不贬值（也不可能），恒大的债主也至少有多达6000亿要打水漂，而实际数值当然会远高于这个数。

恒大的报表发出来的，引起外界很大疑惑：中国房地产近十几年如此火爆，恒大又是业界龙头之一，为何不但没赚到钱还负债如此之多？他的债都是欠谁的？这些债主未来怎么办？

首先要说明的是：从法律上来说，恒大负债如此之巨和许家印及其它股东个人没有任何关系（除非法院查明其有非法经营行为），他早已通过减持、分红及关联交易赚得盆满钵满，十辈子也花不完。恒大破产清算，受损失的是各地方政府，银行、承包商等合作机构，以及购房者和投资者个人。这其中，政府损失最大，企业损失最惨，个人受影响最严重。

恒大的债务主要分为三类：政府债务、企业债务和个人债务。

政府债务又分为土地款、税收和规费三种。房地产企业到地方政府手里拿地，落拍和签订协议时只是交纳部分土地款，这个数量从百分之十到百分五十不等，因为恒大的地很多都在地级市，一般政府层级越低，恒大的谈判权越大，也就是说恒大可能只支付很小的费用就能把地拿到手，边开发边逐步支付土地款。根据恒大的报表，他们储备土地达到2.4亿平方米，土地储备值约5000亿元。但是实际上这些储备值能变现的很少，因为恒大在里面欠款保守估计不会低于3000亿，而投入的钱也是计息借款，如果几年不还，就成了零甚至负值了。

即使是已经开工和完工的项目，恒大也欠政府大笔土地款，以及应缴纳的人防、燃气、电力等配套费用，应缴的营业税、增值税、所得税等。

所以，恒大所欠的债务里面，政府是最大的大头。据恒大周报，恒大的合约负债约7210亿，这部分应该是所欠的土地款，而如果将所欠税费包括进去，估计就上万亿了。

恒大负债的第二大群体就是银行、承建商等合作企业。房地产是一个产业链非常长的产业，涉及银行、建筑与景观设计、建筑与景观施工、销售、广告、室内装修等各个行业，开发商自己只是一个统筹方而已。开发商的资金主要来自三个方面，第一是银行贷款或信托借款（包括理财产品）等，第二是合作方垫资或延期支付，第三是销售回款。当房价上涨销售顺利的时候，这个链条就能正常运转，而一旦房价下跌销售缓慢，链条就会断裂，恒大遇到的就是这种情况。根据财报，恒大拖欠供应链债务约1万亿元，这其中不知有多少和恒大合作的建筑公司、景观公司、广告公司寝食难安，江苏某建筑公司就因为被恒大拖欠工程款数千亿而破产。那些被欠几百上千万的就不知道有多少了。

恒大债务的第三个对象就是个人，那些购买了恒大信托或者理财产品的投资者。前二年就已经有报道很大投资者不能按期拿到钱而到恒大总部投诉，但以恒大目前的状况，这些人的损失很难挽回。根据破产清算程序，他们的偿还程序靠后，到那时恐怕即使有也所剩无几了。

恒大为什么会负债如此之多，那他之前是如何玩成那么大的？这里简单介绍一下恒大的商业模式。

包括恒大在内的中国大房企，一直是采取高负债、快周转的战略，负债率几乎都超过百分之百，也就是说公司净资产是零甚至负，都是用借的钱在玩。

比如一块10万平米的地，容积率2.0，政府拍卖价格是10亿。楼面地价是5000元。恒大通过银行融资或者信托借款3亿将土地拿下，假设平均利息是10%（实际不止），恒大通过提高合作价格让承建商、设计公司等都在销售回款后再支付，剩余土地款及政府规费也在销售回款后逐步支付（市场好的时候这种做法很普遍）。那么我们假设所有的开发费用是5000元每平米，而销售价格是1.5万每平米。三年销售完毕。税收平均按10%即每平米1500元计算。

我们计算一下这个项目恒大的收益：（15000售价-5000土地成本-5000开发成本-1500税费X200000=7亿-9000万利息。那么这个项目恒大自己不投入一分钱，三年下来就可以净赚6.1亿。

要注意的是，在这个项目开发的过程中，作为上市公司的恒大是统筹方，而里面的资金提供者、承建商、材料商都可能是企业负责人的关联企业，而且因为公司由他们自己控制着，他们可以采取各种手段，既使自己赚到钱，而且在发生风险的时候自己先离开。

比如他们可以借款给上市公司收取高利息，自己控制的承建商来高价承包，所以最终这个项目可能上市公司赢利只有1亿，而另外5个亿都通过以上方式流入到了公司核心控制人个人手里。而且，即使最终项目不赚钱，也不影响他们赚钱（顶多少赚一点）。

这就是前些年中国顶部房地产开发商的经营模式，也就能理解为为什么二十年中国房地产建筑火爆上市公司本身却负债累累，因为高转周模式下周转过程中控制人就能赚到钱，而债务都是上市公司背着。

这个模式在市场好的时候当然非常诱人，所以各大房地产企业纷纷效仿，然而它是建立在房地产能快速销售且价格坚挺的基础上，可是市场从来都不会这样长期的狂热，一旦外部或内部环境出现变化，他就如沙堆上建起的大厦一样瞬间崩塌。

因为，如上面的例子，如果房价下跌到一万三以下，三年也无法全部销售，这个项目就无利可图甚至亏损，而且拖的时候越长亏损越多，最终整个体系崩塌。

所以，当2018年之后，政府发现其中蕴藏的系统风险开始调控，加上之后的疫情等影响，导致中国房地产市场的高价格与快速销售无法持续之后，恒大等高负债高周转模式就集体陷入了危机之中。

如今恒大甚至一些其它房企都已经是苟延残喘，绝无生机，那众多的债主该怎么办？

恒大虽然账面上有1.8万亿资产，但实际上这些资产因为性质不同，价值相差很大。那些土地储备最最容易贬值的资产，而已经在开发的项目相对稍好，最具有价值的是他已经开发完成，或者从外部购买的具有完整产权的资产（或者虽然还不具有完整产权但能投入使用的资产）。所以，债权人如果手握的是有产权资产的抵押，损失会小一些，否则就要大出血了。

最头痛的是地方政府，他们面临着经济的和政治的双重压力。从经济来说，他们是最大的债主，从政府来说，他要维持社会的稳定尤其是解决广大购房者的诉求。

对于交了部分土地款没有动工的项目，如果有人愿意接手，政府可以收回转卖给其它企业，将恒大已经交的土地款退回，哪怕价格低于之前卖给恒大的，政府也可以减少损失，这是最理想的结果。但更多的情况是那个地现在没有人要（或者价格过低政府不愿意给），此时就成两难，恒大想退地收回已经付的土地款政府没钱给，而恒大自己如果转手，那就需要政府在其中做出巨大让步，比如同意降低地价（变相收回重卖），提供其它优惠政策。总之，这些土地虽然账面上还有一些资产价值，实际处理过程中会大打折扣。

而对于已经开发动工尤其是接近交楼的项目，政府要保的是交楼。此时无论是由政府出资还是委托其它开发商（甚至承建商）来作后续，无非是协商后进入资金的收益和退出机制问题，一般是采取后进先出，固定收益率方式。在保证业主收楼，新进入资金安全的情况下，达到项目完工的目的。至于完工后先期债务如何处理，那就只能在项目清算后看有多少了。总之前期债权人蒙受巨大损失是避免不了。但至少，政府解决了项目烂尾问题和业主权益问题，也算是一个还过得去的结果。

对于合作的乙方企业，尤其是一些私营企业，此时是非常痛苦的，不少企业老板可能是辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前。此时能怎么办呢？只有通过法律手段，联合其它合作企业一起走诉讼的渠道，另一方面积极和当地政府沟通，看能不能在后续项目的解决中，通过参与项目的盘活来挽回一部分损失。但要注意的是后续要重新签合同重新核算，新费用在后期清算中是具有优先地位的。无论如何，合作企业要谨慎再往里面砸钱，哪怕政府承诺再好，一定要分清里面的法律关系，或者自己把控住财务权。

对于广大个人投资者来说，一方面是走法律程序，另一方面是集体维权。中国社会是一个权力社会，政府权力大于法律权力，稳定高于一切。只要合理，众多投资者、购房者的权益，政府总是要重视的。集体维权之下，即使按法律程序，至少也能拿到相对更有利的条件。

恒大已经不可能有救了，在对其进行清算和资产盘活过程中，有几个问题值得我们在法律之中与之外综合思考：

1、在政府、企业与个人之间，各自该承担什么样的责任？损失到底该如何分担？

2、政府在房地产开发过程中，要收取土地出让金、各种规费、税费，当项目陷入困境时，这些费用是否应该适当降低或者减免从而促进项目的盘活？

3、在项目最后的清算过程中，除了人员工资之外，政府在债权人当中排在什么位置？是否应该与企业一样平等对待甚至排后而不是优先？

以上问题，都对于恒大后续危机的解决具有重大的思考价值，或许相关方也有必要在过程中有理有据地提出来。

总之，恒大的危机既是中国经济发展模式存在的问题，也是政府监管不力造成的问题，还有投资者不够理性的问题。这样一场危机，必将对中国经济和不少涉及其中的人和企业造成无法弥补的伤害，也将是一个惨重的教训。

铁马老言：一个爱读书、爱跑步、爱胡思乱想的俗人！

恒大二点四万亿债务欠谁的,债主未来怎么办?

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