条款

原内容

建议修改（或新增）

协商后合同内容

第三章第二条（九）

本合同及附件约定的其他公共性服务内容。

建筑幕墙（包括但不限于幕墙、干挂石材、砖面等）的安全维护贵任人为全体业主，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修，维修和检修的内容、方式费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。但无论甲方是否委托，在本合同期限内乙方每半年目测对建筑幕墙进行检查，在半年度检查中如发现本物业区域内建筑幕墙存在安全隐惠的应当及时通知甲方，如未及时通知甲方检修造成人身损害或财产损失的乙方应当承担相应责任，（书面联系函，微信留言/微信群通知算为及时有效通知）。

本合同及附件约定的其他公共性服务内容。

建筑幕墙（包括但不限于幕墙、干挂石材、砖面等）的安全维护贵任人为全体业主，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修，维修和检修的内容、方式费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。但无论甲方是否委托，在本合同期限内乙方每半年委派专业人员对建筑幕墙进行检查，并提交书面报告意见交甲方，该等费用有乙方承担，在半年度检查中如发现本物业区域内建筑幕墙存在安全隐惠的应当及时通知甲方，如未及时通知甲方检修造成人身损害或财产损失的乙方应当承担相应责任，（书面联系函，微信留言/微信群通知算为及时有效通知）。

为现合同第三章第二条第（九）款

第四章第四条

单次材料金额小于1000元，由乙方承担：如单次材料金额1000元以上（含1000元）

单次材料金额小于3000元，由乙方承担：如单次材料金额3000元以上（含3000元）

经业委会与物业讨论后修改为“单次材料金额小于1500元，由乙方承担：如单次材料金额1500元以上（含1500元）”，现合同第四章第四条

第四章第六条

合同期限内，相关物业费政府指导价变动的，本合同约定的物业公共服务费收费标准在政府指导价变动范围内按照原浮动幅度进行调整，无需另行征得业主同意。

2.合同期限内，相关物业费政府指导价变动的，本合同约定的物业公共服务费收费标准的调整，必须经小区业主大会讨论决定。

现合同第四章第八条第2款

第五章第七条

（十四）为承包区域的服务工作，乙方承诺配备的人员数量为不少于40人甲方可不定期抽查乙方岗位，如果抽查时发现乙方岗位人员脱岗或未在岗，甲方可判定缺少人数，记入考核。（乙方人员正常休假除外），申请假期的应当同时经甲乙双方审批同意，如出勤率低于80% （法定节假日除外），如乙方人员辞职，则给于最多30天的招聘期。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担。

（十四）

①为承包区域的服务工作，乙方承诺配备的人员数量为不少于40人甲方可不定期抽查乙方岗位，如果抽查时发现乙方岗位人员脱岗或未在岗，甲方可判定缺少人数，记入考核。（乙方人员正常休假除外），乙方员工申请的假期时间超过一周时，应报备甲方，同时该申请的应当同时经甲乙双方审批同意，如出勤率低于90%（法定节假日除外），如乙方人员辞职，则给于最多30天的招聘期，且当月员工辞职人数不能超过2人，如当月辞职人数超过2人，即视为未按核定人数42人计算，缺员人数的费用扣除按合同附件乙方人员花名册的工资预算计算或按总工资除以总人数计算法。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担。

②乙方承诺配备人员建议改为48人，最少不少于45人这是底线。

经业委会与物业讨论后修改为“（十四）为承包区域的服务工作，乙方承诺配备的人员数量为不少于43人，不超过5%的缺勤，保证出勤不低于95%（春节假期除外），甲方每半年考核一次，如果抽查时发现乙方岗位人员脱岗或未在岗，甲方可判定缺少人数，缺员按10000元/人扣罚，乙方人员正常休假的，乙方总人员的出勤率也不得低于95%；申请假期的应当同时经甲乙双方审批同意，如出勤率低于95% （法定节假日除外），如乙方人员辞职，则给于最多30天的招聘期。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担。”现合同第五章第九条第十四款。

（十五）乙方承诺新聘请配备的人员中:保安人员年龄不得超过60周岁，接待前台不得超过45周岁。保洁人员年龄不得超过65周岁。工程人员平均不得超过60周岁。 管理人员平均不得超过55周岁。保安人员应文明执勤，早晚高峰期间，具体为每日上午7:00 至 9: 00,下午16: 30至18:  30分,物业应在主出入口做好早送晚迎工作。

（十五）乙方承诺新聘请配备的人员中:保安人员年龄不得超过60周岁，接待前台不得超过45周岁。保洁人员年龄不得超过65周岁。工程人员平均不得超过60周岁。 管理人员平均不得超过55周岁。乙方招聘人员跟乙方签署用工合同，所发生的人身安全事故及劳务纠纷等事情全由乙方承担，与甲方无关。工作时间，乙方工作人员需穿工作服上班，保安人员应文明执勤，早晚高峰期间，具体为每日上午7:00 至 9: 00,下午16:  30至18: 30分,物业应在主出入口增加人员数量，加强服务，做好早送晚迎工作。节假日需提前7天布置园区节日景观氛围，且布置该节日景观氛围需明显隆重，效果突出。

无。

①新增：（十六）乙方在与甲方签署合同后一周内，提交乙方公司的管理规章制度、员工考勤制度、公司奖励与处罚制度以及接待服务的礼仪礼节标准、卫生打扫标准等制度。特别是对小区的安全设施设备项目要建档归档，如每日的安保巡查打点记录、卫生巡查记录、泵房巡查记录、高配房巡查记录、消控室巡查记录、电梯巡检记录、绿化维护修建记录等巡视巡检记录必须每日有记录，每月建档归档，每季交甲方审查。

②增加：乙方每月提供在岗人员名册及考勤记录。在岗人员必需上墙公示  。

现合同第五章第九条第十六款。

第八章第十八条（三）

（三）占用共有道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，其停放、 收费等由业主大会制定，收益归全体业主所有，乙方收取其收入额的30％为管理费。

①（三）占用共有道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，其停放、  收费等由业主大会制定，收益归全体业主所有，乙方收取其收入额的30％为管理费。如果出现逃费车，发现不制止，相关停车管理服务费用需要由物业按双倍赔付。

②乙方改取其收入额的30%为管理费。应改为20%（与小区管理规约相一致）。

无。

第八章第二十一条

其中第二阶段是否执行, 需根据第一阶段考核结果确定。双方约定在2026年第二季度，由甲方按照《三江花园小区物业管理服务考核细则》对第一阶段期间物业的服务质量进行考核，并将结果向全体业主公示，征求全体业主意见。如考核成绩为70分以上，应续延合同继续履行第二阶段的物业服务。

其中第二阶段是否执行, 需根据业委会的任期时间及第一阶段考核结果确定。双方约定在2026年第二季度，由甲方按照《三江花园小区物业管理服务考核细则》对第一阶段期间物业的服务质量进行考核，并将结果向全体业主公示，征求全体业主意见。如考核成绩为85分以上，应续延合同继续履行第二阶段的物业服务。

经业委会与物业讨论后，现拟定《小区物业管理服务标准与考核细则》，现合同附件三，内容较多业主可自行前往合同中查看。

第十章第二十四条

第二十四条  乙方须在本合同签订之日起十五个工作日内向甲方缴纳物业服务履约保证金人民币伍万元（¥100000元）,履约保证金在双方合同终止并交接完成后无息退还。如发生当年扣罚物业保证金的，第二年8月30日前如数补足保证金人民币壹拾万元（¥ 100000元）。

①第二十四条  乙方须在本合同签订之日起十五个工作日内向甲方缴纳物业服务履约保证金人民币伍万元（¥150000元）,履约保证金在双方合同终止并交接完成后无息退还。如乙方在服务期间如出现由乙方管理引起的重大安全事故导致有业主伤亡的，甲方有权扣除物业服务履约保证金。发生当年扣罚物业保证金的，乙方需在7个工作日之内如数补足物业服务履约保证金。如乙方在服务期间出现3次重大投诉，导致由街道、社区出面解决时后还未能在15天能无法消除对小区不利的负面影响时，甲方有权与乙方解除合同，且该责任由乙方承担，与甲方无关。

②履约保证金应提高至物业年经营性收益的8%左右为宜。经初步推算包括政府补贴物业年收益在400万元左右，所以30万元是合适的，对物业公司提高服务质量有一定的制约作用。

③增加：乙方缺员经核实每缺一人罚款1-5万元以此类推；甲方定期或随机检查中发现未达到服务标准的每次罚款500至2000元；乙方如连续二年考核低于60分的，将激发物业退出机制，乙方必需无条件服从。

经业委会与物业讨论后修改为“乙方须在本合同签订之日起十五个工作日内向甲方缴纳物业服务履约保证金人民币壹拾伍万元（¥150000元）,履约保证金在双方合同终止并交接完成后无息退还。如发生当年扣罚物业保证金的，第二年8月30日前如数补足保证金人民币壹拾伍万元（¥ 150000元）。”现合同第十章第二十六条。

乙方应单独注册成立分公司，设立独立核算帐户，不得于其它帐户混合使用。

无。

工程部人员应配有强电、弱电、泥工等技术人员并具有相应的上岗资质证书

第十四条中有涉及“乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担”。

条款

原内容

修改后（建议）

协商后合同内容

第四章第四条

单次材料金额小于1000元，由乙方承担：如单次材料金额1000元以上（含1000元）如遇外委工程含人工费）的则全额从小区公共经营性收益中支出或房屋公共维修基金中列支，

单个项目小维修2000元以下（电梯单个部件更换价格不大于2000元）的，由物业公司自己承担支出，大于2000元的提交业委会审核通过，从小区公共经营性收益中支出或房屋公共维修基金中列支，维持消控室正常运转的一切费用由物业服务人承担。

经业委会与物业讨论后修改为“单次材料金额小于1500元，由乙方承担：如单次材料金额1500元以上（含1500元）”，现合同第四章第四条

第四章第五条

业主或物业使用人应在每年的第二季度前缴纳全年度的相关费用。

业主或物业使用人应在每年的第四季度前缴纳全年度的相关费用。其中房产卖出、租赁到期，请业主或物业使用人及时缴纳已使用的相关费用。

经业委会与物业讨论后修改为“物业服务费及专用车位费等相关费用按年度交纳，业主或物业使用人应按国家相关规定提前缴费。”现合同第四章第七条。

第四章第五条

物业服务费经业主本人同意可预收，但预收期限不得超过12个月

物业服务费经业主本人同意可预收，但预收期限在合同期限内不得超过12个月。

原文为“物业服务费经业主本人同意可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限”。

第四章第六条

在物业服务期限内，如因当地物价指数、最低人工工资（包括社保公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨乙方可以向甲方或者业主大会提出物业服务收费的调价申请经公示并召开业主大会讨论决定后，甲方应及时给予乙方回复明确对调整物业服务收费的意见。

未经业主大会或其授权业委会同意，物业服务人不得收取除物业费以外的任何费用，不得对收费进行擅自涨价，不得将其他收费捆绑物业费进行催收。

现合同第四章第八条第2款。

第四章第六条2

合同期限内，相关物业费政府指导价变动的，本合同约定的物业公共服务费收费标准在政府指导价变动范围内按照原浮动幅度进行调整，无需另行征得业主同意。

需经业主大会同意

现合同第四章第八条第2款。

第五章第八条

增加：

（十五）建立齐全的小区物业管理档案，包括物业竣工验收档案含图纸、设备管理档案、业主或使用资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等。

（十六）物业公司自身运转（物业办公区、门口岗亭、物业宿舍等）的电费、水费等能耗、设施设备运转（道闸、消控室等）所消耗的能耗的费用应当由物业公司承担。

（十七） 消控室执行24小时值班制度，及时处置各类突发情况。监控室检查值班表，值班人员持有消防消控证，否则每发现一次，有权没收保证金人民币3万元。

（十八）必须针对性制定消防预案，且每半年至少协调认真组织一次消防演练。

（十九）电梯维修要有报修记录，电梯维修配件费用不得超过市场平均价，物业服务人应当自行或者委托第三方维保单位设立电梯零部件仓库，零部件的库存基数符合小区电梯维修需要，确保电梯零部件损坏时能及时修复，不影响业主使用电梯，任何零部件损坏或者电梯故障产生时，应当在48小时内修复恢复正常运行。同时，必须保证零配件的标签标示和合格证齐全，杜绝使用“三无”和假冒伪劣等违法产品，更换零配件时，旧部件和新配件均必须交由业委会验收确认。

（二十）电梯发生一般故障时，专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

无。

第八章第十八条（二）

1、乙方承诺对小区北广场停车进行服务管理，每年甲方收益的30% 为乙方的管理费。场地设备维修费，停车场维修费用等由甲方承担。第半年支付给乙方。

乙方承诺对小区北广场停车进行服务管理，每年甲方收益的30% 为乙方的管理费。场地设备维修费，停车场维修费用等由甲方承担70%，乙方承担30%。每半年结算支付给乙方。

增加内容：乙方应加强小区违章停车监管力度、整顿小区停车秩序，如发生一起因业主违停引起的纠纷则扣除管理费100元/次。

无。

第八章第十八条（三）

占用共有道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，其停放、 收费等由业主大会制定，收益归全体业主所有，乙方收取其收入额的30％为管理费。

乙方收取其收入额的30％为管理费，用于支付因监管小区违章停车、整顿小区停车秩序产生的相关费用。请明确乙方停车管理细则

无。

第八章第十八条（三）

利用共用部位、公共设施设备进行广告或相关场地进行摆摊设点等经营活动，乙方需提前经甲方同意、收入公开，具体收费金额由甲乙双方商定，乙方从该收费中提取其收入额的30％为管理费。

乙方从该收费中提取其收入额的20％为管理费。

经业委会与物业讨论后，修改为“未确定费用的乙方从该收费中提取其收入额的20％为管理费”。

第八章第二十条

属于全体业主所有的经营性收益（扣除税费、管理费等经营成本后的收入）由甲方自行管理并单独列帐。其中经营性收益的30%可专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，或配套设施经营亏损的弥补等事项，但依法应由建设单位承担保修责任的除外。

经营性收益由乙方代管的，乙方应每半年公布一次经营所得收支情况。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支情况应当每半年公布一次，接受全体业主监督。

属于全体业主所有的经营性收益（扣除税费、管理费等经营成本后的收入）由甲方自行管理并单独列帐。

经营性收益由业主委员会自行管理的部分，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。其中经营性收益由乙方代管的部分，每季度与甲方结算。经营所得收支情况应当每半年公布一次，接受全体业主监督。

经业委会与物业讨论后，修改为“经营性收益由乙方代管的，乙方应于次月5号与甲方结算，乙方应每半年公布一次经营所得收支情况”。现合同第八章第二十二条。

第八章第二十一条

物业服务期限合同为"3+2"形式。第一阶段的服务期限为3年，自2023年08月1日起至2026年07月31日止。第二阶段的服务期限为2年，即2026年08月1日至2028年07月31日期间。其中第二阶段是否执行, 需根据第一阶段考核结果确定。双方约定在2026年第二季度，由甲方按照《三江花园小区物业管理服务考核细则》对第一阶段期间物业的服务质量进行考核，并将结果向全体业主公示，征求全体业主意见。如考核成绩为70分以上，应续延合同继续履行第二阶段的物业服务。

对此条有疑议

第二阶段的服务期限为2年，即2026年08月1日至2028年07月31日期间。其中第二阶段是否执行, 需根据第一阶段考核结果确定。

如考核成绩为85以上，应续延合同继续履行第二阶段的物业服务。

经业委会与物业讨论后，修改为“物业服务期限为叁年，即自2023年08月1日起至2026年07月31日止。”现合同第九章第二十三条。

第十章第二十四条

履约保证金人民币壹拾万元（¥100000元）,履约保证金在双方合同终止并交接完成后无息退还。如发生当年扣罚物业保证金的，第二年8月30日前如数补足保证金人民币壹拾万元（¥ 100000元）。

1.保证金贰拾万元

2.每次扣除后限5个工作日内要补全贰拾万元保证金。若未补全，每超过1天扣除0.1%的保证金，其中物业合同期满拒不移交者、资料不全或交接不清者没收全部保证金。

3.因物业管理失职渎职，造成严重公共事件、重大损失或者不利后果的，所有保证金予以没收不予以退还。

经业委会与物业讨论后修改为“乙方须在本合同签订之日起十五个工作日内向甲方缴纳物业服务履约保证金人民币壹拾伍万元（¥150000元）,履约保证金在双方合同终止并交接完成后无息退还。如发生当年扣罚物业保证金的，第二年8月30日前如数补足保证金人民币壹拾伍万元（¥ 150000元）。”现合同第十章第二十六条。

第十章第二十六条

乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的，甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依据物业考核标准进行考核，并根据考核结果，按照约定从保证金中扣除相应金额。

乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的，甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依据物业考核标准进行考核，并根据考核结果，按照约定从保证金中扣除相应金额。业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝支付或不支付物业服务费或其他费用。

经业委会与物业讨论后修改为“乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的，甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依据物业考核标准进行考核，并根据考核结果，按照约定从保证金中扣除相应金额。业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝支付或不支付物业服务费或其他费用”。现合同第十章第二十九条。

第十章第三十八条

乙方因接受甲方及业主或使用人建议、投诉，并及时整改，甲方每月度定期根据物业合同内容对物业各项服务工作进行抽查和巡查，如有未达到合同约定要求的事项，业委会发函督促物业限期整改，如未按时完成整改，每次扣款500元。

需约定根据严重和影响程度，设置扣款细则

无。

第十一章第四十一条

败诉一方应当承担诉讼引起的起诉费、执行费、律师费。

无。

1、综合管理服务考核标准

服务时间：周一至周五在管理处/服务中心进行业务接待，周六、 周日在指定地点进行业务接待。接待时间：8： 00分至 17： 00 分

接待时间过短，下班晚业主都遇不上，给出方案

无。

2.公共区域清洁卫生服务考核标准

9 .地下车库，每周清扫一次。

地下车库，每日清扫一次

经业委会与物业讨论后修改为“地下车库，每周清扫二次”。

3.公共区域秩序业主维护服务考核标准

人员要求

(1)专职人员，身体健康，工作认真负责。

(2)对小区日常维护事项做出正确反应，能正确使用 乙方承诺对小区的管理服务，在小区维修中的材料超过500元的由小区公共经营性收益中支出)。器材、物防、技防器械和设备。

(1)专职人员，身体健康，工作认真负责。

(2)对小区日常维护事项做出正确反应，能正确使用 乙方承诺对小区的管理服务，在小区维修中的单个项目超过2000元，提请业委会审核通过由小区公共经营性收益中支出)。器材、物防、技防器械和设备。

无。

4.公共区域秩序业主维护服务考核标准

3巡逻岗

(1)白天巡逻不少于4次，夜间巡逻不少于2次重要 区域每三小时巡逻一次，并有巡逻记录。

(2)在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告业 委会和相关部门，协助采取有关措施。

请明确巡逻什么内容比如

1.违停车辆、僵尸车、逃费车，如堵商铺门口、车库门口、消防通道、未按规定车位停放、影响通行的停放等

2.架空车库改为仓库使用

3.电瓶车违停在单元门口

4.不按规定时间投放垃圾

5.破损的路面、灯、栏杆、门等

6.路灯、楼道灯完好率不低于95%

经业委会与物业讨论后修改为“(1)白天巡逻不少于4次，夜间巡逻不少于2次重要 区域每三小时巡逻一次，并有巡逻记录。巡逻内容：僵尸车、逃费车，如堵商铺门口、车库门口、消防通道、未按规定车位停放、影响通行的停放等；架空车库改为仓库使用；电瓶车违停在单元门口；不按规定时间投放垃圾；破损的路面、灯、栏杆、门等；路灯、楼道灯完好率不低于95%。”

建议：专职绿化保证3人，工程不少于3人，保洁晚上12点之前有专人值班，确保垃圾及时清运。

经业委会与物业讨论后修改为“保洁晚上12点之前有专人值班，确保垃圾及时清运”。