可能是最近忙于深夜直播，好久没和大家分析深圳楼市大数据了。恰逢６月中，索性就来聊聊深圳上半年的大数据。

深圳楼市，在３月份之前，可能是积压已久的购房情绪，令楼市进入了一波小高潮。而在３月份之后，楼市又开始进入一定程度的回调探底，令某些业主本来放下的心又开始悬了起来。

而房价也开始起起落落，毫无章法可言。而很多人也看不明白其中的道道。深圳楼市上半年到底表现如何？我截取了几个重要的数据给大家看。

01

深圳新房供应激增

购房者偏爱小户型

如果大家对深圳楼市有一定敏感度的话，可以明显感觉到今年深圳新房的供应量是增多了。事实也正是如此：2023上半年，深圳卖出了16209套一手住宅，网签面积166万㎡。

不过，令人意外的是，成交套数虽然同比2022上半年微幅上涨，但成交面积同比却出现下跌。这只能说明：2023上半年新房市场买小户型的刚需客群更多，从整体来看，刚需客依旧是主要购买力。

哪个片区的房子卖的更好呢？

答案是宝安、龙岗及龙华，一手住宅网签量均超3000套。排名第一的宝安网签3304套，同比上涨18%。

当然，这是新房市场，并不具备绝对的风向标意义。因为新房是受供应所影响的，供应多就会卖的多，这个不能反映市场的绝对真实情况。

02

二手回归市场主导

深圳“打新热”退去

二手房以存量为主，不受供应影响，能绝对代表深圳楼市的冷与热。很多人说现在的深圳楼市太冷，但相对于去年，确实好太多了。

从公布的数据来看，相较于2022年的上半年，今年上半年二手房市场得到了大幅度改善，二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%。

但可惜的是，离正常半年市场的3万套成交依旧只有一半左右的水平。即使是在在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下，深圳楼市也未见大的起色。

而这里面有一个变化特别值得注意，总结下来就是：深圳人热衷的打新仿佛也正变得不香。

数据显示：自2021年下半年开始，深圳楼市就进入了一手占主导的局面，完全巅复了以往的格局。但在今年的上半年，这种形势开始扭转。二手房开始回归市场主导，2023年上半年一二手住宅打成平手，各占50%。

深度分析这里面的原因，有以下三点：1、深圳一二手价格倒挂红利消失。2、新房交房维权事件频发。3、新房交房周期长，孩子要用学位等。

成交的二手房当中，哪些片区卖的最好呢？

数据显示：上半年龙岗二手住宅过户量排名第一，达3597套；第二名是福田的3317套，环比及同比均上涨。

西部交易量最大的区是南山，达到2822套，环比上涨49%，同比上涨72%。新房交易量较大的宝安和光明，二手交易量则比较少。

03

90%片区挂牌价下调

二手房成交周期168天

今年上半年深圳的二手房市场，成交量在第一季度达到最高峰。而在二季度之后又开始急转直下。

房价方面，2023年上半年二手成交均价在6.5万元/㎡左右，同比下跌7%，与2021年上半年比跌幅达到16%。

历时二年多的调控之后，深圳就像一个刚从ICU出来的病人一样，回光返照之后又开始虚弱不堪。

从最初对参考价“不屑一顾”到如今的“不断调价”，深圳业主苦不堪言。而个别片区个别业主，因为房贷不堪重负，想将房子免费送人。

数据显示：对比2023年6月与1月的业主报价来看，90个片区里仅有7个片区没有下跌。而下跌的片区跌幅大多在5%左右，个别区域跌幅超10%。

据乐有家研究中心整理的成交价与参考价偏差值变化来看，2023年6月低于参考价成交的房源占比达到了近1年的最高峰，接近5成，而高于参考价10%以上成交的房源占比只有18%。

至于议价空间，上图显示：

近1年里，集中的议价空间逐渐由5-10%的区间，往5%以内变化，到了2023年二季度，5-10%的区间占比又开始上涨至4成左右。对于高议价区间（15%及以上）的占比则都较少，大多在20%以内。

那么，在深圳卖一套二手房需要多久呢？

数据显示：上半年深圳二手平均成交周期为168天。1月份，因为疫情的影响，深圳二手房源的平均成交周期是上半年最高峰，达到192天。

而后，在多项利好政策的推动下，成交周期有所缩短，一直从192天逐步递减。2023年6月，深圳二手房的平均成交周期缩短至157天。

还有一个数据也值得重视，那就是二手房全款买房的比例也在增加。以前是恨不能50万首付买1000万的房子，现在是恨不能2000W房子一次性付款。

贝壳数据显示：深圳二手房全款购房的比例从2021年第二季度开始增长，由22%一直攀升到32%，而二手货款的成数也由之前的62%变为现在的50%。

而在成交排名前20的楼盘当下，除了侨香村之外，其他基本都是一些价格非常低的刚需盘，网红盘、热点盘风光不再。

整体来看，现在深圳楼市又到了一个十字路口。风什么时候来？我们只能静观其变。还是那句话：房地产依旧是看天的行业。

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