已经7月中旬了，之前网络上的小作文，传言7月会有救市的大招。大招并没有来，其实国常会释放的信息，足够大家明确对地产的基调了。
现在房地产需要扮演什么样的“角色”？
地方需要“地”，国家需要“产”，暂时没有提“房”。所以地和产，都是会被积极的扶持。非常可惜，对于“房”，继续保持足够的战略定力。
关于这个解读，姑苏不在这里展开。
今年全国300+次的救市，都是先解决眼前的问题。简单说，就是把各个类型的需求都刺激一遍。反正到如今，不说苏州，从全国而言，二改以上客户被刺激的疲态频频了。绝大部分所谓的新一线和强二线城市，新房和二手之间的价格空间马上就要抹平了。
一旦追平，这波所谓的富人需求，就会“消失”。
楼市要回到，新房凭借真“实力”，价格再度引领市场了，倒挂不会再有了。我们即将看到，新房的房价对二手房产生价格卖压的时代了。现在需要担心的是，如果新房涨价去库存，价格还没涨上去，但“倒挂”锚点的二手房却先“塌方”的话，那怎么办？
对楼市的感知，并不同频。有人今年买房大赚了，有人啥也没干，身价缩水20%。
其实，苏州的改善新房，今年单价足足拉升了快1万了。换句话说，在所谓的买房应该买大平层的趋同理念之下，这类房子，今年在新房市场硬生生的涨了25%了。
当然，新房备案价上涨这么多，也有可能4年后，二手房卖出时，一共就涨25%。
反过来看二手房市场，尤其是当初定位是刚改类的新房，在交房4年左右后，价格竟然回到了原点。
最痛苦的是在过去一年，选择买次新老豪宅的这波客户，价格硬生生直接暴跌了15%以上。
但是，我们忽视了另外一批房子。那就是交房5年左右的非豪宅的改善二手小区。
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我们来看下这批房子近期市场表现。
先来晒一波新区，大致范围是2016年售的新房。典型项目如，龙湖首开狮山原著（优质小学学区，绿化景观非常好，户型超大赠送），融创狮山御园，荷澜庭（容积率低，新区双学区），仁恒棠悦湾（老牌仁恒盘），天房心著华庭和招商学府1872（新区第二梯队学区房）
狮山原著，目前整体挂牌量57套，二手成交看就在5月份有一套成交，4月份无成交，近1个月多月无成交。挂牌价相对稳定，但成交很难了。
狮山御园，挂牌23套，二手成交显示5月份有一套，整个2023年一共成交2套，近1个多月无成交。撮合成功有难度。
荷澜庭，挂牌53套，二手成交显示最近一套成交是在4月份，近2个多月是没有成交的。53套的挂牌量，没有成交，可见撮合难度有多高。
横塘的棠悦湾。小区一共1385户，可目前挂在贝壳上待售的房源总量133户，几乎10%的房子在卖。同时在贝壳显示历史成交92套，两者加起来，一共16%的房子要易主。
从成交看，6月份这盘成交了3套。从价格看，之前各类房源只有低区才会卖3.8万。最新显示的一套18F的142的户型，高区成交价也只有3.86万。同类户型，同等楼层，142的今年2-3月份还能卖4.46万。三个月时间，降价幅度13.45%。说实话，感觉这个仁恒的楼盘是第一个撑不住的盘。
天房和招商，前者在售25套，后者在售73套。天房在售量不多，但是成交已经是今年3月份的事了。招商虽然有73套房子在售，但是最近一次成交也要到5月份，而且在5月份就成交了1套。
总结一下
在最新一批限售解除限售前，新区狮山范围内的老次新们，大部分二手房价格没有塌方。从房东的角度说，因为其有较厚的利润空间在，所以没有太多动力去让渡价格。这类小区基本比较“保值”。
但是，也有“搅局”的盘。比如仁恒的棠悦湾，这个小区之所以有大量在售，核心是因为小户型太多，80多，100多平户型交织在小区里。因此大量业主选择改善卖房离场。但是，随着挂牌量上涨后，价格在短短3个月内降了13%。可见，市场的力量是惊人的。
总之，这批房子是风向标。大概率在竹园路沿线解除限售次新入场后，这批房子的价格还会有波动。
请大家盯住了，如果这批房子价格发生较大的跌幅。所谓的优质核心地段房子保值的神话，估计也要破灭了。
