房屋买卖的正确姿势,你掌握了吗?
发布时间：2023-07-07 15:06:19 来源：网络整理 浏览次数:0
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结婚刚需？上学学区？房屋置换？买房应该是大家或早或晚都会经历的事情，而且对大多数家庭来说都是一件大事。不知道大家有没有过这些困惑：买房时为避税故意做低价款的购房合同价格条款有效吗？开发商交付的房屋与宣传广告不一致怎么办？中介没有说清楚房屋的状况、交了定金不想要了，又怎么办？……妮妮拟购入飘飘正在转让的大平层江景房。经过多番商谈，飘飘终于松口同意将原挂牌850万的房子以800万出售，但要求妮妮承担房屋买卖过程中涉及到的所有税费。双方以此为条件签订了购房合同（“原合同”），同时约定妮妮在原合同签订后1个月内付清房款，飘飘在收到全额房款后的1个月内配合妮妮办理过户手续。后来，为了避税，妮妮提议再签一份房屋价款为400万的合同（“新合同”）用于办理过户手续，但双方实际还按原合同履行。飘飘心想这对自己也没什么损失，就同意了。可新合同都签完一个月了，飘飘也只收到了新合同签署当天妮妮支付的400万，剩余400万购房款迟迟没有动静。还没等飘飘去问妮妮要钱，妮妮反过来催飘飘配合过户，理由是双方在新合同中已经一致同意变更了房屋价款，但飘飘未按照约定在房款付清后1个月内配合自己办理过户手续，若再迟延，自己将向飘飘主张新合同约定的房屋价款日万分之五的迟延履行违约责任。飘飘一脸懵，明明是妮妮没付清800万房款，怎么到头来还成了自己违约了？请问律师哥，妮妮的主张能成立吗？这套房子的价款究竟是400万还是800万？
妮妮的主张不能成立。虽然新合同是妮妮和飘飘一致同意签署的，但其中有关房屋价款的约定是双方共同做出的虚假意思表示，属于无效条款，房屋价款应按照双方真实的意思表示800万来认定，飘飘也只有在妮妮付清800万后才有配合办理过户手续的义务。
※ 妮妮和飘飘之间的新合同和原合同，是实践中常见的“阴阳合同”，二者虽基于同一事项，但关键部分却并不相同（如购房合同中的价格条款）。其中，“阴合同”用于双方之间实际履行，而“阳合同”则是为了对公展示、逃避监管。法律层面上，当事人之间虚假的意思表示无效，即“阳合同”无效，双方之间的权利义务应按照“阴合同”来确定。
不过，实践当中，在“阴合同”在先、“阳合同”在后的情况下，“阳合同”究竟是双方对在先合同变更的内心真意，还是共同做出的虚假意思表示，往往是辨别的难点所在。以购房合同中的价格条款为例，如果“阳合同”中载明的价款没有明显不合理，且没有其他证据证明是虚假合意的话，“阴合同”中所谓的“真实合意”则会存在无法被认定的风险。所以说，大家还是不要抱有侥幸心理，避免贪小便宜吃大亏！ 具备一定条件的商品房销售广告和宣传资料构成要约及合同内容。
红楼公馆开盘时，广告铺天盖地，其中明确提到“对口优秀学区——王子小学”。正为孩子幼升小苦恼的小欧心动了，在与销售人员再三确认学区事宜后，小欧咬咬牙斥资500万买下了一套面积不到50平米的“小红楼”。可小欧房产证还没捂热、就被告知因政策原因无法落实入读王子小学。小欧去找开发商理论，却被开发商以学区问题未纳入合同条款、不存在违约行为给挡了回来。小欧非常苦恼。想问律师哥，开发商的理由成立吗？小欧能否请求开发商承担违约责任、以及可以请求开发商承担哪些违约责任呢？
开发商的理由不成立。红楼公馆广告中关于学区房的宣传构成要约，虽然没有在合同中写明，但仍然构成合同内容。开发商因故（包括政策原因）未能兑现其学区房承诺的，属于违约行为，小欧有权要求开发商承担违约责任。
就违约责任而言，小欧可以选择请求开发商退还学区房与非学区房之间的差价并支付相应的利息；鉴于小欧购房的主要目的是让孩子入读开发商承诺的王子小学，现因开发商的违约行为导致合同目的不能实现，小欧甚至可以选择解除合同，要求开发商退还购房款、支付相应利息，并承担后续房屋过户登记中可能产生的税费。
※ 通常来说，商品房销售广告和宣传资料只是要约邀请，对当事人不具有拘束力。比如，广告中宣传的“置业首选”、“理想居所”等内容，只是正常的商业吹嘘，没有具体的内容，开发商不需要为此承担责任。
但如果开发商对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，且该等内容对于购房者的购房意愿及房屋价格有重大影响的，那么该等内容构成要约，即便未载入购房合同，也应当为合同内容。开发商不能兑现的，应当承担违约责任。实践当中，构成要约和合同内容的宣传，除了学区房外，常见的还有居住环境（如小区绿地、小区道路）、健身设施（如健身房、游泳池）、教育机构（如小区内配套幼儿园）等。小吉盘算着把爸妈从老家接来，于是在中介的介绍下，给二老看了一套楼层适中、周边配套齐全的房子。为了锁定房源，小吉给房东交了10万元定金。可没过多久，小吉发现开窗通风时总是时不时有隐隐的异味传来，探寻一番，原来是不远处有个公厕和垃圾站。这下小吉很不爽，和房东商谈一番后，房东虽同意退房，但还是扣了一半的定金。小吉觉得都怪中介没有把房子的情况介绍清楚，才导致自己不仅耗费了一番精力，还白白遭受了5万元定金损失，所以小吉拒绝向中介支付中介费6万元，同时要求中介赔偿定金损失。请问律师哥，小吉的主张能被支持吗？
小吉的主张恐不能被全部支持。中介费的支付和定金损失的赔偿问题，要看在因公厕和垃圾站而退房的问题上，小吉和中介之间的责任比例。实践中，有法院认为这种情况下委托人和中介之间的责任应当六四开，按此比例，小吉应向中介支付3.6万元（6万×60%）中介费，中介应向小吉赔偿2万元（5万×40%）定金损失。
※ 中介应当如实向委托人报告与订立购房合同相关的事项，如果故意隐瞒或者提供虚假信息，将需要承担相应的责任，如少收、不收中介费，甚至承担赔偿责任。
就中介如实报告义务的范围而言，通常来说，对于房屋本身的各项情况，如房屋的权属信息、面积、使用年限、是否是“凶宅”等，中介具有当然的报告义务，不得有所隐瞒。对于房屋周边环境的报告义务及报告程度，则可能存在不同的理解。律师哥认为，在没有特别约定或说明的情况下，中介对房屋外部情况没有当然的报告义务，不过从社会公众的普遍接受程度来看，中介仍应就可能会对购房人购房意愿产生一定影响的房屋外部情况进行必要的提醒，否则仍需承担一定的责任。同时，由于购房是一件重大事项，所以在房屋买卖过程中，购房人也具有更高的注意义务。如果自身对居住环境需求高，那么在购房前应当充分考察房屋周边环境。因此，在不满房屋外部环境退房的情况下，特别是在外部设施未被遮挡、只要稍加留意就能发现时，购房人自身对由此遭受的损失也负有一定的责任。律师哥提醒大家，不论是直接与开发商签订买卖合同，还是通过中介买房，都建议大家将自己特别关心和关注的事项，在合同中写明，以最大程度维护自身的利益，避免在发生纠纷时推诿扯皮。《民法典》第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《民法典》第九百六十二条
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。王子（OJI）始于1873年，由日本“现代企业”之父涩泽荣一所创立。经历了150年的发展，已经成长为年销售额超过130亿美元，在世界各地雇佣3万余员工的国际化企业。主要业务分为产业资材・生活消费财事业，印刷信息媒介事业，功能材料事业以及资源环境事业。在“安全、环境、合规”的企业经营大前提下，王子不断创造可持续增长的企业价值。
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