干货||法拍房十问十答

法拍房是“法院拍卖房产”的简称。当债务人（房主）无法清偿债务时，债权人经由司法程序向人民法院申请强制执行，人民法院将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款实现债权人债权。

1、可查看房屋评估报告核实房屋的基本信息；

2、可查看房屋的拍卖图片及VR视频；

3、预约线下看房：目前法院拍卖房屋一般有拍卖辅助机构，意向买家可以通过线上或电话的方式预约线下看房，拍卖辅助机构后续在确定看房时间（一般在开始拍卖的前几天）后会通知预约人集中看房。若预约人数很少，也有可能不组织集中看房。因图片及视频并不能客观反映房屋的现状，故小编建议各位尽量线下看房，以确认房屋的现状、瑕疵点，以及预判后续是否能顺利快速地交付所拍房屋。

法拍房一般是竞拍人先交保证金参与竞拍，按照法律规定需在拍卖成交后15个自然日内支付尾款，若不能按期支付则视为悔拍，保证金不予退还（个别法院因特殊原因接受延期付款申请，具体需与执行法官沟通）。目前部分拍品有银行提供贷款服务，可通过线上、线下提交资料直接申请，审核需要一定时间，建议尽早提交申请。但同时需做好贷款审批不通过，无法贷款，而需要自行支付拍卖尾款的相应准备。

竞拍成功后，15个自然日内支付尾款，支付尾款后可到拍卖法院找执行法官签署成交确认书，后续由法院出具《执行裁定书》《协助执行通知书》，买受人自行前往或由法院协助到房管局办理过户（不同省市的房管部门要求不一样，按照当地政策执行，成都一般是法院将相关文书送达给不动产登记中心，再由买受人到不动产登记中心具体办理过户手续）。

1、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额”之规定，一般法拍房的交易税费由买卖双方各自承担，卖方税费先由买方垫付，后续凭借有效票据在有效期内向法院申请退款，逾期视为买受人自愿负担。

2、买方税费一般为契税、印花税，卖方税费一般为增值税、个人所得税、印花税，具体税费标准需根据房屋面积、产权年限、是否唯一住房等原因综合而定。

3、若买受人不想垫付太多税费，可考虑联系房主，在特定的条件及提供资料的情况下，部分税费可能可以免收。

1、可以，但都需要竞买人在拍卖开始前联系人民法院进行确认，法院需要提前处理。

2、联合竞拍的情况下，一般只能委托其中一人报名参与竞买，竞拍成功后，原则上也只能联合办理产权证，共有房屋产权，不能反悔只办理产权证给其中一人。

1、法拍房一般不能悔拍，若买受人能证明①由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的；②由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误的，则可以向法院申请撤销拍卖，法院同意撤销拍卖，则竞拍保证金可以退回。

2、悔拍后果：悔拍后保证金不予退还，且不得就该标的房屋再次参与竞拍，如果重新拍卖后的价格低于此次悔拍的金额，法院有权要求买受人补齐差价（具体需看法院要求），若恶意竞拍后悔拍，扰乱司法拍卖程序，则可能面临罚款、拘留、刑事责任等其他法律后果。故买受人在参拍前及参拍过程中一定要考虑清楚，量力而行。

1、税费风险：①部分房屋（例如登记在公司名下的房屋）的税费比较高，建议提前核实清楚。②部分签约备案房屋（未办理产权证）过户到买受人名下，可能需要交纳两次税费（先办原房主的产权证，再过户给买受人），而且第二次的过户税费中卖方税费能否让原房主承担，在实践中可能存在争议。部分法院的操作方式为直接变更备案给买受人，相应的税费可能较低，建议买受人提前核实清楚。

2、交付风险：买受人需关注房屋的居住现状以及法院是否负责腾退。一般房屋的拍卖公告中会写明房屋占有情况，若为空置，则交付的问题应该不大；若为被执行人自住，则需要核实法院是否负责腾退；若为出租，则需要关注租赁期限，因买卖不破租赁，有可能造成买受人无法及时取得房屋的后果。

3、产权性质风险：需关注房屋的土地性质是划拨、出让，或者集体所有，对应的过户手续可能会不一样，比如划拨土地性质的房屋可能需要补交出让金才能办理过户手续，故建议买受人提前核实清楚。

4、欠费风险：法拍房一般会在拍卖公告中载明房屋欠付的水电气费、物业费由买受人承担，部分公告会载明截至某年某月某日的具体欠费金额，但部分公告未载明。在未载明具体金额的情况下则建议买受人通过辅拍机构或小区物业核实清楚，以免因欠费过多（有可能房屋从交付至今都未交过物业费）导致购房成本大幅增加。

因地而定。买受人需关注法拍房所在城市是否有限购政策，自身是否有竞买资格，一般房屋拍卖公告中会有相应的说明，若买受人没有资格竞拍成功，后续无法办理过户、保证金不予退还的责任都将自行承担。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条规定：“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移”。若买受人已领取拍卖成交裁定后才新增查封，则买受人在法律上已取得房屋的所有权，其他法院的查封不能对抗买受人的权利，买受人可以通过拍卖法院要求其他法院解除查封。若在领取之前被查封，买受人作为权利人也可以提出异议要求解封，但是否能成功在司法实践中有一定的争议，若买受人最终因新增查封无法过户，则原则上也可以要求拍卖法院退还已支付的拍卖款项。