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知识分享
法拍房是可以通过法院或者拍辅机构联系预约看样的，看样都有统一的时间规定。法拍房实地看样主要需要注意以下几点：
01
核对法拍房的现状
核对被拍卖的法拍房的现状与法院公示的竞拍公告中的内容是否一致。到相关的部门了解法院公示的权利瑕疵等情况是否属实。因为法院公示的内容只是其发布之前所了解的情况，而被执行人极有可能在法院查封前或查封后将自己的房子设立租赁，或者设立居住权。
很多竞拍者嫌麻烦，前期尽调时忽视了实地核对法拍房的现状这一步，导致竞拍结束后才发现买下来的房子，与法院公告中注明的内容不一致。
02
观察房屋细节情况
在实地挑选法拍房实地看样时要注意从以下方面仔细观察：
看墙角
墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键；如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。所以在实地看房时一定要挑关键的角落进行检验，避免尽调不够充分，导致拍下后遭受较大的损失。
看天花板
很多竞拍者去实地看房时只注意看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房的墙壁，但实际上，实地看房时除了上述的几项以外，还需要注意看整个房子的灯饰路线，看一下天花板是否有水渍，或漆色是否均匀等现象。如果有水渍、漆色不均匀，表示这个房子天花板或者墙面有可能漏水。
看房子格局
法拍房一般都是现房，看样时一定要注意考察房子本身的格局，卧室的私密性和隔音效果如何是重点。还要关注内部改造情况，有些房屋构造被大改，结果相关部门现场勘验后会要求恢复原状后才能过户。
03
了解法拍房的隐性问题
欠费情况
要到物业去核实水电费、物业费的欠费情况。拍卖公告里这部分费用一般是全部由竞拍者承担；法拍价格虽美丽，还是需要谨慎对待，高额欠费可能让竞拍者叫苦不迭。
居住情况
看看是否还有人居住？里面住的人是谁？与产权人什么关系？配合腾房的意愿度如何？里面是否有租户，租期如何？清场难度如何？这些问题可以现场考察或者求助邻居、物业或法院工作人员。
户口情况
对于法拍房来说，法院只负责产权过户，户口问题是不负责的。如果被执行人或其他人的户口还落户在拍卖房屋内，不排除在成交之后，原户主拒绝或不能及时将户口迁出，需要你自己去相关部门处理。如果是冲着学位房买的，不能及时落户，孩子去不了好的学校，或者处理落户花了很长时间影响了孩子入学等事情，则更麻烦。竞拍人可以多问问小区人员或到相关机构了解户口办理和学区情况。
确定房屋现值
看本小区二手房近三个月成交价 , 对比两年前同小区的成交价格涨幅空间，可以去二手房网站或到附近二手房中介打听。
总之，挑选法拍房不是拆盲盒，只有做足准备，具备了专业的判断能力，才能避免一些不必要的麻烦。
来源：《法拍房实操》书籍
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