法拍房很可能被低估了._国内楼市_资讯

如题，法拍房在过往，大众都有一定的抵触心理，甚至自带抗性。

对竞拍标的有略微畏惧，应该大部份都先入为主的偏见，即便标的价格有很天然的优势，低于正常二手房10-15%的，偶尔还能出现低于市场价20-30%的捡漏，绝大多数人也是依然抵触。

先简单垫几个极端案例。

2022年12.18日，壹方中心二期5A栋1801，面积177㎡，最终拍卖成交价1703万（单价：96214.00元/㎡）

该套法拍房源是某传销机构的一个私人名下，币圈的，被强行执行拍卖，并且是毛坯空房，不存在交付困难的问题。

成交价1703.1万，税费约250-270万，合计总成交不到2000万，折合单价11.29万/㎡，这个买家直接干回2016年的开盘价了！

顺手翻了一下住建局的系统，隔壁5B栋1801还没备案，180㎡的登记原价2125万左右，同样也是偶数层的复式，真的梦一场，一夜回到解放前。

2023.3.31日，熙龙湾5A栋3A01，168㎡拍卖成交总价2012.2万（单价：11.97万/㎡），呃，即便楼层矮，这个价格也是捡漏了。

当然法拍也有拍出高于市场价的，参与者上头的时候，杀红了眼，志在必得。

对法拍抵触的原因，大致上可以分为几类。

1.担心业主的债务会牵连到自己身上，但实际上所有债务在法院进行拍卖的时候就结清转移了，结清不了也与新买家无牵连，放在10年前，可能还有些H社会帮忙催债务，认房不认人，既然前业主不还，我只认房，这种概率不排除以前有，但现在几乎不存在了，一个电话报警，没人想蹲窑子。

2.担心无法清场交楼，带长租约，买卖不破租赁。

主要是在平时的一些信息传播，广泛认知，的确有些业主被拍了无赖不肯搬走，导致大众有先入为主的认知，实际上，只要看清楚标的法院公告，实地勘察，如果是空房的，这个担忧就可以消除了。

至于长租约或者业主在住的，就需要法拍专业人士切入调查，术业有专攻嘛，他们会提前调查好，基本上现在交付没什么难度了。

3.法拍高额税费。

主要是一些公司产权名下的物业，写字楼，商铺，公寓住宅之类，税费的确很高，公司产权的增值税和土地收益金税特别高。

需要核算再对比是否值得。

这个环节就是我所指的，法拍房可能被低估的原因。

从去年开始，法院上公告的法拍房的税费由转让方承担，豪宅税5.3%，与个税3%先由购买方垫付，最后再向法院申请退税，整个流程也就20来天，目前已形成很成熟的退税步骤了，如果有关注宝能城的法拍就会很清晰。

顺手查了一个2023年4月的拍卖标的，法院公告里的税费负担栏清晰的注明：司法拍卖，过户过程中产生的税费，由相应主体依法各自承担。（相应主体为“不动产登记中心核定：增值税/个税都属于出售方，契税属于购买方）

参考此图，在买卖二手房的交易过程中，增值税与个税占据了很大的一部份，但是法拍房就可以省下这笔税费，尤其超过750万以上的交易，都存在豪宅税，那么，法拍与非法拍成交的同一套户型，同样的价格，最后两者的差距就是增值税与个税的减免，动则20-40万，多则50-100万以上。

再换个角度看，如果你有充足的首付，在二手房交易的时候，为了避税，按最低的网签价过户，那么首付提高了，税降低了。

如果没有充足的首付能力，但又希望可以撬动这个杠杆，但又不愿意接受这个高税费的情况下，法拍房就可以按成交价正常按揭，还可以免增值税与个税，大家要清楚，拍卖房的个税是3%。

这个优势就相当明显了。

核心优势：法拍房和非法拍房都可以按揭的同时，法拍价格本身就有10-20%的优势，再加上增值税/个税等同免缴，比二手房的性价比就直接拉开10-30%的差距，几乎是首付的优势了。

最后再补充一个法拍房的流程，参考这个。

+二手房/打新群

法拍房很可能被低估了.