【法拍房知识】法拍房拍前注意事项,一定了解清楚!

       法拍房的起拍价根据什么来定的

　　1、由评估机构评估

　　一般情况下，法院会安排多个评估机构对同一处房产进行评估，既可以避免欺骗，又可以得到更多的评估结果作为参考，减少误差，保证评价结果的公正和客观。因为评估公司的估值更接近市价，这也是目前法院最常用的评估方法之一，但只有那些进入法院评估名单的评估公司才有资格进行评估。

　　2、向房屋管理机构定向询价

　　法庭为更加快速、简便地获取房地产的相关价格，还会使用一个定向询价作为参考。法庭将向房屋管理机构发出询盘函，说明其询价要求和期限，并在规定的时间内，由房管机构出具询价结果，作为评估的参考标准。然而，由于房屋管理机构的相关制度存在不及时反映市场价格的风险，造成最终询盘与市价差异较大的情况，因此目前使用这种评估方法的法院较少。

　　3、是依靠网络平台报价

　　当前，许多法院也采用了通过网络平台报价进行估价的方法。目前网上报价平台主要是淘宝和京东两家，由于每个网络报价平台的评估算法不同，因此每个平台的评估价格还是有差距，法院一般都会根据多个平台的报价均价确定最终的估值。

　　4、与有关各方商议

　　鉴于法拍房的特殊性，法院会采用与有关各方协商确定估价。这种方式，主要是在合理的情况下达成和解方案，考虑到申请执行方和被执行方的情况，此时市场价格可能不是首要考虑因素，但当事各方必须就最终价格达成协议，否则法院只能通过其他方式来完成评估。

　　购买法拍房有什么需要注意的

　　1、了解房屋情况

　　在选购法拍房以前，要验清晰房子的详细情况，被竞拍的缘故，屋主的消息等各个领域都需要掌握，以防后面产生矛盾。早期的摸排工作中要扎扎实实，要多调研，多跑腿服务，尽可能竞拍自身熟知的房屋。如今市面上就会有专业解决拍卖房的企业，他们有专业的团队，承担对房屋做早期清查工作中，并承担掌握小区业主对外开放债务的状况，房屋具体占据人与客户的法律行为及其小区业主的婚姻情况等信息内容，随后搜集归纳后。

　　2、识别“轮封”房

　　被竞拍的房子一般情况下都是因为欠债不还，被人民法院竞拍的房屋，因此这种的房子，很有可能存有被多家人民法院轮封的状况，因此如果有看中的楼盘，最好是先去拍卖公司，档案资料中心或是国土资源局掌握。

　　3、房产的属性

　　尽管被竞拍的房子会比一般市场价划算一些，可是也不可以为了更好地贪便宜盲目跟风的竞拍，留意查清晰房子的产权年限，包含土地的转让和房屋的产权年限，是否有申请办理不动产权证和税金交纳是否有托欠的问题。拍卖房在拍卖的情况下，人民法院给出的拍卖价仅仅厂商指导价，竞价人们在手举牌摘地以后，必须一次性向人民法院付款除开房子账款以外，还必须担负一些隐型的花费，例如被竞拍房屋户下很有可能会托欠有物业管理费水电气的，也必须由竞拍人一并担负。

　　4、交房时间

　　针对一些存有各种纠纷案件的房子，状况是更为错综复杂，因此一定要留意竞拍取得成功以后的拿房时间问题，买卖不破租赁的标准一直存有，因此拿房时间就有可能被延迟时间，拍卖房在买下来以后不可以立即申请办理搬入，在现实生活中，就会有很有可能存有原屋主故意把房屋租赁协议签的较长的状况，乃至是10年或是20年，假如买房者选购了这类附加房屋租赁协议的拍卖房，买下来了以后因为承租方的存有，自身是没法搬入去住的。

　　5、房屋质量

　　法拍房和一般二手房不一样，买房者在竞拍以前不可以随意的看房子，假如在有机会看房子的过程中没有发觉房屋质量问题，那么在取得成功买下来才发觉缺点，就需要由自身付钱了。并且有一些拍卖房是不可以现场看房子的，这针对买房者而言存有非常大的风险性，买房者要充分考虑假如原业主将房屋有过抵押，而拍卖房后面的所有花费均有消费者担负。