2023年1月5日：保利物业基础数据
一、保利物业的净利润率很低，属于普通水平
从年报及统计数据我们可以看出，保利物业的利润率非常低，也只有8%左右，个人分析原因如下：
下图为2019年年报，保利物业服务板块营收情况，38.44亿的营收，占总营收59.69亿的64.4%，在管面积2.87亿平米，其中：住宅物业占比48.4%，非住宅的占比51.6%。但是仔细查看营收情况，发现住宅物业的营收占比居然高达74.5%，面积对半分，但营收却差距很大。到底是什么原因呢！只能是非住宅物业单平米月收入太低造成。
再看下图，为2019年保利物业的单平米收费情况：
从途中可以看出，住宅物业的的收费为2.21元/平米/月，其中：来自集团的为2.28元/平米/月，第三方的仅为1.47元/平米/月，商业及写字楼的虽然高，但是在管面积太少，占比仅为2.7%，对营收的影响可以忽略不计了。
还可以看看2021年的年报情况：
小结：公共的场所物业是最不赚钱的，比如学校、医院、公园等，物业费超级的低，并不是什么优质的业务，真正优质的业务是商业及写字楼，他们的管理单价为8元/平米/月，是极为优质的业务。个人估计保理物业第三方外拓的有很大一部分是来自公共场所，这部分的单价估计1元左右，相当于做福利。
二、保利物业的现金特别多，商誉特别少
前面我们做过统计，2022年中报保利物业的无形资产和商誉占总资产的比例为：1.12%，现金占比为69.05%。真的是现金奶牛，各业务板块快速发展，虽然第三方外拓的利润率低，但也是苍蝇肉。2022年物业销售数据出来，我们一起看看：
上图为前20名地产公司2022年全年权益销售额，保利发展的回撤是-17.44%，表现较好的企业为：越秀地产同比权益增长8.36%、滨江集团同比0.29%、华润置地同比减少-2.85%，华发股份同比减少-6.26%、建发房产同比减少-10.24%、招商蛇口同比减少-12.63%，绿城工作同比减少-15.49%、保利发展同比减少17.44%。
市场也算给出了估价的反映，越秀地产、滨江集团、华发股份的股价都大涨。总之完全可靠的标得从图表中都已经筛选出来了。这也是我为什么投资华发股份的原因。
物业服务作为地产的下游，一定也是具有联动的，想投资物业股，目前来看好货不便宜啊！并且最优质的的滨江服务还都是非港股通，我也买不了。重点放在绿城服务、保利物业上。其他的都是短期操作一下。
二、保利物业的发展前景
首先我们一起看看母公司保利发展的销售数据：
保利发展2019年合约销售面积3123.12万平米、2022年为2472.9万平米，这几年都维持在3000多万平米，也就是说这些面积都会陆续转化为保利物业的在管面积，可以确定的说，保理物业的发展不会受到太大的影响，毕竟地产公司的销售面积短暂下滑，对当下物业公司的业绩没有什么影响。
由于体量的增加，保利物业的业绩增速会逐步降低，公司股权激励的考核目标为：
2021年至2024年归母净利润符合增长率不低于25.5%。意味着：
2022年净利润10.6亿、2023年为13.2亿、2024年为16.5亿。
2023年1月5日市值：311.8亿港元，约278亿人民币，对应市盈率为：26、21、16.8倍。
感觉稍微有点贵，预计年底在手现金应当为80亿左右。保利物业真的是优质的资产，个人认为比长江电力要优质。
