本文根据6月7日【酒店投资百人汇】第54期视频直播栏目整理而成。
文 | MOMO
本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是西北区域资深酒店投资人胡万涛。在7年酒店投资生涯中，胡总共投资了3家酒店，总投资金额达3000万元，投资的酒店品牌主要为柏曼。
以下内容，根据直播对话中胡万涛的自述整理。
做一个专注的酒店投资人
在2016年之前，我在沿海地区从事航运行业。当时，我是从沿海地区回到了家乡西安，寻找新的事业机会。刚好，一位朋友在武汉经营酒店。我实地考察一番后发现酒店是一个稳扎稳打的行业，而且时间更自由，现金流相对稳定。所以，2016年我在西安开了第一家单体酒店，开启了个人酒店投资生涯。
在这7年时间中，我一直专注于酒店投资。在我看来，在有一定管理经验的前提下，相对其他行业，酒店投资相对稳定。当然，疫情这种特殊情况的影响是难以避免的。
目前来看，今年上半年我投资的酒店平均每个月营收在50-60万元左右，基本达到了我个人的投资预期了。基于这样的投资表现，我个人的投资信心在逐步增强。
而且，疫情三年积压的旅游需求正在不断释放，加上人们对酒店品质的要求越来越高，所以我对酒店消费市场整体是看好的。
因此，我也持续关注西安及其他城市的酒店投资机会。当下，西安的整体城市发展趋势是“一路向西”，不少高新产业集中在西南，所以我会重点关注西安的城西区域。如果武汉、成都和重庆有合适的物业资源，以及投资理念契合的合伙人，那我也会考虑进场。
当然，西安市场肯定是我的首选。一方面是西安不断上涨的旅游热度，另一方面是我熟悉且深耕的城市，积累了一些酒店资源及人脉。
城市维度之外，我对品牌的选择也有了一些新的思考。今年如果找到了合适的物业，我会考虑投资华住旗下的品牌。因为从消费市场反馈来看，无论是西安本地消费者，或是外地消费者，对于华住旗下品牌的认可度较高。
另外，因为之前出差常住亚朵酒店，我对亚朵的服务、产品品质、早餐等方面印象很好。而且，亚朵品牌在西安市场反馈也不错，所以亚朵是我未来投资会选择的品牌之一。此外，我还会继续考虑柏曼酒店，因为对柏曼品牌在酒店投资中的表现还是比较满意的。
到了明年，我可能还会考虑落地自己的酒店品牌。但酒店品牌发展需要一定时间，明年我会考虑将品牌规划的东西逐一落地，届时视情况再做具体决定。
回顾7年的酒店投资生涯，我觉得自己是个偏理性一点的投资人。“认准目标，果断下手”，是我个人的一句经验总结。找到合适的物业不要犹豫，在做完分析预算之后，就果断签下，不然会错过一次很好的机会。
这家酒店
为什么是最满意的项目？
对我来说，单体酒店和连锁品牌两者之间最大的差异点在于标准化。不同于单店，连锁品牌在各个方面都有一整套相对完善的标准体系。相较而言，单体酒店在服务标准和品质管控方面有所不足，导致客人对酒店的评价不好，不利于酒店的长久经营。
所以，在经营了单店之后，我选择了加盟连锁品牌。个人认为目前最满意的项目，就是加盟东呈旗下中端酒店品牌柏曼的第一家门店，柏曼酒店（西安高铁站市政府店）。这家店总投资1200万元，单房成本在11-12万元/间，投资回报周期在3年3个月左右。
从今年1-6月份这家酒店的经营数据来看，如果没有疫情这类特殊情况的影响，基本是能如期实现回本的。目前这家酒店的RevPar做到了230-260元之间，表现不错。所以，我对这家酒店的发展预期抱以乐观的态度。
之所以选择柏曼酒店，主要出于两方面的考虑。
一、柏曼品牌与酒店物业的适配度更高
当时了解了多个酒店品牌，通过比较和测算，最终选择了与酒店物业匹配度达到80%-90%的柏曼品牌。在项目筹建落地过程中，东呈也给予了一些优惠支持。
二、柏曼品牌的投资测算精准度较高
最初，柏曼品牌BD针对物业做出的投资测算预计3年3个月能实现回本，与我和另一位合伙人自己测算的数据相差不大，较为精准。正好赶上当时是西安酒店行业发展的小高峰，就迅速确定了品牌，着手酒店筹建工作。
好的物业很难遇到，投资人要耐心寻找。除了满足产权性质等基本条件之外，还需要关注物业一楼是否有独立大厅和独立电梯可以直通房间，内部是否做好了框架式处理，可以节省一定的装修成本。
除了硬件条件的评估之外，还要对物业其他情况进行背调。假设一个物业各方面都很不错，但是依旧没有投资人租赁的话，那就要谨慎。因为这样的物业可能是馅饼，但也可能是陷阱。
以个人投资经验为例，在柏曼酒店（西安高铁站市政府店）的投资过程中，我认为最大的遗憾点就是选择了跟二房东签约，导致了部分利润的损失。
所以在与二房东签约过程中要注意以下三点：
一、与业主核实物业的租赁年限
因为一般二房东拿到的物业，租赁年限并不会太长。
二、确保核心证件手续齐全
比如物业产权证明、业主与二房东签订的合同关键条款以及一消验收报告等。
三、观察二房东与业主的相处情况
两者相处的融洽，将会有利于后续一些问题的解决。我之前就是遇到了业主与二房东的纠纷，好在最后与业主完成了签约，避免了对酒店日常经营的影响。
虽然西安要求二房东租赁面积超过1万平米以上的物业，就要到街道去备案。但是，一旦业主和二房东产生法律纠纷之后，因为街道社区的权力有限，所以没办法很好地调和纠纷，最终只能选择法律途径去解决。
特别需要注意的是，在物业背调过程中，要和物业周边商户多沟通交流。一些物业可能存在被业主或二房东抵押的情况，那么物业就有被收回或查封的危险存在。
除此之外，还要考虑的就是酒店的停车场。目前柏曼酒店（西安高铁站市政府店）的停车位不是很充裕，对客流有一定的影响。
如何匹配合适的品牌？
合适的品牌+合适的物业，才能让酒店投资实现倍数级增长。
如何让合适的物业匹配到合适的品牌，我主要是考察物业周边的商圈，根据客户群体来确定品牌定位。现在国内头部酒店集团都建立了较为成熟的品牌体系。在同一类型的商圈内，投资人有很大的选择空间。
综合品牌BD对物业的投资建议，结合自己的实地考察，再决定要投资的酒店品牌。比如在优质商圈内的核心物业，最好选择酒店集团的核心品牌。一方面，这类品牌能获得更多的集团扶持，另一方面，酒店集团会更关注这类物业，比如派驻专业店长等。
当酒店投资进入筹建阶段，我的经验是提前准备好所有与装修公司对接时需要的资料。在投资首家柏曼品牌酒店时，我选择了全包模式。装修公司是当时东呈推荐的一家，基于对东呈的信任度，我选择了跟这家装修公司合作。
合作之后发现，与这家装修公司的合作不如人意。我最不满意的一个点是，装修公司没有按照柏曼的品牌标准去做。我当时聘请了一位项目经理，只有这位经理检查到了一些不符合标准的处理，他们才会按照品牌标准去整改。如果项目经理遗漏的地方，他们就选择忽略了事。
好在因为我的甲方身份，装修公司有部分质保金押在我这边。在质保金的压力下，装修公司把不符合标准的装修部分逐一整改。未来，我不会再考虑选择全包这种装修模式了，会选择半包，自行采购各种材料，施工交由装修公司。
特殊时期如何管控成本？
复盘疫情三年，我最大的投资心得是，一定要做好特殊时期酒店经营的成本管控。解决这个问题，我认为可以从人工成本、房租成本和能耗成本三方面着手。
一、降低人房比，减少人工成本的支出。
柏曼酒店（西安高铁站市政府店）共有88间房，常规是配备18-20个人。但是疫情期间入住率并不理想，所以我将在职员工减少至12人。不过，减员的同时，我为这些在职员工增加了岗位补贴，提高了他们的工作积极性，有效提升了工作效率。
此外，如何保证小团队办大事情，要做到2点。一方面要照顾他们的工作情绪，另一方面也要照顾他们的生活情绪，以心交心，员工才会为酒店着想。
二、积极与房东洽谈房租减免，降低房租成本。
虽然我的物业并非国有物业，但是因为前期与业主相处较为融洽，所以在一次又一次的积极洽谈之后，业主还是减免了一定的租金。毕竟，在一定程度上，业主与投资人是利益共生体。
三、通过前期设计与后期员工教育，节约能耗成本。
一方面，要在项目筹建之初就做好规划。以控水阀为例，除了总水阀之外，每一层还设置分水阀。如果某一楼层没有入住客人，那么就直接关闭分水阀，降低能耗。另外，做好员工教育，例如随手关灯关水等细节。
此外，疫情之前，酒店的运营物资采购由外包公司负责。疫情之后，我选择了自行采购运营物资。在特殊时期，投资人要亲力亲为做一些事情，尽可能地降低成本。毕竟酒店投资都是真金白银，投资人不可以做甩手掌柜。
从行业标准来说，酒店行业可能门槛并不高。但是从投资实力来看，这又是个高门槛的行业。因为即便是小酒店，仅装修一环也要投入100-200万元。稍有不慎，就会产生亏损。
我个人觉得，找合伙人是个不错的选择。我的合伙人原本在新疆做酒店，但也在找寻回西安发展的机会。经朋友介绍之后，我们发现双方在做事方面可以互补，所以就决定一起合伙投资酒店。
对于合伙人的选择，我最看重三点，首先是对方对酒店行业的了解程度，其次是人品与做事能力，能与我形成互补，最后是经营理念能达成一致。合作多年，我十分感谢合伙人对我的信任。如果未来有合适的物业，我还是会和我的合伙人继续投资。
最后，还是建议新投资人要有躬身入局的姿态。
一般而言，大多投资人在进军酒店投资之前，有着各自擅长的其他行业和相关领域。但是，在新的市场周期下，面对酒店投资这个新领域，新入场的投资人要放下身段实打实地做一些事情。
在做酒店投资决策时，将情怀和感性放置一旁，让理性做主。此外，新入行的投资人一定要深入了解行业，向资深投资人多多请教。最后，酒店投资要量力而行，对金融杠杆要审慎使用。
