充分实现物业服务主体的价值，发挥物业效用助力新时代文明社会建设

（贵州骏网律师事务所　石磊律师）

　　建筑物区分所有权成为常态的今天，物业区域内众多业主亲自管理公共区域，亲自维护公共区域环境卫生、公共安全等，似乎难以做到。需要第三方提供服务成为可能，并成为现实。这一现实，得到法律法规的认可，作者在《正确处理涉物业主体，提升生活质量助力社会发展》一文中已经进行了列举。

　　物业服务主体为物业区域提供服务，物业所有者主体或物业使用主体得到实惠，物业服务主体的价值得到认可，物业服务主体作用得到发挥。充分发挥物业服务主体功能，实现物业服务主体作用，处理好各自利益关切，推动新时代文明社会建设。

一、认识物业服务主体，准确界定物业服务主体的功能

　　物业服务主体，是指根据物业服务合同的约定提供物业服务，收取一定费用的民事主体。物业服务主体包括自然人、法人和非法人组织。在民法典中，物业服务主体称为物业服务人。^①

　　基于物业服务合同，在现实生活中，建设单位需要将一定物业区域与物业服务主体签订前期物业服务合同。这里的物业服务主体，一般就是物业服务公司。

当物业区域内的业主达到一定数量，符合成立业主委员会的时候，就会按照有关程序召开业主大会，成立业主委员会。这时候，业主通过业主大会，决定选聘物业服务主体，由业主委员会执行，与物业服务主体签订物业服务合同。这时的物业服务主体，可能是自然人，也可能是物业公司，或者是非法人组织。

　　通过这一分解，认识物业服务主体，其本质就是服务。进一步理解，可从物业服务的前提、物业服务的结果等入手。

　　一是物业服务的前提，即物业服务的依据，是物业服务合同。如何服务、服务到什么程度，都在物业服务合同中进行明确。

　　二是物业服务的结果，就是物业服务主体提供了物业服务，物业所有者主体或物业使用主体，就得按照约定，支付相应的服务费用。对于物业所有者主体，一般情况不能以不需要或没有使用物业而拒绝支付物业费用。

　　因此，物业所有者主体，民法典上称业主^②，就需要搞清楚，物业服务主体在物业服务合同中约定的物业服务的内容，以及这些物业服务的内容，是通过什么形式呈现的。只有这样，才能真正理解物业服务主体的物业服务，才不会任何时候看见物业区域内的纸屑就认为物业服务主体不尽责。

二、物业服务主体物业服务的内容，确定物业所有者主体义务和权利的基石

　　物业服务主体的服务内容和服务质量，是关注的重点，直接决定着物业所有者主体与物业服务主体之间的关系。为平衡各方利益，民法典规定在合同篇增加规定了物业服务合同的有关内容。^③同时，《物业管理条例》^④以及省级、设区的市级的物业管理条例中，对物业服务合同等内容会进一步作出具体补充规定。

　　根据法律法规的规定，物业服务合同的内容，一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法，以及各方的权利和义务等内容。^⑤值得注意的是，物业服务主体公开作出的有利于业主的服务承诺，作为物业服务合同的组成部分，对物业服务主体具有约束力。^⑥

　　结合具体实际，物业服务的内容，包括：一是日常管理和维修养护。日常管理和维修养护，主要是针对房屋公用部分和共用设施设备等等。二是巡视检查。巡视检查，包括对公共楼道、共用部位的门窗玻璃、共用设施设备等。三是保洁服务。保洁的内容包括公共区域的卫生的清扫、垃圾的清运、定期消杀、公用门窗灯具的清洁等等。四是绿化养护管理。绿化养护管理，主要针对草坪、绿地、花卉、绿篱、树木等。五是协助维护公共秩序。协助维护公共秩序，如进行巡逻、保安值守、突发事件处置等。六是其他约定的事项。

　　这么多的物业服务，物业所有者主体或物业使用主体无法全程监督，物业服务主体也不可能全面时刻呈现。为此，物业服务质量标准就应运而生。

　　物业服务质量标准，如《普通住宅小区物业管理服务等级标准》。这个标准，有一级、二级、三级等。每一个级别，其服务的要求是不相同的。如同是保洁服务中的小区道路、广场、停车场、绿地等，一级标准要求每日清扫2次，二级标准要求每日清扫1次，三级标准就不再作强调。^⑦

　　物业服务内容在合同中的不同约定和不同服务质量，具体反映在物业所有者主体的感受和所支付的费用是不一样的。

三、物业服务主体存在的作用，为物业所有者主体高质量生活提供保障

　　通过了解物业服务主体的服务内容和服务质量，物业服务主体的作用就体现出来了。

　　一是维持物业公共区域的基本功能。物业公共区域如电梯、门禁、护栏、照明等，定期检查、及时维修、更换等，是为了更好地生活，方便进出。通过物业服务主体平时的维护、检修、保养、更换等措施，以及大修时动用维修基金等，维持了其基本功能，实现了物业对于物业所有者主体和物业使用主体的权益。

　　二是保持物业公共区域的基本清洁。物业公共区域的地面、楼面、绿地、墙体等的清扫、打理，垃圾清运等，实现了干净整洁。这是需要物业服务主体提供服务才得以实现。如果要让这些公共区域没有纸屑、果皮等，是需要全体物业所有者主体和物业使用主体不随地扔、不向公共区域抛洒物体等。

　　三是维护物业公共区域的基本安全。物业区域内的定期巡逻、保安执勤，协助维护现场等，是为了维护物业的基本安全。通过物业服务主体提供的服务，基本保护了物业所有者主体或物业使用主体的生命财产安全。然而，绝对的生命财产安全是追求的结果，但很难做到，不能强求。

　　四是实现物业保持和提高生活品质的需求。物业公共区域的功能得以维持、清洁、安全等，对生活品质自少得到保持，长期如此，避免了不必要的事故的发生，就提高了生活品质。这些，都是需要对物业公共区域进行维护、保养、修理、打扫、清运等，才能实现物业保持和提高生活品质的要求。

　　物业所有者主体或物业使用主体说可亲力亲为，法律法规并没有禁止。不管用哪种方式，物业公共区域有时还是需要第三方提供服务的，如电梯的维修等。可能只是需要第三方参与的方式和内容有所不同。

　　随着服务专业化、精细化的不断深化，发挥专业物业服务主体的作用，通过专业的物业服务提升生活品质成为必然。

四、妥善处理物业服务主体与物业服务所有者主体的关系，共同推动新时代文明社会建设

　　物业所有者主体或物业使用主体将物业公共区域通过物业服务合同交由物业服务主体提供专业服务，解放物业所有者主体或物业使用主体，实现物业基本功能，维持生活和提高品质，是不错的选择。这就需要处理好物业服务主体和物业所有者主体之间的关系。

　　一是尊重物业服务主体的劳动成果。自觉爱护物业公共区域，如爱护电梯、爱护草木，不扔纸屑、不抛洒物体等。不能讲反正有物业，就不爱惜，就不珍惜。

　　二是物业所有者主体及时交物业管理费、物业维修基金。这是物业所有者主体应当承担的责任。个别或少数不交，不仅是侵害物业服务主体的利益，也是侵害了其他物业所有者主体的利益。

　　三是物业服务主体也应当站在物业所有者主体的角度，按照物业服务合同的约定，保质保量按照工作。一方面是自己努力做，另一方面是要让物业所有者主体看得见。让物业所有者主体感受到了物业服务主体的辛勤付出，积极主动支付物业服务费。

　　四是加强沟通交流，互换信息，达到理解和支持，实现各方权益，平衡各方利益关切。通过会议形式，通过服务图片展示，或者其他形式等，加强物业服务主体与物业所有者主体互动，加强交流和沟通，进而达到互相支持、相互理解，共同为物业公共区域努力，管控分歧，平衡各方利益，实现各自利益。

　　综上所述，发挥物业服务主体作用，实现物业服务主体价值，让物业所有权主体或物业使用主体得到实惠，让物业服务主体的服务得到物业所有权主体或物业使用主体认可，是物业服务主体应当努力和去做的事情。

　　有理由相信，通过充分发挥物业服务主体的功能，实现物业服务主体的价值和作用，处理好各方利益关切，就一定能够实现物业效用，推动新时代文明社会建设。

二〇二三年七月十三日

注释：

①参见《中华人民共和国民法典》，第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行，第九百三十七条第二款。

②参见《中华人民共和国民法典》物权编第六章的章名及该章的条文。

③参见《中华人民共和国民法典》合同编第二十四章物业服务合同之中的条文规定。

④参见《物业管理条例》，2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订，第四章物业管理服务之中的条文规定。

⑤详见《中华人民共和国民法典》第九百三十八条、《物业管理条例》第三十四条第二款。

⑥详见《中华人民共和国民法典》第九百三十八条第二款。

⑦详见《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，中物协[2004]1号。