中金:6月二手房量价仍下行,租赁市场进入旺季

我们更新了2023年6月中金存量住房市场监测体系相关数据。6月二手房成交量环比降幅略有收窄，房价边际进一步下行，但头部城市月末挂牌价降速略有趋缓。今年上半年，存量房市场在短期需求冲击下呈现先增后降态势，当前时点市场预期整体偏弱，但我们认为不宜对后市惯性式悲观，须密切关注头部城市供需紧平衡下价格预期何时企稳，以及整体上居民预期的边际变化，我们延续此前对房地产市场“弱复苏，强分化”的判断。

摘要

正文

中金存量住房市场价格指标体系[1]

图表1：2023年6月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数下降至94.0（5月95.7），其中超高/高能级城市和中低能级城市加权平均成交价格指数分别为95.6和90.1（5月为97.6和90.7）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表2：2023年6月中金同质性二手住宅成交价格指数同比下降的城市为37个（5月37个），全部城市加权平均成交价格指数同比下跌5.5%（5月-4.1%）

注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表3：2023年6月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比跌幅为1.8%（5月-1.3%）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表4：2023年6月中金同质性二手住宅成交价格指数9城环比上涨（5月8城），3城环比持平（5月6城），41城环比下降（5月40城）

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表5：2023年1-6月多数城市群房价涨幅在-2%到+2%之间

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表6：2023年6月仅关中平原、哈长城市群房价环比上涨，其余11个城市群房价均环比下跌

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表7：各城市中金同质性二手住宅成交价格指数年初至今涨跌幅

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表8：2023年6月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表9：2023年6月二手住宅成交量指数环比下跌9%，同比涨幅收窄至7%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

中金存量住房市场活跃指标体系

图表10：2023年6月全部城市加权平均成交周期为186天，加权平均成交议价空间环比上升26BP至4.53%

注：成交周期为滞后性指标，通常滞后成交议价空间3-6个月
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表11：2023年6月重点城市二手住宅总挂牌套数为188万套，环比下跌9%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表12：2023年6月二手住宅挂牌套数各城市环比均现不同程度跌幅

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表13：2023年6月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数同比下跌5.7%，环比下跌1.3%

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表14：2023年6月各城市中金同质性二手住宅挂牌价格指数同比均有所下跌，南京、沈阳、马鞍山跌幅近一成

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表15：2023年6月各城市中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比均有所下跌，跌幅在-0.5%至-2.3%不等

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表16：2023年6月重点城市在售二手住宅挂牌价调减与调增套数占比分别环比降至23.9%和2.8%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表17：2023年6月各城市在售二手住宅挂牌价调增和调减套数占比

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表18：2023年6月各城市在售二手住宅挂牌价调增套数占比均环比下跌

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表19：2023年6月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价下跌幅度环比走阔11BP至-2.90%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表20：2023年6月各城市在售调价二手住宅调价幅度仍均为负值，下调幅度最深的城市为杭州-4.2%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表21：2023年6月咸阳在售调价二手住宅平均调价幅度环比跌幅最深，为-45BP

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

中金存量住房市场景气指数体系

图表22：2023年6月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数降至98.56和98.91

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表23：2023年6月2城景气指数高于100，51城景气指数低于100（5月6城和48城）

注：以2Q20至3Q20的平均水平为100
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表24：2023年6月中金存量住房市场景气指数同比下降的城市数为32城（5月24城）

注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表25：2023年6月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数分别环比下跌0.21%和0.22%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表26：2023年6月中金存量住房市场景气指数5城环比上涨（5月9城），13城环比持平（5月15城），34城环比下降（5月29城）

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

中金存量住房市场租赁指标体系

图表27：2023年6月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比上升0.4%至99.1

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表28：2023年6月监测20城中挂牌租赁住宅租金指数6城环比持平（5月14城），2城环比下降（5月1城）

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表29：2023年6月加权平均挂牌住宅租售比环比略降1BP至2.00%，平均待租周期为2.25个月

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表30：2023年6月20城挂牌租赁住宅平均租金为50.8元/（平方米*月）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表31：2023年6月监测城市挂牌租赁住房租金指数环比跌幅最深的城市是东莞，为-0.6%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表32：2023年6月上海、广州、北京的挂牌住宅租售比中位数分别为1.78%、1.76%和1.77%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表33：2023年6月各城市挂牌住宅租售比环比跌幅最深的是济南，为-21.7BP

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表34：2023年6月上海、苏州、北京挂牌租赁住宅待租周期最短，为1.8个月

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

估值

图表35：A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

注：截至2023年7月10日

资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部

图表36：港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

注：截至2023年7月10日

资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部

附录：覆盖城市范围说明

图表37：中金存量住房市场监测体系覆盖城市范围

资料来源：中金公司研究部

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