当下行业最大的痛点是销售下行和对后市信心不足。
而作为产业链龙头的销售下行后，整个产业链就会被传导，比如销售不行，拿地就没底气，新开工也不敢多开……但销售下行核心被大家归结为需求不足、收入不足，老百姓三年疫情后没钱了，而且眼下就业率也不理想。
对此，万科给出的判断很一针见血。当下房地产购买力是够的，当下只是在持币观望！
市场看似饱和购买力是够的，购房者是有钱的，但为何当下房地产销售不足？
答案只有2种。
其一，大家对房子需求少了，不想买房了。其二，大家有需求，但眼下感觉房价下跌，房地产在深度调整，所以先观望不出手。对此，万科的答案也偏后者。
的确，对未来房地产，有人说是夕阳行业了，有人说行业饱和没得玩了，有人干脆转行了，但事实上，万科对中国房地产的未来是有信心的。
为何有信心？核心还是房地产需求是可清晰预判的。
无需担忧行业收缩需求是客观存在的，那么需求到底有多大？
未来市场一定会恢复到“合理水平”
长期有需求，但短期4，5，6月的市场掉头下滑，让寒冬地产人的内心、信心又开始受挫。
的确，2023年年初1、2、3月市场有所恢复，特别是3月份给大家很好的感觉，信心有提振，但4、5、6月份的数据，让大家信心、士气很受挫，但哪怕如此，万科依旧给出了给行业打气的判断。
其一， 短期信心，的确还需进一步“重建”。
郁亮坦言：“4月份一、二线新房成交环比下降26%，5月份又下降了2%。6月份从先行指标来看，一手房来访量又下降7%左右，二手房带看量下降10%左右，这些先行指标告诉我们6月份的市场也不容乐观。3个月前的年度业绩会上，我说了市场既没有狂飙，也没有倒春寒，因为那时候很多人觉得行业又开始狂飙了，所以我赶紧说没有狂飙，也没有倒春寒。但实际情况比当时预期要差一些，从目前看，短期信心还需要进一步重建。”
家电业也是在每户都有家电下这两天，宁高宁提出一个观点：好企业都产生危机之中！
但事实上眼下中国众多成熟行业和优秀企业的演变都有一个共性现象。即更有竞争力的优秀企业往往会诞生在市场初步饱和时的行业调整洗牌期。
郁亮举例：中国的家电行业也是在基本每户都有家电的情况下才诞生了更有竞争力的企业。的确类似美的集团也是家电看似饱和阶段进行战略收敛聚焦，产品力创新，管理变革最终在家电整体蛋糕高位下行调整时逆向崛起。当然，美的也是在3年左右业绩少数下滑后结构性变革阵痛后开始崛起。
同样是华润雪花啤酒，也是在行业饱和整体蛋糕下滑时反而逆势增长。
大型房企“开发房地产如何常做常有，常做常新，分支如何变主干？现在整个优秀企业创新，转型，突破的关键时刻。
如何在这个时期抓住这个机会需要什么样的能力？对此，郁亮给出的答案是要具备“全场景服务”的综合竞争力。
何为“全场景服务”的综合竞争力？
的确，单一做住宅的房企在未来房地产新格局中越来越没竞争力，这一点金地凌克也反复强调。郁亮也表示：“在房地产旧模式下，基本上靠拿地和融资。但在新的发展模式下，如果还只是靠这两招，可能会出现买越多地错误越多、融资越多有可能越不安全的情况。”
所以长远来看，眼下市场短期的上下波动可能都是正常的，但作为大型企业而言更重要的站在行业趋势和客户需求演变趋势上，认清大势，这个行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。
也因此，在万科这2年，基本从战略上锁定了“开发、经营、服务并重”是必然选择！
房企拿地不是比拼有钱今天房地产肌肉感、力量感都集中体现在央国企疯狂大手笔拿地，而民营房企即使足够专业化，有能力建造好产品，但却巧妇难为无米之炊。
7月15-16日【青岛】《房地产企业全生命周期税务风险防控管理与税务筹划关键节点、策略及案例分析》
【课程背景】
大数据时代，商业形势瞬息万变。随着5G、AI、大数据等高科技控税管税手段在税收征管系统一波高过一波的迭代升级，新的智能监控措施和税收征管理念不断推进，推动中国税制和税收征管再一次登上了新高度。
近期，多地税务机关一刀切地推动房地产企业所得税“核定改查账”，征管方式突变。我们看到，征管环境和税收政策在巨变，而房地产企业是业务资金量大、涉税种类多、运营模式复杂多变的长产业链企业，征管环境和税收政策的变化对这类企业各个业务环节的财税处理及涉税风险都有很大的影响。其利润与税负，商业模式与管理模式也将受到深远的影响。具体来说，房地产建筑企业双方的工程项目设计、价款结算、合同协议、发票开具等各流程业务都需依照新的税收法规规定重新规划、设计。
那么，如何才能做到顺应新税制，破解新风险，掌握筹划技巧，真正做到降税负，享红利？
因此，为了帮助房地产企业财务人员及时领悟最新财税改革的精髓，深刻理解涉税政策变化的要点，精准把握新财税政策对房地产行业的影响，全面分析财税改革产生的新的涉税风险点，做好税收筹划，我们特此举办由财税实战派专家主讲的"房地产企业全生命周期税务风险防控管理与税务筹划关键节点、策略及案例分析"培训课程，此次培训将对最新财税政策的实务操作进行全方位解读，重点是对房地产涉税业务运用大量实务案例进行深度剖析，帮助财务人员全面提升财税新政的实际操作水准，及时有效的防范房地产企业涉税风险。
【课程收益】
1、结合实务大量案例详细剖析房地产税收新政；帮助企业财务掌握新政策，适应新税制改革；
2、梳理房地产开发流程及财税人员重点关注节点；
3、紧扣当前及当地政策，深入细致分析房地产企业各类收入、成本业务的变化及调整，对比不同状态下的差异，全面排查风险，安全规划税负；
4、系统梳理和讲解国地税合并后房地产企业开发经营各环节税务筹划的典型问题、具体案例和实战技巧；
5、以房地产企业全流程为主线，分析土地增值税、增值税、企业所得税、会计核算等税收疑难、高税收风险问题。
有体系、有干货、真案例、全实操！
边学课程边做方案，老师现场指导，学完拿着方案回去就落地！
【课程内容】
专题一 、前期拿地阶段的纳税筹划
1、房地产投资测算的基本逻辑是什么
2、土地价款扣除，“可供销售建筑面积”如何确定
3、将土地划转到子公司如何征税
4、相互之间不支付补价的土地置换如何纳税
5、母公司拿地子公司是否可以做税收扣除
6、房地产企业“以房换地”，需警惕所得税风险
7、房企拿地新规下的税务风险应对思路
8、详细解读房企TOD项目发展现状及典型案例分析
近两年，TOD模式迎来发展契机，风口已经到来。万科、龙湖、绿地、绿城等诸多规模房企早已参与到TOD项目的投资开发当中。
专题二、不同开发模式涉税风险分析与筹划
1、浅析“限地价、竞配建”模式涉税风险
2、“分类法”核算: 房企开发成本有序可循
3、房地产企业：这些“雷区”你避开了吗
4、房地产企业代建业务的增值税处理分析
5、增值税和土地增值税“收入总额”的差异调整方略
6、销售方式不同房屋的财税处理策略
7、房地产企业收取“诚意金”的涉税处理
8、房地产企业以公司分立方式变更土地使用权的财税处理分析
9、房企“限地价竞配建”模式下保障房的财税处理分析
10、房地产企业混合融资的涉税问题分析
11、土地增值税法（征求意见稿）新旧条例发生了哪些变化
12、房地产企业“卖房赠物”的税务处理分析
13、新《民法典》下，企业该怎么签合同
张三与永利房地产公司签订《商品房认购书》，约定张三以560万元的价格认购某单元房屋一套，张三支付定金10万元，张三应于签订认购书后15天内与永利公司签订商品房买卖合同，否则没收定金。该案中，张三没有在约定时间内与永利公司签订商品房买卖合同，永利公司主张没收定10万元，是有依据的，因为预约合同违约责任适用前提因一方原因不履行订立合同的义务。
14、民法典施行后 再看德发案
稽查局经研究认为，鉴于拍卖存在诸多严重瑕疵，导致拍卖成交价格畸低，该次拍卖价格不能作为德发公司的营业税计税价格，对该公司应缴税费应依法核定。2009年9月，稽查局作出税务处理决定，依法核定德发公司该次拍卖计税价格为3.12亿元（每平方米约4900元），要求其补缴相关税费、滞纳金共计1168万余元。
15、项目竣工结算难，难在哪？如何破解
项目竣工结算是一个工程合同的结束点，既是对合同履行全过程的一个回顾，也是成本管理体系运行成效的一次检验。
但竣工结算扯皮多、时间长、效率低——似乎是行业通病，原因何在？如何破解？
16、税负“临界点”在地产税收成本管理中的应用
按照上述简易模型测算结果，是否采用甲供材模式是由成本结构中可以取得13%增值税专用发票的材料设备成本决定的，当成本构成中的13%税率材料设备成本达到62.20%以上时，选择甲供材模式对甲方是有利的，反之低于62.20%时，应该选择乙供模式。
17、房企归集建安费：哪种方法更优
18、你所不了解的金税四期要来了
专题三、项目清算与注销阶段的纳税筹划
1、房企：留意填报说明，关注实操细节
2、移交还建房何时确认收入才合规
3、房地产企业先分红还是先转让
4、名为“增资扩股”实为“土地转让”的纳税筹划
5、分次转让股权 土地增值税如何缴纳
6、关联企业借款 利息扣除把握3个关键点
7、奖励返还的土地出让金 不得税前扣除
8、房地产企业赠送礼品等如何缴纳个人所得税
9、房企转让在建项目 土地价款怎样扣除
10、房地产公司无偿配建保障性租赁住房涉税处理技巧
11、兼营业务不是“筐”，违规处理请勿装
12、车位的会计核算和涉税处理技巧
13、房产公司销售“全装修”、“精装修”住宅涉税处理分析
14、房地产企业按揭收款能否按9%开具增值税专用发票
15、房地产开发企业这样列支成本，风险何在
16、透彻理解房地产财税特点的钥匙——配比
17、某房地产公司被税务稽查，竟然查出这些问题
18、预征土地增值税与预缴增值税的差异
19、房地产企业“公共配套设施”涉税处理分析
20、房地产企业土地增值税清算中利息扣除的税务处理分析
21、房地产企业土地增值税清算后退税的财税处理分析
22、执行“税前扣除凭证管理办法”应当注意的若干问题
23、增值税期末留抵退税案例简析
24、增值税税率下调后企业是否按含税价交易影响税负高低
25、增值税率下降后如何选择不同纳税人身份的供应商
26、把握政策要点 合规加计抵减
27、企业集团内单位之间无偿借贷资金涉税处理技巧
28、公司账上长期挂“其他应收款——股东”的涉税风险及破解之道
29、股东长期借款可以视同分红，那么哪些情况下不视同分红呢
30、“不付利息”的借款业务如何征收个税
31、房地产最佳的税务筹划时机竟然是在.....
32、税负“临界点”在地产税收成本管理中的应用
33、房地产企业：土地成本可据实全额扣除吗
34、房地产企业交房时成本归集不全如何处理
35、房地分离，土地增值税如何缴纳
36、土地增值税清算中土地成本处理技巧
专题四、房地产企业日常会计核算技巧
1、房地产企业成本归集与分配分析
2、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》对土地增值税管理的影响
3、房地产企业永续债的税会处理分析
4、房地产企业如何确定开发产品成本核算对象
5、新收入准则下房企销售收入确认会提前吗
6、房地产开发企业预缴税款的会计处理
7、开发产品会计成本与计税成本差异分析
8、新收入准则在房地产开发企业的实务应用
9、房开企业亏损退税，怎样进行会计处理和纳税申报
【主讲老师】
简生仁老师
u企业财税战略实战专家
u中税答疑研究院专家组专家
u税务局网上纳税人学校专家团队专家
u财税实战派专家
u中国注册税务师、会计师
u从事税收政策、税务稽查工作30余年
【参会对象】
1、董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官、财务总监
2、企业中高层、财务经理、项目经理、子公司总经理，分公司总经理、财务人员、税务人员
3、税务师事务所、会计师事务所相关人员
【课程说明】
【主办单位】华语商学院
线上视频课程
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■ 《地产行业抖音短视频营销与经典案例剖析》账号定位、策划、视频剪辑、垂直流量打造等
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■ 购物中心精细化运营有效执行之商户管理、危机公关、经营扶持实战案例解析
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■ 一次性解决长期困扰购物中心管理者的烦心事，确保营收指标完成和商铺永续租赁
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■ 帮助学员认识固有销售思维下的“判客”方式的弊端，减少因“判客”不准，导致可成交客户流失的问题。
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■ 房企短视频实战特训营，
华语商学院2023年7月公开课总汇：
（房地产培训首选服务商）
●7月15-16日【上海】《从管理物业走向物业管理——物业是底层资产》
●7月7-8日【青岛】《基于人效管理的物业项目组织效能提升与人力成本优化实战课》
●7月15-16日【长沙】《二三四线城市地产营销超级转化与抖音0费用打爆营销》
●7月15-16日【深圳】《学习标杆地产全价值链成本精细化管控实战、暨剖析成本策划促进部门协同大价值提升策略》
●7月22-23日【青岛】《房地产工程成本控制、合同管理（谈判）与招标采购实务及招采管理创新 工程成本‖合同管理‖合同谈判‖招标采购‖造价预算》
●7月15-16日【青岛】《房地产企业全生命周期税务风险防控管理与税务筹划关键节点、策略及案例分析》
线上直播课程
《引爆客户流量—房产短视频实战特训营》
《跨界营销——地产营销新玩法》
营销能力提升之《蜕变–重塑销售思维》
《民用建筑防水工程全面质量管控》
《购物中心客诉处理与商户关系维护策略》
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《物业客户关系管理》
《物业早期介入与承接查验》
《基于客户思维的精装修管理 》
《玩转房产短视频 》
崔老师《地产行业抖音短视频营销与经典案例剖析》
唐老师《蜕变—新地产时代的“控客手段”》
《 房地产全成本管控体系构建及成本核心控制要点、操作实务》
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