法拍房，听起来就像是一个捡漏的好机会。毕竟，谁不想用低于市场价的价格买到一套房子呢？但是，法拍房真的有那么划算吗？法拍房的交易过程又有哪些需要注意的地方呢？本文将为你揭开法拍房的真相，让你在购买法拍房时能够做到心中有数，避免买到坑。
法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。法拍房有什么优势呢？又有哪些风险需要注意呢？让我们一起来看看。
法拍房的优势
价格便宜，交易透明公开
传统的购房交易是按市场价进行的，而法拍房会根据评估价确定拍卖的保留价，即成交的最低价限制。首次拍卖的起拍价格不能低于评估价的70%；若流拍后进行第二次拍卖，起拍价格不能低于首次拍卖价的80%。在拍卖环节结束前，还会进入变卖阶段。
理论上，法拍房的起拍价可以低至市场价的6折。根据中指研究院发布的数据显示，2022年法拍房共挂拍60.6万套（按标的物统计，同一标的物，跨平台挂拍次仅统计一次），同比增长35.7%，挂拍金额约为1.4万亿元，挂牌均价为2.3万元/平方米，较2019年全国商品住宅成交均价3.5万元/平方米低了35.7%。尽管法拍房存在很多风险，但其巨大的潜在收益吸引了很多购房者。
配套成熟，房源真实
与二手房交易商强调的“真房源”不同，法拍房不仅确保真实性，而且都是现房销售。法拍房周边配套设施通常比较成熟，并且很多位于热门商圈或学区房区域。这种房源可以说是供求关系中的稀缺资源。
可贷款，有捡漏机会
以前，法院要求一次性全额付款，以确保拍卖款项及时到账。但随着金融产品如法拍贷的出现，法拍贷也开始支持贷款。最高可贷款额度为房价的70%，大大降低了购房者的资金需求，让更多人能够购买住房。具体贷款额度将根据竞买人的信用状况确定。
法拍房的起拍价通常在市场价的7-9折之间，二次拍卖甚至可能更低。这种优惠程度是其他购房渠道所没有的，存在较大的捡漏空间和机会，因此吸引了很多购房者选择法拍房。
购买法拍房需要注意的问题
详细了解法拍房的情况
购房者在拍卖前务必对目标房产的现实状况进行详细全面的调查，充分了解房屋的信息。此外，通过多方调查和实地考察，尽量竞拍自己熟悉的房产。
先识别“轮封”房
在拍卖前，最好先去拍卖公司、档案中心或国土局了解清楚。例如，了解有多少个法院对该房产进行查封。如果有多个法院对同一套房产进行查封，被称为“轮封”，这将增加未来产权过户的风险，同时也会延长办理手续的时间。
注意额外费用
在购买房产之前，除了关注购房成本外，还应考虑其他增加的相关费用，如是否存在未到期的租约、物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。因为有些拍卖公告可能要求购房者自行处理这些欠费情况，如果未来产生未支费用的情况，可能会导致拍卖价高于市场价。因此，在拍卖现场，购房者必须保持理性，坚守心理设定的价格。
确保资金到位
购房者必须对自己的财务状况有清晰的了解。通常情况下，房产拍卖成交后需要一次性付款，即使可以贷款，也需要考虑到其他成本。如果贷款无法获批或延期发放，可能会出现其他问题。因此，在交易之前，一定要做好充分的准备工作，避免因为不了解相关规定而造成损失。
购买法拍房是一项重要决策，需要谨慎对待。除了了解其优势外，还要注意其中潜在的风险。通过充分调查和了解拍卖房产的情况，识别可能存在的问题，确保自己的财务到位，才能更好地避免陷入陷阱。如果对于购买法拍房仍有疑虑，建议咨询专业人士或法律顾问，以获取更准确的信息和建议。
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