【实务咨询】 建设单位与原物业公司签订前期物业服务合同，目前到期了。所有业主都不满意原物业公司提供的物业服务，有关建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和小区的秩序管理维护不到位。但小区还没成立业委会，现物业公司催收物业费。
问题1，前期物业合同到期了在没有新的物业公司接管前是否有效？
问题2，在没有新的物业公司接管前能否向业主催收物业费？
【肖律解答】
1.有关前期物业服务合同到期后效力问题，如果小区仍然没有成立业委会，业主在没有共同作出新聘物业公司或解聘原物业公司，根据《民法典》九百四十八条之规定原物业公司继续提供物业服务，原物业合同是继续有效的，但处于不定期状态，所有业主随时可以共同决定解除合约。
2.有关前期物业合同到期后新物业公司接管前物业费问题，根据《民法典》九百四十八条之规定有关物业费，在新的物业公司接管之前，如果原物业公司有按照到期的合同继续提供满足合约条件的物业服务，可以请求业主支付该期间的物业费。
【肖律建议】
1.前期物业合同到期，如果对原物业公司不满意，处理办理？
首先，应当及时成立业委会 。
其次，所有业主对于解约原物业公司和新聘物业公司。法定程序，需要按照《民法典》第二百七十八条之规定应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
最后，根据《民法典》第九百四十九条第一款，业主有权请求原物业公司退出物业服务区域并且移交服务用房、设施以及物业服务资料等交还给业委会。同时配合新的物业公司做好交接工作，如实告知物业使用和管理状况。
2.解除前期物业公司后，如果原物业公司不退出、不移交、不配合，如何解决？
如果原物业公司不退出区域、不移交资料、不配合新物业公司，业委会可以代表业主向法院主张强制退出物业管理区域并主张上述移交手续，即使有提供物业服务，也不得请求终止合约后的物业费，有造成业主损失的，还应当要赔偿损失。
肖跃华|副主任、律师
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