绿城进驻东莞后的首个项目——桂语旗峰即将面世。项目位于主上社区振兴路与桥上路交汇处，距离天宝地铁站约2.5公里！近几年很多首次进驻东莞的开发商，都没有在东莞再深耕，又或者水土不服导致项目亏损退出东莞市场，那作为绿城首进东莞的桂语旗峰项目，您如何看呢？
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绿城桂语旗峰概况
2021年1月，该项目投资备案显示，建设单位为东莞建朋鞋材有限公司，总投资额达20亿元，项目起止年限为2022年3月1日至2024年11月1日；2022年8月25日《东城街道主山片区旺盈“三旧”改造单元“1+N”总体实施方案》批复通过；2022年9月，项目通过协议出让的方式，签订国有土地出让合同，成交总金额为104078.18万元。
据小编了解，该项目由绿城代建（推广名：绿城桂语旗峰），整个单元占地面积约10.45万㎡，将打造成以居住、办公及教育为主的大型社区生活组团，其中居住+商业占地4万㎡，容积率为5.36。绿城桂语旗峰由7栋住宅、2栋商业及1栋幼儿园组成，规划建面约89-142㎡住宅产品！车位配比：共有停车位2145个，其中地上57个，地下2088个。
从各大渠道释放的信息了解到，作为绿城进入东莞的首个代建代售项目，对业主归家动线的打造，绿城费尽了心思。从业主跨入大门开始，就有前庭水景、镜面泳池、文化书吧、童趣乐园、星轨剧场等景观依次出现，一步一景，如电影画面一样徐徐铺开。
社区园林规划示意图
作为东莞首个项目，绿城也想通过高品质示范区，复兴城市界面，通过提高东城人居品质，并在人文、产品、服务等层面，用于提高绿城在东莞人心目的不一样的感受。
作为东城街道2023年城市更新的首个项目，绿城桂语旗峰项目主推89-142平米精装三四房产品。
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产品&项目分析
小编从产品设计方面了解到：绿城桂语旗峰项目4号楼有一条腿完全西北向，不符合大部分人居住习惯；4、5号楼两栋楼之间楼间距太过狭小，本身就是T5楼型，另外对于主城区的高端项目来说，两梯5户拥挤的梯户比，再加上楼间距很小，对视严重，居住体验应该不会太好；1、3号楼是T5的150米超高层，超高层使用率低，远远没有豪华改善的体验感；
从小区整体规划设计上看，项目容积率达5.36，而占地小容积率高，会造就项目在设计上考虑的因素更多！虽然围了一个中心庭院，庭院内部太小，北面有3栋超高层，南面有4栋百米楼，西面还有2栋商业写字楼，把小区围得“水泄不通”，小区庭院的大部分时间得不到光照，好比一个钢铁森林深洞！
从东莞城市更新的新规则要求下，据悉整个项目有约28％按照商业、住宅的物业面积各自要返还给政府，返还的物业在哪一层那个户型，据了解都完全没确定下来，有可能在每栋楼按比例划走，另外住宅返还的比例不能用商业指标来填补，如果真是这样，客户的选择性就不强了；另外，西边还有两栋商业写字楼，写字楼地下室与住宅是相通的，以后业主的地下车位使用可能跟商业写字楼或者是“公寓”客户争抢，未来可能会存在大量临时车辆进入地下车库，自己的车位使用权也很难保证。
作为东城区域今年首个城市更新TOD项目，绿城桂语旗峰的区域价值以及周边配套是一个值得考虑的重要因素；但从人文居住习惯、客户体验感方面又会带来很多困扰；那么项目的价格会不会也是打动客户的一个很好的因素呢？对于东城片区的居住需求，高性价比客户是否可以把一些因素忽略呢？未来项目的价格定位如何？客户接受度如何？让我们拭目以待！
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