裁判规则 | 房屋买卖合同纠纷:农村房屋买卖合同效力裁判规则梳理

 无法从现行法律法规中找到可以认定合同无效的依据，裁判结果更多的是符合国策和会议纪要的精神，统一裁判尺度。

一、农村房屋买卖合同效力裁判规则汇总 

1 城镇居民与农村村民之间的房屋买卖合同，一般认定为无效。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。买卖房协议书违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之上述规定,应当认定无效。

（1）村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同无效

案例要旨：非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。

案号：鄂秭归民初字第00780号

审理法院：湖北省秭归县人民法院

来源：《人民法院案例选》第86辑2013年第4辑

（2）城镇居民购买农村私有房屋的合同无效

—马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案

案例要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。

案号：（2007）二中民终字第13692号

审理法院：北京市第二中级人民法院

来源：《人民司法·案例》 2008年第10期

（3）城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有占有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效——马立民诉陈宝印房屋买卖合同案

案例要旨：因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。

案号：(2007)一中民终字第9544号

审理法院：北京市第一中级人民法院

3. 对确认“小产权房”买卖合同无效的纠纷要综合评定——原告诉被告房屋买卖合同纠纷案

案例要旨：对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。

来源：《人民法院报》 2010年9月29日第7版

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不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同，以无效为主，有效为例外。

（1）宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，目的是保障本集体组织成员的基本居住条件，其他集体经济组织成员无权取得或变相取得。

北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第07908号陈述同与卓清义农村房屋买卖合同纠纷二审判决书：

“根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案协议是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，涉案协议在处分涉案房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。卓清义（山东宁津县村民）并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》规定的集体土地使用权变更登记手续，其与陈述通签订的涉案协议违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同，原审法院对此认定正确。”类似案例：（2016）京民申4674号；（2014）黑高民申一字第203号

（2）虽然签订合同时非该集体经济的成员，但后来取得该集体经济组织成员资格的，一般认定合同有效。

重庆市第四中级人民法院（2012）渝四中法民终字第00051号黎克江与林勇柏房屋买卖合同纠纷二审判决书：

“农村房屋可以买卖，其宅基地可以按照法律的规定进行转让。按照“地随房走”的原则，农村房屋买卖在处分房屋的同时也处分了农村宅基地使用权，但宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故农村房屋买卖涉及宅基地转让的，一般只能转让给同一集体经济组织。转让给本集体经济组织以外的人员的，如果在一审法庭辩论终结前购房人取得了卖房人所在集体经济组织成员资格的，则可认定合同有效。”

类似案例：（2014）青民申字第55号；（2014）沧民终字第1865号；（2017）鲁01民终2119号；（2017）渝02民终232号

但是，将户口迁入房屋所在地不意味着取得该集体经济组织的成员资格，存在将户口迁入了该村，但未被认可为该村集体经济组织成员，而认定合同无效的情形。

北京市高级人民法院（2016）京民申3130号侯建国与高淑珍、张利宏房屋买卖合同纠纷再审裁定书：

“南街村村委会称1982年前户口迁入南街村的属于南街村集体经济组织成员，侯建国及家人的户口均系1982年后迁入南街村，故侯建国及家人不属于南街村集体经济组织成员，亦不享受南街村集体经济组织成员过年过节的分红、福利等待遇。在上述调查的基础上原审认定侯建国非南街村集体经济组织成员无不当之处，并据此确认张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效也无不妥。”

（3）合同签订者虽非该集体经济组织成员，但其配偶系该集体经济组织成员，且转让行为得到村集体同意的，一般认定合同有效。

辽宁省高级人民法院（2013）辽审四民申字第1414号王永海与李洋、王世军房屋买卖合同纠纷再审裁定书：

“李洋在原户籍地未申请过宅基地，其与王永海虽不属同一集体经济组织成员，但其妻子张丽敏与王永海系同一集体经济组织成员，且在原审审理期间，经法院调查，该村村委会明确表示同意双方之间转让案涉房屋及宅基地使用权，双方之间买卖房屋行为并未损害他人和集体的权益。原审判决认定双方买卖契约有效，适用法律正确。”

类似案例:（2014）高民申字第4895号

（4）农村房屋经过多手转让，最终买受人为房屋所在地集体经济组织成员的，考虑到有利于妥善解决现有纠纷，一般认定合同有效。

北京市高级人民法院（2016）京民申2879号王来生与卢守征、李春元农村房屋买卖合同纠纷再审裁定书：“一、二审法院根据查明的事实，认为房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让；但是法院处理此类案件要考虑到有利于妥善解决现有纠纷，针对每个案件的不同情况区别对待。本案中，经过了王来生与卢守征的买卖以及卢守征、李春元之间的抵账行为，127号房屋及宅基地归李春元所有，李春元系房屋所在地的集体经济组织的成员，即127号房屋最终属于安家庄村集体经济组织成员，故一、二审法院驳回了王来生要求确认合同无效及要求卢守征腾退房屋的主张正确。”

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同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，一般认定为有效。

同一集体经济组织成员之间的房屋买卖和宅基地流转，未损害村集体经济组织和其他村民的利益，并未被我国法律和相关政策所禁止，因此此类案件一般认定为合同有效。

二、合同无效的法律依据探究

1.现行法律对宅基地使用权转让的法律规定

（1）《宪法》第10条规定了“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

（2）《土地管理法》（2004年修正）第一章“总则”第二条规定了“土地使用权可以依法转让”。

（3）《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。该条款规定的是使用国有土地和集体土地进行建设需申请及批准，涉及的是在土地上建造的前置程序，属于管理性的强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。

（4）《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许。”“一户一宅”原则不是评价合同效力的效力性规定，这在司法实务中已经达成共识，况且该条款已经明确规定农村村民可以出卖其住房（这一行为必然导致宅基地使用权的转移），其后果仅是不能再申请宅基地，而不是合同无效。

（5）《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条款是为加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地而作的规定，但农村房屋买卖导致使用主体变更，并不会改变其使用性质，并未违反《土地管理法》第六十三条，不能以该条款来认定合同无效。

综上，我国现行法律并未禁止宅基地转让。

2. 禁止城镇居民私购农村住宅政策及会议纪要

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（1）《合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；

（2）《合同法解释（一）》第四条及《合同法解释（二）》第14条的规定，人民法院依据《合同法》第52条第5项认定合同无效，应满足以下两个条件：（1）应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据；（2）违反的是效力性强制性规定。

（3）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（2004）第十条加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

（4）国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（1999）第二条 加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。

（5）最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知（2016）第十九条 在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

（6）北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知（2004）

农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要:

一、 涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况

目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

二、 关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定

与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：

首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。

第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

三、 涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则

与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：

第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

特此纪要。

本文仅供学习，部分摘自高杉legal

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