房地产行业，甚至整个资本市场，都在等着地产的新政。

从五月盼到七月，正经的好消息一直没盼到，惊雷倒是来了。

周一深夜，恒大在港交所发布公告，一口气扔出了三份迟来的财报，两年后再次给大家带来一点“万亿级”震撼。

两年了，这两年恒大的消息没有断过。

一会在变卖资产，一会在交付新车，一会又从中超降级，最近又跑出来说恒大俱乐部要“今年保级、明年冲超”。

地产业务好像也没有那么坏了，各地恒大的楼盘也动起来了，甚至有人猜测，是不是渡劫成功了？

周一晚上的三份财报，才让大家看到，什么叫“虱子多了不痒，债多了不愁”。

原来不是渡劫成功了，而是根本不打算渡了！

三份财报

按财报的时间顺序来看。

2021年，恒大集团亏损净6862亿，2022年，恒大集团再亏损1258亿，加起来，两年又亏损掉8120亿元。

数额太大，大家可能对这个数字没什么概念，8120亿，相当于南京2022年全年GDP的一半，比温州全年的GDP还多一点。

2.4万亿就更厉害了，2022年我国所有城市中GDP超过2.4万亿的只有五个城市，苏州2.39万亿的GDP都不够恒大拿来还债。

如果按每天计算，“印钞机”贵州茅台上半年每天赚2个亿，而过去两年间每天平均亏损11个亿，5个茅台都赶不上恒大亏钱的速度。

什么情况？不是在变卖资产和清偿债务吗，怎么恒大还越欠越多了？

因为利息。

2020年财报，恒大的负债总额是1.95万亿，根据年报自己的描述，公司努力减少了3000亿的有息负债。

也确实有一定效果，2020年的借款平均年利率9.49%，到2021年降到了8.38%。

但是那仍然是8.38%的利息，2021年5月以后的做空和风险压力，很多金融机构开始对恒大停贷和断贷，身陷各种风波后新房销售也断崖式下跌。

2020年恒大的营收还有5072亿，2021年成功腰斩，只剩下2500亿，而且毛利从2020年的1235.04亿变成了2021年的亏损184.48亿。

听着挺复杂，其实跟借了高利贷的赌鬼困境是一样的，挣到的那点钱根本赶不上高利贷的利息，更别提还本了。

根据2022年年报，恒大累计负债为2.44万亿，其中除了7210亿的合同负债（卖了还没交房）外，各类有息负债加起来有1.72万亿。

乍一看还挺好，2021年年末总负债2.52万亿，2022年2.44万亿，这不是降了吗？

并没有。

2021年剔除合同负债是1.6万亿，2022年剔除合同负债是1.7万亿，只是交了一部分房后合同负债少了，有息负债更多了！

难道是继续借钱吗？不能吧，就算恒大想借，哪个金融机构还敢借给恒大，除非许老板又陪哪个大佬打了三个月麻将？

仔细一看，2021-2022新增借款只有50亿左右，真正增长的是应付账款，从8.9千亿涨到了1万亿。

恒大目前所有的资产加起来也只有1.84万亿，加上手上可怜的43亿现金，2.44亿的负债，事实上已经资不抵债了。

资产里面还有2.1亿平米的土地储备，可不一定能算资产，从2021年到现在，恒大已经有800万平的土地被各地政府因长期闲置无偿收回了。

曾经的首富和第一

恒大成立以来的辉煌就不详细讲了，这里一笔带过。

1997年恒大成立于亚洲金融风暴的年代，然后开始了自己在广东深耕的日子，2003年已经成为广东房企竞争力第一，2004年就跻身全国前十。

2006年，有了美林、德意志银行、淡马锡等机构的联合入股，恒大迅速开启了自己在全国的布局，相继进入上海、武汉、重庆、天津等20个主要城市，然后就赶上了中国地产的黄金十年。

十年后的2016年，恒大超越万科，成为中国第一大房企，靠的是许家印的“三高一低”，即“高负债、高杠杆、高周转和低成本”。

也是在2016年左右，中国经济开启了去杠杆的大动作，可是，2017年，恒大却将自己的土地储备干到了3.12亿平方米，尽管年初许家印号称恒大要转为“三低一高”模式。

时间来到2018年，净利润继续提高，负债率终于有所下降，于是慷慨派息，2016和2017年派息率达到50%，分红总额超过147亿元。

同时，恒大跟深深房的重组计划因为各种原因一直延期，但是为了自己的“多元化业务”，入股FF和广汇，也下决心开始砸钱搞新能源汽车。

时间来到2019年，恒大的销售变得更加激进，展开两次全员营销，并开展各种折扣，比如19年3月的所有住宅9折优惠，8-9月的住宅8.3折优惠等。

也是在这一年，恒大宣布自己2018年的净利润达到了665.5亿元，并完成了自己多元化的产业布局。

比如大举入股卡耐新能源，收购泰特机电股份，全资收购英国乘用车轮毂公司，认购并增持盛京银行的股份，跟国家电网合资成立“智慧能源服务公司”，并跟广州市人民政府签订重大投资合作协议。

同时，深深房于当年3月停牌，称恒大已经完成地产业务重组，并取得恒大地产在A股重组上市的正式批复。

可以说，2019年，是恒大的顶峰，18年年报净利润达到顶峰，投资入股达到顶峰，全员销售达到顶峰。

可是，要记得，从16年开始，大家都该降负债了，而恒大仍然在大举买买买。

出来混，都是要还的。

时间来到9月底，故事的第一个高潮来了，媒体转载《恒大集团有限公司关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》，称恒大如果无法完成借壳上市，需支付1300亿战投本金和137亿分红，会导致现金流断裂，引发金融系统性风险。

2021年3月底，许家印宣布将在6月底前将负债率降至100%以下，并在22年底前解决“三道红线”的问题。

然而事实并没有看起来那么简单

7月19日，广发银行宜兴支行申请冻结恒大财产，22日，恒大发申明跟广发合作良好，26日，标普公司将恒大的评级降为“B-”，28日，惠誉将恒大评级由再次下调至“CCC+”，中诚信评级将恒大的展望改为负面。

当恒大的惊天债务疯狂刷屏，当人们意识到“一恒”等于2.447万亿，等于香港吭哧吭哧苦干一年的GDP，也等于丹麦去年全年GDP时，大家终于坐不住了——

怎么回事？！怎么欠的钱？欠谁的钱？

毕竟，恒大就算跟全中国14亿人挨个借钱，上至耄耋老人下至学步孩童，也要从每人口袋里掏出足足1700元，才能借到这笔巨款。

这是一个不可想象的数额，但恒大就是做到了。            

此时此刻，无数的债主们眼含热泪。

破纪录的惊天巨亏

其实早在两年前，恒大的两万亿负债就已传得沸沸扬扬。

只不过人们没想到，两年过去了，恒大的债务不仅没减少，还膨胀到接近2.5万亿。

背后“助力”，其实是这两年恒大持之以恒的亏损。

翻开两份年报，上面白纸黑字写着：

2021年，恒大净亏损6862.2亿元；

2022年，恒大净亏损1258.1亿元。

短短两年，恒大累计净亏损高达8120亿元，是过去房地产时代高歌猛进风光足足八年所累计净利润的4倍，这也再次捅破了中国企业的亏损天花板。

具体为什么亏损？

以恒大披露的2022年数据为例，其亏损的1258亿中，分别有：

经营性亏损433.9亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损693.7亿元，所得税开支130.5亿元。

说白了，就是房子卖不出去，同时这些房子随行就市，大幅贬值；以及买了土地又不开发，被政府强制收回造成的亏损。

据不完全统计，由于拖欠土地款和土地闲置，截至2022年，恒大已经有超800万㎡的土地被地方政府无偿收回。

一年前，许老板还掷地有声，表示绝不贱卖资产，一年后，就被无偿拿走。

真真是，不给钱，就不算贱卖啰！

供应商们首当其冲

恒大的亏损和负债，最后承担恶果的往往另有其人。

央行曾经披露过一组数据，即地产开发企业70%的负债由个人预收款和上下游企业垫款构成，30%由金融负债构成。

这个负债结构，跟恒大很是类似，只不过恒大对于上下游企业的依赖性更强，或者说，恒大的供应商“血包”更多，更好用。

恒大的2.4万亿中，合约负债、借款、应付款分别为7210亿元、6124亿元和10023亿元，占恒大集团总负债的比例分别为29.58%、25.12%和41.12%。

其中，合约负债指的是已签卖房合同未交付的金额，债主指向还没拿到房的业主们。

借款则是银行、信托等金融机构的借款，如盛京银行、渤海银行等，这部分仅占25%；

占绝对大头的则是应付款（41%），其中包括工程材料款接近6000亿。

这意味着，光是恒大一家企业，就欠了大小供应建筑商上万亿人民币。

几年前，恒大在业内的地位绝对属于一呼百应。

出于对大客户的信赖，从钢筋混凝土到玻璃门窗油漆电线管道，从瓷砖地板铝材到橱柜冰箱空调灯具，只要许老板开口，就有源源不断的供货商垫资将材料送上门来。

先干活，后拿钱在这个行业里，是很常见的行为。这些供货商们，也因此被票据死死绑在恒大这艘巨轮上，上下不得。

万万没想到的是，恒大“负可敌国”好歹还站着，而有的供货商却被恒大留下的庞大黑洞，吸进了深不见底的深渊里。

曾经叱咤全球，修建过世界第一高楼迪拜哈利法塔的南通铁军，熬过了酷暑的工地，出色地完成各项任务后，却没能跨过恒大挖下的坑。

以南通三建为例，其背负着被恒大拖欠的360多亿欠款，多次走在破产的边缘。

世界上最无奈的事情，莫过于贴钱干活，还要被疯狂讨债。

在沉重的债务压力下，南通三建被多家供应商起诉，多次被法院列为被执行人，被限制高消费，股权被冻结、评级被下调，被迫进行债务重整。而这，原本都应该是恒大的遭遇。

而随着今年3月南通二建宣布债务违约，以及此前的南通一建、南通六建破产重整，苏中建设申请破产重整......昔日中国建筑的标杆“南通建筑铁军”，现今几乎全军覆没。

这艘巨轮上，还有各种硬装和软装企业，虽然类别不同，但是他们的绝望是一样的。

曾经的建筑装饰一线企业广田股份，截至去年年底还有恒大88.7亿的应收账款没拿到，就被申请破产重整；

装修企业全筑股份同样捏着32亿恒大应收账款，却面临着退市风险；

还有索菲亚家居、金螳螂、江山欧派......这些公司都对恒大提起了诉讼，要求还债。

但是，这注定是一场漫长又茫然的路途。

2月16日，粤泰股份在互动平台表示，虽然与恒大的诉讼已经胜诉，并且指定法院执行，但仍未收到回款。

一向高调营销的恒大，有的时候却安静如鸡。

最惨打工人

跟恒大绑得更紧密的，是恒大员工。

恒大员工人数从最高峰的13万到2022年底剩10万人，减员幅度在22%，也不知道是员工主动抛弃了这艘漏水的巨轮，还是恒大为降本增效抛弃员工。当然，跟恒大的境遇比起来，减员幅度出乎意料的不算太大。

这里边，有4506人是恒大汽车的员工，7.21万人为恒大物业，至于老本行的地产开发，则仅剩2.6万人。

形成鲜明对比的是，恒大的雇员成本出现了断崖式暴跌，从2020年的人均22万，降至2021年的12万和去年的人均4万年薪。

很神奇的是，恒大的员工并没有呈现树倒弥孙散的局面，而是忍住了暴跌的低薪，继续在恒大工作。

可能有人要问了，这个情况下他们怎么还不离职？怎么就跟着恒大死心塌地？许老板的魅力难道就这么大？

2022年11月，广东深圳，停工的恒大总部地块

有没有一种可能，不是不走，而是走不了？

大家可能还记得，前两年恒大员工买恒大理财的事情。

当年有恒大员工曝出，人人都被摊派了买理财的任务，上至管理层，下至基层员工，都必须完成任务，否则就会被降级或者约谈。

知名的恒大前员工任泽平，尽管税前年薪1500万元，但被业内人士爆出这笔巨额高薪，几乎都被用来买恒大理财。

打工三年，钱没拿到，理财也没兑现，这可能就是堂堂经济学家任泽平屈尊卖生发液赚钱的一大背景吧。

更惨的是，恒大财富去年年底宣布，要把之前承诺每个月兑付给投资者的8000元，下调至每人每月2000元。

换句话说，如果一个恒大员工买了50万的理财，按照原本的方案，只要等上5年就可以拿回本金，但现在，时间变成了——

20.8年。

但即便是这个方案，也仅仅执行了半年的时间，到了今年5月31日，恒大财富又发布公告，表示：

因公司资金回笼情况不理想，该月可用兑付资金不足，无法按原标准兑付。

这一次，甚至没有给出新的兑付方案。

既做债主又做手下，还要兢兢业业生怕公司一不小心被自己干破产，恒大员工们，堪称全网最惨打工人。

结语  

占据恒大负债将近三成的业主们，已经许久没有听到消息。

上一次传出声音，还是去年年中，业主们自发搬砖。

从年报数据来看，恒大的合同欠款在7200亿元上下，如果按100万一套来计算，那么还有72万个家庭正翘首以盼，等着入住自己的新家。

据恒大披露，2022年，其实现了732个保交楼项目的复工，累计交楼30.10万套，安顿了30万个家庭。

虽然这只完成了原定目标的一半，但也足以让人欣慰。至少还是有进展的嘛！

另一个可喜的信号是，@任博宏观论道 梳理后发现，恒大2022年的借款新增了246亿元，且融资成本在这一年从8.40%下降到了8.12%。

这意味着恒大很可能以保交楼的名义，获得了一笔低息保交楼借款。

但这还离他的目标有点远，起码要翻十倍。毕竟今年3月，许老板画下的饼是：

未来三年的核心任务是保交楼，为完成这个任务预计需要2500-3000亿元人民币的融资才能保证复工复产。

账本他给了，要求他提了，至于钱要找谁借？

反正作为最大的债主，这位全国人民的“老祖宗”，只能被乖乖供着。

毕竟，只有恒大活下去，一切才有可能。