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导读：商品房认购书通常视为预约合同，特殊情况下也可视为房屋买卖合同，即“名为预约，实为本约”，关于其具体性质认定，也是司法实践中各方主体所争议的焦点所在。购房者作为相对弱势的一方主体，如何维护己方权力。上诉人(原审被告):上海市全轩房地产项目开发有限公司(以下简称“金轩公司”)2002年7月12日，原告仲某与被告金轩公司签《金轩商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，2003年6月30日取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，原告遂诉至法院。原告起诉认为：被告的行为违反双方的约定，请求法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。二审法院确认一审法院查明的事实并查明:上述意向书签订在金轩公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得预售许可证之前。案件争议焦点：商品房认购书的法律性质、效力、违反认购书的法律责任的承担以及定金的认定和处理等。1.《认购意向书》为独立、有效的预约合同。(预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案査明的事实，双方签订的《商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。在双方签订意向书之前，金轩公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证，该意向书签订的时间在金轩公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得“金轩”房产预售许可证之前。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩公司优先同仲某订立正式的商品房预售合同。综上，涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。2，金轩公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。涉案意向书是合法有效的预约合同，双方当事人均应依法履行意向书的约定。根据涉案意向书约定，金轩公司应在其开发的房地产项目对外认购时，优先通知仲某在约定的期限内前来认购。金轩公司未按约履行其通知义务，并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，甚至在争议发生时主张双方签订的意向书无效，其行为违背了民事活动中应由于合同已无法继续履行，故一审法院认为金轩公司违反预约合同的约定，应当赔偿上诉人仲某相应的损失，并无不妥，但一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定金轩公司赔偿仲某150000元。一、在商品房销售实践中，房地产开发企业往往会为里最大限度的完成销售目的，在尚未取得销售许可证的情况下与买受人签订意向书、认购书、预约书等类似协议，其在司法实践认定中存在预约和本约之争，二者的性质、效力、法律效力均有所不同。通常情况下，法院会根据协议内容是否具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容作为其是否是本约的首要条件和必要条件，故在签订该类协议之前，明确协议具体内容，咨询专业人士，保障己方利益。二、明确商品房认购协议中所付金额性质，在实践中会出现“意向金、诚意金、订金、预付金、认购金、留置金、押金、压金等等”，但就是没有出现“定金”，故无法适用《民法典》第587条关于定金罚则规定。所以律师建议购房者在签订该类购房协议时，最好将资金性质约定为“定金”，当双方因协议出现争议时，可以适用定金罚则，更好维护己方利益。《商品房销售管理办法》第16条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房 买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 《民法典》第五百八十七条规定
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 更多法律咨询，请拨打杨蓓律师电话：158 2963 4771
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