全国房地产政策变动监测报告（2023年6月）
中房网 2023-07-06
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本月楼市政策聚焦
中央延续“促需求、防风险、保稳定”基调，地方政策宽松节奏放缓
2023年6月，我国房地产政策宽松态势延续。中央层面，央行下调LPR报价10个基点，推动房贷利率下限进一步降低，中国银行间市场交易商协会发文提出用好“第二支箭”，进一步提升民企发债便利，央行货币政策委员会第二季度例会指出，要因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作等，持续向市场释放积极信号。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策40条。其中，宽松性政策32条，中性政策5条，紧缩性政策3条。从政策内容来看，以三四线城市为宽松主体，调控举措主要包括优化限购限售、下调最低首付比例、发放购房补贴、强化公积金政策支持等，政策频次较上月进一步减少，宽松力度减弱。本期报告主要对6月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
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中央政策：延续“促需求、防风险、保稳定”基调，推动房地产业向新发展模式平稳过渡
1.政策跟踪
2.政策小结
6月，央行货币政策宽松维稳态度明确。一方面，调降逆回购和MLF操作利率10BP，为2017年以来首次临近半年末降息；另一方面，自6月20日以来逆回购投放量均在千亿规模以上，月度逆回购净投放量创今年以来新高，MLF也实现370亿元小幅超额续作。但受税期扰动和半年末MPA考核等因素影响，6月中旬主要期限资金利率不同程度上行，整体资金面较5月小幅收紧。LPR方面，1年期LPR下降10个基点至3.55%，5年期以上LPR下降10个基点至4.2%。
在房地产方面，随着LPR的调降，首套房和二套房贷款利率下限进一步下探。中国银行间市场交易商协会发文提出进一步提升民企发债便利，用好“第二支箭”等，向市场传达出积极信号。此外，央行货币政策委员会2023年第二季度例会指出，要因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。住建部部长倪虹表示，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，推动房地产业向新发展模式平稳过渡等。中央层面关于房地产业总体延续了促需求、防风险、保稳定的基调。
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地方政策：政策宽松态势延续，频次放缓、力度减弱
1.宽松性政策
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4.政策小结
房地产政策持续宽松，“频次减少、力度减弱”特点延续
中房研协测评研究中心监测统计，2023年6月，地方出台房地产调控政策40条，连续第三个月减少。其中，宽松性政策32条，内容主要涉及优化限购限售、优化信贷政策、鼓励房交会让利促销和团购优惠、发放购房财税补贴、加强住房公积金贷款政策支持等；中性政策5条，内容主要涉及保障性住房建设管理、鼓励推行绿色建筑和装配式建筑等；紧缩性政策3条，内容主要涉及房企资金监管、住房租赁市场秩序规范等。总的来说，本月地方房地产政策宽松以三四线城市为主，总体延续了“频次减少、力度减弱”的特点。
行政干预核心举措包括优化限购限售、下调最低首付比例、发放购房补贴等
在行政干预方面，核心举措主要包括优化限购限售、下调最低首付比例、发放购房补贴、支持让利促销、优化预售资金监管等。典型代表有：青岛市新房限售期由网签满5年缩短至网签满3年、取证满2年，二手房限售期由取证满2年缩短至取证满1年，非限购区域首套房最低首付比例下调至20%、二套房最低首付比例下调至30%；扬州市取消执行限购政策，继续执行大专及以上人才购买首套房给予契税100%的一次性购房补贴政策；大连市下调2023年三季度新发放首套房商业性个人住房贷款利率下限，对房交会期间购买中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区参展项目新房给予200元/平方米购房补贴；连云港市继续推进以“房票”为主的征收安置模式，将首套房公积金贷款最低首付比例下调至20%等。此外，临沂市、南阳市均出台支持团购住房优惠政策，支持党政机关、企事业单位集中团购在售商品房，出台优化房企预售资金监管办法，进一步为房地产企业释放流动资金，江西、西安等地继续加大力度推行不动产“带押过户”等。
公积金政策核心举措包括上调最高贷款额度、支持“商转公”、支持提取公积金支付购房首付等
在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调公积金最高贷款额度、支持提取公积金支付购房首付、支持“商转公”等。典型代表有：苏州市公积金账户余额可提取用于支付首付，新房、二手房同样适用；广州市生育二孩及以上家庭公积金贷款购买首套住房的，最高贷款额度上浮30%；宿州市将单缴存职工家庭公积金最高贷款额度上调至45万元、双缴存职工家庭最高贷款额度上调至65万元，恢复“商转公”政策，支持缴存职工及共同购房人一次性提取住房公积金用于支付购房首付款；呼和浩特市将单缴存职工家庭公积金最高贷款额度上调至60万元、双缴存职工家庭最高贷款额度上调至100万元，多子女家庭在最高贷款额度的基础上上浮10%；毕节市对结清首套房贷款的，购买二套房申请公积金贷款最低首付比例下调至20%，首套房商业贷款未结清的，二套房申请公积金贷款最低首付比例为30%，支持个人住房公积金异地贷款等。
人口人才引入核心举措主要包括住房政策向多子女家庭倾斜、发放人才购/租房补贴等
在人口人才引入方面，核心举措主要包括住房政策向多子女家庭倾斜、发放人才购/租房补贴等。典型代表有：广东省提出对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款等相关支持政策，进一步制定实施差异化住房租赁和购买房屋的优惠政策；晋江市明确在晋江市域内的高等院校就业的人才，不受国籍、户籍限制，高等教育人才购置建筑面积60平方米以上商品住房可享受最高100万元的购房补贴；南京市六合区优化学术、科研、产业等相关领域符合认定的人才购房政策，发放300元/平方米的专项补贴；沈阳市开展青年英才“留沈阳，好住房”活动，对个人购买新房给予100元/平方米补贴，高等学校、中等职业学校全日制在校生，购买我市新建商品住房，给予200元/平方米购房补贴及全额契税补贴等。
中性政策聚焦主要涉及保障性住房建设管理、鼓励推行绿色建筑和装配式建筑等
中性政策主要涉及保障性住房建设管理、鼓励推行绿色建筑和装配式建筑等。其中，在保障性住房建设管理方面，典型代表有：深圳市明确城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，辖区政府街道办会同市场监管等部门对城中村开展租赁市场秩序专项整治；青岛市采取“货币补贴和实物供应”相结合的方式对人才实施住房保障，由区（市）政府全面负责本地区人才住房保障工作，按照“政府主导、平台公司等企业实施”的模式，通过盘活存量用房、集中建设、货币化筹集、单位自建等方式筹集保障性住房等。在推动绿色建筑和装配式建筑方面，典型代表有：福州市鼓励全装修商品房、人才租赁房、公共租赁房、政府投资的公告建筑、产业园等项目申报装配式装修试点项目；上海市提出加快高强度高耐久、可循环利用、绿色环保等新型建材研发和应用，鼓励采购绿色建材，完善绿色建材产品标准等。
紧缩性调控主要包括房企资金监管、住房租赁市场秩序规范等
紧缩性政策主要涉及房企资金监管、住房租赁市场秩序规范等。典型代表有：青岛市开展住房租赁资金监管行动，要求行政区域内住房租赁企业在本市辖区内的商业银行开立唯一、专用的住房租赁资金监管账户，并明确监管内容、方式及流程；武汉市印发新建商品房预售资金监管办法，要求房企开启新建商品房预售资金监管专用账户，监管额度内预售资金按工程建设进度予以拨付，企业不得抽调监管额度内预售资金，监管银行不得擅自扣划监管额度内预售资金；太原市规范租赁平台房源发布，要求核验住房租赁信息发
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6月重要事项复盘.....
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房地产政策展望
1.中央层面
6月28日，央行货币政策委员会2023年第二季度例会指出，当前外部环境更趋复杂严峻，国内经济运行整体回升向好，但内生动力还不强，需求驱动仍不足。要加大宏观政策调控力度，精准有力实施稳健的货币政策，搞好跨周期调节，全力做好稳增长、稳就业、稳物价工作等。相对宽松的货币信贷环境预期延续。在短期流动性方面，根据中信证券研究测算，在不考虑MLF及逆回购到期因素下，7月约存在3500亿元至4000亿元的流动性缺口，加之6月末逆回购投放量加大，7月资金面存在一定压力，但整体可控。在稳增长诉求提升背景下，宽松预期仍有发酵空间。
在房地产方面，2023年二季度以来中央层面相关表态及具体举措已明显减少，但总体上延续了“促需求、防风险、保稳定”的基调。预计中央层面将保持定力，坚持“房住不炒”定位，坚持因城施策，短期内难有全国统一的重磅刺激性政策出台。但房地产业作为促消费、防风险、提升经济活力及稳定经济增长的重要一环，下半年政策宽松仍有空间。
2.地方层面
随着一年多以来房地产政策的持续宽松，近期地方宽松节奏已明显趋缓。但在房地产市场方面，根据国家统计局数据，1-5月，商品房销售面积同比下降0.9%，降幅较1-4月扩大0.5个百分点；商品房销售额同比增长8.4%，涨幅较1-4月下降0.4个百分点；房地产开发投资同比下降7.2%，降幅较1-4月扩大1.0个百分点；房屋新开工面积同比下降22.6%，降幅较1-4月扩大1.4个百分点。6月，根据CRIC统计数据，30个重点城市新房成交面积约1509万平方米，创5年来同期新低，环比下降9%，同比下降25%。总体来看，房地产市场在短暂复苏后再度陷入下滑局面，三季度或将继续承压回落。市场亟待更强有力的政策以提振信心，拉动投资和消费的积极性。一方面，政策宽松主体或应加快由三四线城市向核心一二线城市延展，另一方面，限购限售等不合时宜的限制性政策应加速松绑，降首付、降房贷利率、发放购房财税补贴、鼓励房企让利促销等仍是重要发力点。
楼市复苏动能放缓，7月或延续筑底行情
中房网 2023-07-06
6月楼市延续平淡行情，尽管2023年以来房地产行业虽然有一定修复预期，但在供需两端制约之下，上半年市场和企业表现相对平淡，楼市复苏动能放缓。
克而瑞研究中心近日发布的报告显示，6月份TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，单月业绩环比增长8.5%；同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。1-6月累计业绩达30620.2亿元，同比微增0.2%，增幅较前两月有明显回落。
销售承压背景下，房企拿地意愿持续低迷。截止6月末，有超五成百强房企未拿地，投资信心尚在修复。与此同时，今年央国企拿地依旧是“老面孔”，但民企数量增多、城投数量在减少。
仅不到3成百强房企单月业绩同比增长
报告显示，6月仅不到3成的百强房企单月业绩同比增长，环比增长的企业在百强房企中也只占到半数。
有近6成百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中27家企业业绩降幅大于50%。但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如建发房产、电建地产、大华集团、中交房地产等企业6月单月业绩实现同环比双增长。
从企业销售门槛值的变化来看，1-6月份TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长15.3%至890亿元，TOP20门槛增长4.7%至368.6亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低15.8%和10.8%至216.5亿元和133.3亿元。此外，TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期微增1.8%至56.7亿元。
投资百强新增货值全线下滑
根据克而瑞研究中心报告，1-6月新增货值超过百亿的企业达到了32家，对比去年同期减少了8家。
从新增货值百强的梯队门槛值来看，整体投资表现均不如去年同期。6月末新增货值百强门槛值仅有41.4亿元，同比下降6%，且新增货值10强、20强等各梯队门槛值同比全线下滑。
从总量方面来看，1-6月新增货值、总价和建面百强的总额分别为14120亿元、6952亿元和6178万平方米，拿地金额百强房企的投资力度同比下降9%。
在集中度方面，TOP10房企新增货值占百强总量的67%，较5月末再度提升5个百分点，集中度持续上升。11-20强房企新增货值占比为14%，与去年同期相比减少5个百分点，后50强房企新增货值占6%，同比减少11个百分点，跌幅最大。
从各梯队的拿地销售比情况看，百强房企拿地销售比始终保持在低位。报告显示，截止6月末，百强房企的拿地销售比为0.15，仍处于历史低位状态。分梯队来看，目前仅有10强房企的拿地销售比保持在0.2以上，此外11-20强房企拿地销售比为0.11，其他各梯队房企拿地销售比均不足0.1，表明当前房企投资态度仍处于非常谨慎的状态中。
拿地企业方面，当前央国企占据绝对主力。不过，今年拿地的民企数量有所增加，同时，拿地的城投公司数量在减少。拿地的民企数量增多虽然反映出民企投资正在逐步复苏，但其中仅有不到三成为百强民企，从这一点来看，受制于资金压力和土拍竞争压力，民营房企投资复苏仍然比较弱。
根据克而瑞研究中心监测，央国企中，华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等央企拿地金额超过300亿元，其中，保利发展、华润置地上半年拿地金额较去年同期增长12%和24%。而民企中，滨江、伟星在深耕区域积极参拍，拿地销售比分别为0.43和0.54，显著高于行业平均。
楼市或维持弱复苏，土地市场延续“局部火热、整体偏冷”态势
展望后市，克而瑞研究中心分析认为，若7月无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调，各城市分化行情预期延续。
土地市场方面，下半年企业投资整体压力仍大，核心一二线仍是“争夺”重心。对此，克而瑞研究中心指出，下半年土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。一方面，市场预期和信心尚未修复，2-3月的回暖态势已然“终结”，增长动能不断衰退下，新房销售相对萎靡，企业资金压力并未从源头上得到有效缓解，尤其是那些存在一定财务危机的民企；另一方面，上半年核心城市优质地块应出尽出，吸引一波热度之后，随着地块质量下滑，企业参拍积极性或将大打折扣，即便是上半年未在核心城市摇到地的央国企，对于接下来的地块也会酌情斟酌。
尽管地块出让质量将有所下降，但核心一二线城市还是房企“抢地、争夺”的重心，在市场筑底修复的阶段，核心城市的优质土储的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企关注的重点。对于城市市场支撑相对较足的一二线，即便是地块质量有所下滑，也是央国企重点布局的城市。
