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很多业主手上是没有物业合同的，但物业公司手上一般都是有物业合同的。这个物业合同的签订主体是物业公司和开发商或者是和业主大会，业主个人几乎不能直接和物业对物业费进行议价，更无法改变物业合同的具体条款。
但是，如果物业服务有一些瑕疵，例如没有及时修缮，业主是可以向物业主张减免一些物业费的，前提是留下证据，并在诉讼中提交。
以下为相关的判例：
（2023）辽0811民初1511号
原告作为小区物业服务人，同样应按照物业服务合同全面履行义务，其2018年9月作为该小区物业服务人，但监控、门锁问题至今仍未妥善解决，且对被告提出的公共区域积水及排水设施返水一节，原告均未提供足以证明其履行相应物业服务义务的证据，应由原告承担举证不能的法律后果，故案涉物业服务费应适当减免为宜，结合本案实际情况，对案涉物业费用其中的12个月按物业服务合同约定价格的80%计取，其余部分按90%计取较为合理，故据此裁判。
（2023）内0627民初1557号
关于被告XXX辩称物业服务不到位，根据被告提供的证据，确实反映出被告所居住的小区在原告服务期间存在车辆疏导不到位、公共区域卫生脏乱的情况，考虑到原告所主张的物业费单价在合同约定基础上已进行减免，本院对物业费数额酌情按照原告所主张金额的95%予以确认。
（2023）辽0123民初1428号
原告在本院其他同类型案件中自认园区物业服务存在卫生清理不及时、单元入户门门锁损坏未及时修理等问题，据此能够认定原告在该小区提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，本院酌情对被告应支付的物业服务费标准予以酌减，具体按应交物业服务费的90%交纳为宜。
（2023）辽0104民初10527号
根据本院同类型案件审理情况，原告对被告的物业服务存在一定瑕疵，本院对被告所欠物业费予以酌减，具体标准以欠费的90%为宜，原告滞纳金的诉讼请求本院不予支持。
（参考判例，减免的比例并不高，一般不超过20%。）
