7月17日晚间，恒大集团两份年报终于将其全部家底亮了出来，两年亏损8120亿，总负债2.4万亿，净资产为-5991亿。
来源 | 不良资产头条综合青地产
编辑 | 宋伟荣
曹德旺曾发表言论称，许家印总共39亿的自身资本，贷款可以做到2万亿。这就是中国式的金融，500倍的杠杆！
净资产负6000亿
截至2022年12月31日，恒大集团负债总额2.44万亿，总资产1.84万亿，净资产为-5991亿元。2022年，亏损净1258.1亿元，2021年，亏损6862.2亿元。也就是说，恒大过去两年净亏损合计为8120.3亿元。
这是什么概念？2013年-2020年，恒大集团最风光的八年，其累计净利润才不过2352亿，两年就把八年的净利润全部亏完。
负债远超资产，意味着，即便恒大破产清算，依然无法还清债务。那么恒大是如何将负债“滚”到2万亿的？
恒大诞生以来的十几年间，许家印利用高回报的承诺，与资本共舞，增加杠杆，使得恒大总资产迅速从不足百亿膨胀至两万亿元以上。然而无尽地扩张，对调控决心的低估，最终，恒大财富的挤兑引爆了整场危机。
1996年底，许家印创建恒大，并利用贷款、要求合作的施工方代发建设工资的方式，近似于空手套白狼一般，不断增加杠杆，而恒大开发的第一个项目金碧花园，开盘当天便销售一空，回笼资金八千多万元。这让第一次触碰到金融杠杆的许家印尝到了甜头。
2006年-2007年，恒大向德意志银行、美林、淡马锡及瑞信融资到了8.3亿美元，部分外资贷款的利率接近20%。随后恒大开始激进地扩充土地储备和项目。截至2007年末，恒大的土地储备达到4580万平方米，较2006年增加了近七倍，总资产扩张至213.8亿元，总负债为205.3亿元，资产负债率高达96%。为了上市，恒大在杠杆资金的帮助下，把估值和规模做到了最大。
2013年，为完成向一、二线核心城市转型的战略，获取资金支持，许家印开创性地为房地产行业引入了一个新玩法——永续债，即无固定到期日的债券，一般情况下投资方不具有对债券本金的求偿权，而发行方拥有赎回的自主选择权。因此，永续债在会计处理上可以被认定为权益，而非负债。
恒大将永续债设计为2+N模式，即在发行的前两年需支付10%-12%的利率，但若第三年未赎回，利率就以30%的增长率跳升。在2013年，恒大共计发行了246亿元的永续债，2014年再次发行264亿元。依靠永续债的资金支持，恒大快速完成了在京、津、沪、杭等一、二线城市的布局。
2015年末，恒大的总负债和总资产还分别为6149亿元和7570亿元，对应资产负债率为81.2%；到了2016年末就达到1.16万亿元和1.35万亿元，资产负债率上升至85.9%。到了2016年末，恒大的永续债累计余额已高达1129亿元。若将这些永续债计为年报中的负债，恒大的实际资产负债率接近惊人的95%。这样加杠杆地扩张自然伴随着大量质疑，发行永续债的做法也被海外机构认为风险极高。恒大在国际评级也屡遭下调，在港股的估值甚至只有600亿港币左右。此时，为解决永续债等问题，许家印再一次利用起“杠杆”。只不过，这一次，时代已经完全不同了。
2万亿的赌局
2016年，中央经济会议在12月召开，首次明确提出了“房子是用来住的，不是用来炒的。”至此之后，“房住不炒”成了房地产出台新政的核心依据。
但为应对债务，许家印选择了更加大胆，更加激进的计划——回A股上市。为了成功借壳上市，许家印采取了三步走方案，先是将恒大地产集团更名为“中国恒大集团”,以显示其多元化业务发展战略，并与深深房签署合作协议，计划将其地产板块（恒大地产）注入后最终实现在A股的分拆借壳上市。其次，利用捐款帮扶的方式主动向地方政府示好。另外，在“宝万之争”的关键时刻，恒大将其持有的万科A股以每股18.8毛的价格转让给了深圳地铁集团，以自己亏损70亿元的代价，解决了万科股权之争。最后，在资本市场无所不用其极地提高恒大估值。包括集中释放利润、大手笔回购并注销自家股票、拉刘銮雄100多亿买入恒大股票等等。
2017年6月底，恒大甚至主动赎回了1000多亿的永续债。到了2017年10月，恒大市值达到4280亿港元，许家印身价一度超过400亿美元，成为中国首富。当时，许家印和恒大对于完成借壳上市A股都颇有信心，多次在媒体上放话，表示跟证监会一直保持着非常畅通的沟通，在这样的预期下，恒大还引进带有兜底协议的1300多亿战略投资。
2020年11月，恒大与深深房宣布重组终止。借壳上市最终没有获得证监会审批，恒大又无法在盈利上获得持续改善，当初为上市而做的一些列资本运作，如今看来，反而为恒大带来了全线崩盘的风险。
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