老板看税收:法拍房,包税条款有效吗?买卖双方如何防范税务风险?

一、导语

二、案例回顾

三、案例分析

四、案例总结

司法拍卖中，包括税务成本、标的物瑕疵等在内的各种因素一直是司法拍卖活动成功与否、拍卖目的能否顺利实现的重大障碍，如何解决司法拍卖涉税问题，规范拍卖行为，平衡各方利益值得深思。

今天我们来讲一个真实案例，涉及三个问题：

1.司法拍卖房产中，签订的合同有包税条款，比如买方承担所有税费支出，这个条款是否有效？

2.如果有包税条款，但是买方就是不去缴纳税款，作为卖方应该如何做才能更好地保障自己的权利？

3.如果买方履行包税条款，对于买方来说，又要付出什么样的税务成本？

下面，我们就来做一个分析。

蔡某从某司法拍卖网络平台竞得A房地产公司名下的一处房产。双方因拍卖合同就A公司应依法承担税费缴纳的问题产生了争议。

拍卖合同是法院提供的格式条款，在该合同中，有一处约定为：

标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担（或其他约定方式）

蔡某竞拍获得了房产后，未缴纳相关的税费，而A公司认为拍卖合同已经约定了相关税费由蔡某承担。

直到税务局向A公司发出了《税务事项通知书》，A公司才获知蔡某并未缴纳税款，A公司与蔡某协商无果后，向法院起诉，要求蔡某缴纳相应税款。

蔡某认为：

1.拍卖合同中关于税款的约定是格式条款，其存在加重自身责任情形，按合同法规定，该条款无效。

2.对于条款中，括号中的说法，即“（或其他约定方式）”，蔡某认为对该部分理解存在歧义，应作出对提供格式条款方不利的解释，按法定方式各自承担税费。

一审法院认为：

1.该案中税费承担条款的内容虽然与税法的规定和法规相悖，但是税费承担条款的实际税款支付人与税法规定的纳税义务人并不冲突，既不会导致税款流失，也不违反合同法中关于合同效力的规定，因此，税费的承担可以由民事主体进行约定，该条款合法有效。

2.按照正常的语法和逻辑理解，括号内的内容意思明确，不存在歧义。

3.蔡某在合同有效且无歧义的基础上仅履行了部分税款缴纳义务的行为，已构成实质违约。

二审法院裁判认为：

由于A公司并未实际向税务机关缴纳税款，且《税务事项通知书》中也没有具体的税款数额，缺少民事立案条件中的具体理由，裁定撤销一审判决，驳回一审上诉人的起诉。

在这个案例的基础上，我们来分别回答文章前面的这三个问题。

一、包税条款是否有效？

包税条款，并不会改变纳税义务人，纳税义务人仍然是A公司，这不会因为拍卖合同的约定而改变，所以税务机关是将《税务事项通知书》给了A公司。

虽然纳税义务人不会因拍卖合同而改变，但是税款的实际承担人，可以与纳税义务人不同，可以由合同约定，目前实践中，这种约定是合法有效的。

另一方，在司法拍卖环节，纳税义务人显然已经丧失了清偿能力，甚至已经失联，税务机关难以获得税款或者追偿困难，由第三人代为清除反而使税收债权的入库更有保障，如果否定包税条款，反而会影响税收的足额入库。

二、买方不缴纳税款，卖方如何保障自己的权利？

本案中，一审法院是支持了A公司的诉讼请求的，而二审法院则判决撤销了一审法院的判决，原因为何？那是因为A公司没有民事诉讼主体资格，为什么？因为A公司作为纳税义务人，没有缴纳税款，税款的具体数额不明，不能对不动产买受方进行追偿。

即在这种情况下，A公司要起诉蔡某，应当首先按照税务机关的要求，缴纳税款，然后向蔡某追偿这部分税款，如果蔡某不按合同履行给付税款的义务，那么再向法院起诉，就不会存在无民事主体资格的问题。

三、如果买方履行了包税条款，对买方来说有什么税务风险？

如果买方是自然人，那么其实没什么税务风险，但是如果买方是公司，那么可能面临一定的税务损失。

因为实际中，买方如果履行包税条款，那么一般是在办理手续的时候，就将卖方那部分税款一并缴纳了，但是，因为纳税义务人还是卖方，那么相关的纳税凭证仍然是向卖方开具的，尽管是由买方缴纳的税款，那么这意味着这部分税款，无法在买方的税前得到扣除，税负将加重。

蔡某认为拍卖合同中关于税款的约定是格式条款，其无效，且括号中的说法即“（或其他约定方式）”存在歧义，应作出对提供格式条款方不利的解释，按法定方式各自承担税费。

然而，一审法院认为税费承担条款并不违反合同法规定，且括号内的内容意思明确，无歧义。一审法院认定蔡某在合同有效且无歧义的情况下未履行税款缴纳义务，构成实质违约。然而，二审法院裁定撤销一审判决，驳回一审上诉人的起诉，原因是A公司并未实际向税务机关缴纳税款，且缺少具体理由。

该案中存在对于拍卖合同中税费承担的约定是否有效的争议，以及蔡某是否构成实质违约的问题。二审法院认为原一审判决存在问题，需要重新审理。

经济形势下行，不少人或者公司遇到经济困难，不得不将名下房产拍卖，或者是走到打官司这一步，名下房产被法院强制执行进行拍卖，由此导致现下法拍房越来越多。

尽管法拍房可能价格相比正常二手房有更大优惠，但是其背后的风险却更大，需要对此做出更为精细的安排。

我们今天的分享就到这里，小伙伴们还有哪些感兴趣的问题，欢迎大家在评论区积极留言评论~