23年买法拍房,等于买了这7个隐藏风险!_国内楼市_资讯

▼7月第二周法拍房成交汇总▼

扫下方二维码

回复口令：法拍，领取最新法拍房源表。

法拍房，一般是通过阿里、京东等线上平台进行竞拍，在很多人的眼中，房子这么大的标的物，像买东西一样从线上了解感觉并不靠谱，另一类排斥法拍房的，就是对于其明面上的风险过于战战兢兢，但对于其暗藏的风险却并不自知。

古有成语：明枪易躲，暗箭难防。

对于法拍房而言，天天咋呼的那些要债、跑路、凶宅、泼油漆的“风险”，其实都不是常见的风险，这些个例，只不过是被媒体利用大众的猎奇心理拿出来博眼球的话题而已。

法拍房真正的这7大风险，没遇上就是谢天谢地，遇上了就是有苦说不出，最后钱也赔了，房也没了。

这7大风险，我把它按照风险程度由低到高的顺序，归为三档。

从公告开始，在法拍公告中，我们将可以排除的风险归为第一档风险：

1. 土地性质风险

在竞拍公告中，土地性质为划拨用地，一般为经适房、房改房或早先的福利房。

会涉及到补缴土地出让金、补差价的问题，补差价的计算方式也非常复杂。

甚至有些房子，需要整楼栋的所有住户全部补交土地出让金后，才能办理房产证。

拿不到房产证的房子，在买卖中就会打折。

2. 产权性质风险

竞拍公告中，有预告登记号、拆迁安置房、无证等字样的，都没有房产证，是否可办理房本要分为两种情况：

一种是小区大多数房本都已经办理，一般情况下都能办理。

如果小区都没有办理产证，房子是不能贷款，只能全款交易。

3. 债务风险

即法拍房为什么会成为法拍房。

其实大多数法拍房背后的故事都很简单，就是欠债还不上钱，欠银行的钱即商业贷款，欠个人的钱即民间借贷，还有司法没收的和无主的财产，都会导致房子被委托法院收走拍卖。

在竞拍页面，标的物介绍的查封处显示的，就是查封该房产的法院，是法拍房的第一处置人，有自主处理的权利，也有责任和义务挡在买受人前面，去处理所有的债权关系。

其次，在现场实地看房，可以排除的风险，我们归为第二档风险。

1.清场风险：

其实在法拍公告中，也会标注是否腾空或有无租赁，情况一般属实，除了在法拍公告中可以得知，还可以通过打法院电话咨询或者实地看房摸底。

对于法拍毛坯房，或者已经被腾空的法拍房，自然不涉及清场的麻烦。

如果是有人住，或者有物品，买受人在拍下房子后，基本上都会涉及到清场的问题。

虽然按照法律规定，清场是由处置法院来进行，法拍公示也非常明显地告知。

如果房子里面既没有人，也没有物品，是最利落的情况。

如果房东在里面住，也很配合拍卖，也比较好协商。

如果租户在里面住，首先要去查清楚房子的租约，是长租还是短租，是先租赁后抵押，还是先抵押后租赁。

如果是先租赁后抵押，法律保护买卖不破租赁，买受人无权赶走租客。

如果是先抵押后租赁，租约是不受法律保护的，可以强制清场。

另外，房间里的原业主的物品是不需要买受人处置的，一般由原业主清空，原业主无法安置的，就由法院处置。

以上两种情况都无法确定的，我们归为第三档风险。

1.税费风险：

在拍卖公告中，会明确标出，成交后的法拍房，税费全部是由买家承担，还是上下家各自承担，即买受人先行垫付，后面拿发票到法院报销。

无论是哪种情况，都可能遇到下面的坑：

上一手没有交清的税费，买家都要在过户前补缴，主要有以下几种：

契税：

90㎡以下的，首套及二套都为1%；

90㎡以上的，首套1.5%，二套2%；

三套及以上不分面积，一律为3%。

增值税：

上手交易满两年免征；

上手交易不满两年按成交价全额的5.6%。

个人所得税：

上手交易为正常购买，交易时间在2015年1月1日之前的，按竞拍成交价的3%征收，交易时间在2015年1月1日之后的，按前后两次交易差额的20%征收；

上手交易为赠与、继承的，按照成交价全额的20%征收；

上手交易已满5年，并且是原业主家庭唯一住房的，可以免征，但必须原业主本人配合到场并出示相关证明。

土地出让金：

土地出让金计算公式=建筑面积*基准地价*5%/总楼层

需要注意的是，在缴纳个税时，如果业主上一手的交易价格非常低，或者上手为赠与、继承的房子，都是一个深渊巨坑。

2.户籍风险：

户口迁出的风险有许多人非常在意，虽然权重并不十分大，但参拍也要提前了解。

有的标的物详情中会表明是否有户口信息，查不到信息的，可以到当地派出所户籍科咨询或者打电话咨询法院。

虽然目前暂无法律规定，可以强制迁出户口，尤其是法拍房，没有强制迁出的条件。

但是过户和原业主没有关系，法拍房的过户不需要原业主配合。

在拍卖成交后，法院会出具三书：成交确认书、裁定书和协助执行书，拿着这些资料可以直接办理过户。

3.贷款风险：

法拍房不一定全是全款房，但贷款流程与二手房有所不同。

法拍的贷款时效性要求高，通常一套房子拍下来，法院规定要在10天左右（具体时间参照竞拍公告）内付清全款，否则视为违约，没收保证金。

在贷款之前，需要重点关注贷款名额、还款能力、年龄及负债情况。

在全国大城市普遍限购限贷的环境下，住房按揭贷款实行“认房认贷认记录”的限贷政策，不只是住房，名下有住房贷款甚至是已经结清的贷款记录，都可能占用贷款名额，造成首付和利率大幅增加，甚至被拒贷。

银行审批贷款时，还会重点审查还款能力和年龄，借款人需要提供工作证明、银行流水等，年龄越大的，月供就会越高，超过65岁很可能会被直接拒贷。

另外，大额负债或一些小额网贷也会影响银行对借款人还款能力的评估，可能会将降低额度或要求结清后再发放贷款。

最后，给大家展示一个完整的产调渠道：

土地房产来源——不动产交易中心。

上一手买卖税费和买入价——税务中心。

原房东的户籍情况——派出所和居委会。

水电物业费——物业。

银行放款——贷款银行。

产调的内容，包括但不局限于此。

如果你个人有时间、有精力、有能力，可以自己去顺藤摸瓜地查，但是可以很明白地跟大家说，有些渠道很多人自己是很难查清楚。

所以捡漏，说也简单，也没那么简单，你是个明白人，就上手很快且安全，你若是个稀里糊涂的，那最好还是别留恋这十几万的漏。

本文完。

23年买法拍房,等于买了这7个隐藏风险!

相关文章

图说楼市

新闻排行

热点楼盘