法拍房的涉税风险有哪些?_国内楼市_资讯

法拍房常见的涉税风险表现在以下几个方面：

遇到高额税种怎么办

法拍房需要承担高额税费的房子主要有两种，一种是由于产权性质发生的高额税费，例如:商业、工业性质的房子需要缴纳的增值税费、土地出让金等;另一种是由于被人的房子来源引起的高额税费，例如: 被执行人是通过赠与或继承方式获得，需要缴纳高额的个人所得税。

存在前期欠税怎么办

因被执行人存在前期欠税，此部分欠税很可能无法在司法拍卖中受偿，部分税务机关可能会以被执行人欠税未缴纳为由不同意出具被拍卖财产的完税证明，竞拍者有无法办理不动产过户和其他财产移交的风险。

前期欠税属于被执行人与税务机关形成的税收债权，无论拍卖与否，此欠税均已存在，与法院的拍卖行为无关，不应属于交易环节税款，不应从司法拍卖所得价款中优先受偿，不能要求竞拍者承担。但因为无法出具完税证明，最终影响过户。想要先行过户，只能先行垫付该部分欠税后，再进入漫长的诉讼程序追诉被执行人。

无法抵扣进项税怎么办

因被执行人不配合或者税务机关不予代开发票，竞拍者如果是企业，通过司法拍卖取得法拍房后无法取得标的物增值税专用发票进行进项抵扣。

企业未取得法拍房的增值税进项发票，以后出售该法拍房时会面临按照 16%、10% 税率全额缴纳增值税的风险。

无法冲抵所得税怎么办

根据《中华人民共和国企业所得税法》《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金，损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

企业作为竞拍者，替被执行人承担了执行人名下的税费。在税务机关开具的税收缴款书或其他完税凭证上的纳税人为被执行人，该税收缴款书很可能被税务机关认定该部分税费不符合“与取得收入有关”“合理”的条件要求，因此不能在企业所得税前进行扣除，导致企业就这项款项支出被税务机关进行重复征收。

案例

阿里拍卖平台上曾成交了一套位于上海市红松东路的房产起拍价5287万，最后被竞拍者以约 7000万的价格拍下，比评估价高出了1636万，而该房产的市场价达到 7161万。

竞拍者捡漏了？并不是。

这套房子不仅没办产权证，而且是继承的房子，此类房子交易的时候要缴纳 20%的被执行人名下个人所得税,除此之外，竞拍者还须承担这些税费：

(1)房子没有办理产权证，也就是说当前房子的权利人还是开发商，所以要办理二次过户，每过户一次要缴纳的契约税和印花税是3.05%。第一次过户需要缴纳预购买入价3.05%，须支付税费130万，第二次过户需要缴纳本次拍格的3.05%，须支付税费208 万。

(2)房子被执行拍卖前是被执行人继承得来的，需要增值税和个人所得税增值税，按照差额的 5.3% 征收，支付税费370万。个人所得税按照全额的 20% 征收,支付税费1385万。

上述几项税费合计要 2093 万，加上成交价，该房产的成本达到了9016万，比市场价高2000万元左右。

实操提示：

法拍房的纳税主体一般可以分为竟拍者以及被执行人，又因竟拍者及被执行人的主体性质不同，所需要承担的税费也不同，在竞拍前一定要注意审查法院的公告，关于该套房子的纳税承担主体，尤其需要注意被执行人的税费是不是由竞拍承担。

在办理过户登记手续时，一般由竞拍者持法院过户裁定书，身份证件、纳税凭据等自行到不动产登记管理部门办理。

被执行人税费由被执行人承担的,在办理产权证的实操中，一种情况是由竞拍者先行垫付被执行人应承担部分的税费，竞拍者垫付后自行与法院的主办法官联系，以税票退还垫付部分税费。

另一种情况是法院直接向税局发出被执行人应纳税额询税函，待税局回复后，法院直接从拍卖回款中代扣代缴，竞拍者须等法院将被执行人的税费代缴成功后，拿到该套房屋的被执行人税票，方能办理过户。这种情形下，一般办证时间会比竞拍者直接代缴后法院退税的时间要长，注意该种情形下如遇到垫资购买再贷款的，则存在拉长了资金使用期限从而增加资金成本的问题，实操中遇到这种情形可以积极与法院协商加快法院的询税划税效率。

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法拍房的涉税风险有哪些?

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