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读者提问
读者：林先生
提问：台湾人，同时持有澳洲公民身份，2011 年 3 月购买悉尼房屋作自住用途，买入价 42.5 万澳元。2012 年 7 月离婚后搬回台湾，自此前妻与子女一直居住在该房屋当中。今年 6 月想出售该房屋，正以 76 万澳元放售，问需要缴 Capital Gain Tax 吗？ATO 会否预扣 12.5% 税？另外如以 74.99 万澳元出售是否不用缴税？
宅点解答
首先，按读者林先生所述，澳洲海外居民利得预扣 Foreign resident capital gains withholding（FRCGW），需看业主是否为澳洲税务居民，税务上，公民身份并不等同于税务居民。要看林先生是否仍具澳洲 Domicile 身份。
澳洲税务居民身份定义
澳洲基于以下几点判定税务居民身份：
have always lived in Australia or you have come to Australia and live here permanently 常住于澳洲或已于澳洲长久地居住
have been in Australia continuously for 6 months or more, and for most of that time you worked in the one job and lived at the same place 已在澳洲连续居住 6 个月或以上，并且大部分时间从事同一工作并居住在同一个地方
have been in Australia for more than 6 months of the year, unless your usual home is overseas and you do not intend to live in Australia 一年中在澳洲居住超过 6 个月，除非常住地在海外并且不打算在澳洲居住 go overseas temporarily and you do not set up a permanent home in another country 暂时出国且未在另一个国家建立永久住所 are an overseas student who has come to Australia to study and are enrolled in a course that is more than 6 months long. 前往澳洲升学并就读 6 个月以上课程的海外学生。
另外，因林先生是澳洲公民身份，虽然目前不在澳洲居住，但仍有机会是澳洲税务居民身份，可通过澳洲政府提供的 Residency status Decision Tool 判定。如仍是澳洲税务居民身份，则可免于预扣税。
澳洲海外业主资产增值所得预扣 FRCGW
FRCGW 适用于外国居民作为卖方，出售价值大于 75 万澳元的澳洲房产，买方有义务将房价的 12.5% 作为预缴税直接交给澳洲税务局，由外国卖家事后向澳务部门申报计算 CGT，避免外国卖家逃税。如买家对卖家身份抱疑，卖方可提供免代缴证明（Clearance Certificate），证明非海外业主身份。交易价格低于 75 万澳元的房产，亦免于预扣税。
回到 Capital Gain Tax 的问题，如林先生仍具澳洲 Domicile 身份，并且在澳洲只持有该房产，并且在持有期间，该房产没有产生任何租金收入，在出售时可视为自己的主要居所 Main Residence Exemption，从而享有免除 CGT 优惠。
澳洲现今条例指，主要居所定义为：
拥有该房屋期间，一直是业主、业主的伴侣和其他家属的家
没有产生收入——并非以该房产经营业务、出租或“翻新图利"（买下后翻新并出售获利）
土地面积不超过 2 公顷
以林先生情况，如只持有该澳洲房产，期间没有将房屋出租，因其家属（子女）一直居住于其中，可以 Former home not used for income 而被视为主要居所。
相反，如林先生已非澳洲税务居民，在出售 75 万澳元或以上房产时，将被扣 12.5% 作为 FRCGW。如交易价格低于 75 万澳元则免于预扣，但仍需为资产增值部分缴纳 Capital Gain Tax，但因购买日发生于 2012 年 5 月 8 日之前，林先生仍享有外国业主 CGT 折扣 CGT discount for foreign residents，最高可享有 50% CGT 折扣。最后建议林先生，寻求具澳洲专业资格人士，如会计师的协助，避免招致损失。
资料来源：
*7 ATO：CGT discount for foreign residents
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