二手房市场有几个“好信号”丨胡言君

我是胡言君

985房地产专业，前资深杭州地产人，楼市长期观察者和参与者

带你以开发商、研究者、投资者、自媒体等多视角解读市场走势

最近二手市场有多惨？中介眼里没有光，卖家在等着新政，买家挥砍着屠龙刀。

想起2年前的现在，正是杭州房价的历史高点，到处都是新开的中介门店，幻想月入百万，卖家动不动价格跳涨，卑微的买家到处找愿意卖房的房东（没听错，只要愿意卖，不当场加价，都已经很不错了）

不知道老粉们还记得我2021年7月的那篇文章吗？——《杭州，要跌》。

最近一线的市场数据在佐证。

进入7月，日成交量已经从之前的200多套，跌到了100多套。这样算下来，别说6000套荣枯线了，连4000套要保住都得花花力气。

成交量这么差，往前溯源，主要还是带看量不行。

目前的15天带看量，已经只剩9万多人次了，平均每天6000多。

要知道，3月高点时，可是10000套的二手成交量，17万人次的带看量。

无论是成交，还是带看，都是腰斩的情况。

价格自然好不到哪里去，5月底，我发文章《过去2个月，杭州人账面资产资产打了95折》，现在看，7月在3月的基础上，基本上是打个9折的程度。

啥意思，3月有人出100万买你房子，现在如果出90万，都是一个靠谱的，可以交易的买家。

但是有几个指标，反而逆市下在“变好”，怎么回事？

来自手边买房的数据，净挂牌量，自从3月以来，一路走高，从3月接近12万套，到5月接近13万套，进入7月后，反而在微降，目前净挂牌量回到了5月的水平。

首先说明，挂牌量绝对值各有说法，不过我就选取其中一家口径看净变化，相对还是准确的。

不应该啊，成交量走低，按理挂牌量应该持续增加，而且别忘了6月份是新房交付大月，7月应该挂牌是暴涨的状态。但目前二手房挂牌量整体是略有趋缓的。

而且，还要看到，降价比涨价房源的比例也在下降，6月的时候已经突破了15：1的高点，而目前也回落到了14左右。

去一线门店问问，背后的故事真是有点心酸。

其实原因也挺简单，不少老客户回访时明确表示暂时不卖了。

哪怕不撤牌，也是明确告知，不会再降了，如果客户不诚心，就不要打电话推了。

许多房子，没有次新好，一味的降价，在这个市场也没有靠谱的客户。那还索性不卖。

就算卖了，一定能摇中赚钱的新房吗？如果买了一般的新房，还不是未来要变成甩卖的二手。

不买房，钱回来干嘛，股市也是亏，难道拿去消费吗？而且搞不好，卖掉的资金可能还不够还银行的贷款。

房东：我躺平了！不降了，不挂了，你们爱咋咋地！

所以，现在，到了一个新的平衡期。

如果说4月的平衡期，来自于前期笋盘房源去化后，买家捡笋心理和卖家涨价预期的博弈。

那么这一次的平衡期，是双方的价格底线之争，许多房源已经破发，或者接近破发，这次的博弈比上一次比更是白刃战。

上一轮，最后是房东输了，4月不卖的房东，我相信5月、6月应该都很后悔。

这一轮，又会是哪方扛不住呢？是房东，跌破买入价，亏本甩卖。还是买家，新政到来预期下，跑步入场呢？

从刚公布的经济数据看，似乎买家的赢面略高一些。

M1、M2，尤其是M1的数据不好看，直接反映了目前大家的购房意愿问题。

CPI、PPI，数据又有下滑，反映的是目前经济活力的担忧，是大家的购房信心问题。经济下行，意愿也缺失。看不到短期复苏的希望。

去年，许多人开玩笑，管理者使用了“除了降价，所有的优惠方式”，我们反馈的是“除了买房，其他所有的支持方式”。

本质上我们对于经济复苏仍有期待，所以才有了今年的小阳春。

只要你稍微价格便宜点，很多人会跑步进场，但现在，恐怕降价都不够了，核心是信心的缺失。

是否有可能出台大的新政，三根阳线重塑信仰？我们是政策市，当然有可能。

其实对于自住改善客户来说，现在是一个买房的好时点

利率低，竞争少，产品好。

毕竟不是所有人，都能买在最低点，而且别忘了，房产是T+2（year），房产不是股票，你买的是未来经济复苏的预期。买在大家恐慌时，卖在经济复苏后，不是很香？难道一定要楼市亢奋时买房，市场低迷期卖房？

只不过呢，所谓的新政真的还会来吗？7月高能级会议后？亚运后？还是年底？

来了之后，有多少时间的药效呢？或者需要吃多少次药，才能有真正的疗效呢？

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文丨胡言君  ·  编辑丨IVAN

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