房屋租赁风险提示

一、房屋租赁合同应具备的条款

房屋租赁合同属于典型合同的租赁合同中不动产租赁合同的一种，《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。租赁合同中，交付租赁物并获取租金收入的一方被称为“出租人”，而接受租赁物并占有、使用的一方被称为“承租人”。除一些特定行业的企业外，大部分企业涉及的房屋租赁合同都是作为承租人一方。

根据《民法典》第四百七十条以及第七百零四条的规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”

房屋租赁合同一般应具备以下条款：

双方当事人的名称等基本信息；

租赁物即房屋的地址、面积、产权人等基本情况信息；

租赁期限；

房屋用途；

房屋租金、押金与支付；

房屋的交付；

关于房屋转租的约定；

房屋的修缮与使用；

添附、装修的约定；

房屋收回的验收；

租赁的终止与解除；

违约责任；

争议解决等。

二、签订房屋租赁合同时的注意事项

1、对出租人的主体进行审查

签订房屋租赁合同前，首先应审查出租人是否对房屋享有出租权。可以查验房屋的不动产权证书等有效权属证书，核查权属证书所记载的所有权人与出租人是否一致。另外，若房屋为二人及以上共有，注意确认全部共有权人是否同意。

2、对租赁物的审查内容

签订房屋租赁合同前，除首先对出租人进行审查外，其次还应对租赁物即出租房屋对以下几个方面进行审查：

第一，审查出租房屋是否为合法建筑物，避免导致房屋租赁合同无效；

根据《房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条的规定，出租房屋若为未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋、未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，房屋租赁合同无效。

第二，是否为公租房、廉租房等不允许私自出租的特殊性质房屋；

第三，出租房屋是否设立了抵押权，避免影响租赁合同的履行；

第四，出租房屋是否为存在安全隐患或者法院查封等纠纷的房屋。

3、办理合同登记备案手续

根据《城市房地产管理法》第54条的规定，我国城市房屋租赁实行登记备案制，但登记备案属于管理性规定，并非效力性强制性规定，除非当事人约定以办理登记备案为合同生效要件，否则未办理合同登记备案手续的，不影响房屋租赁合同的效力。

4、房屋用途的审查

房屋租赁合同中约定的房屋用途应与房屋权属证书上记载的用途一致。

5、法定最高租赁期限

根据《民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。

6、关于房屋添附的约定

根据《民法典》第七百一十五条的规定，出租人对房屋进行改善或者增设他物必须经过承租人的同意，未经同意私自进行的改善或者增设他物，出租人有权请求承租人恢复原状或赔偿损失。需注意的一点是，当房屋租赁合同提前解除或者期满终止时，对于经过出租人同意对房屋的改善或增设他物，出租人是否应返还费用的问题。根据《房屋租赁合同司法解释》第9条的规定，对于已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，分情形分别处理：

（1）因出租人违约导致的合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失；

（2）因双方违约导致的合同解除，根据双方的过错比例，承担剩余租赁期限内的装饰装修残值损失；

（3）因不可归责于双方的事由导致的合同终止，按照公平原则，分担剩余租赁期限内的装饰装修残值损失。

根据《房屋租赁合同司法解释》第10条的规定，租赁期限届满，除非当事人另有约定，否则出租人无权要求承租人补偿附合装饰装修费用。

因此，建议企业在房屋租赁合同中，对合同提前解除或期满终止时，出租人是否应当对附合装饰装修进行补偿进行先行约定，以免发生争议。

7、承租人的约定解除权

《民法典》第七百二十四条规定了承租人可以行使法定解除权的情形，除此之外，房屋租赁合同通常还会分别约定承租人和出租人各自可以提前终止合同的情形。关于企业作为承租人约定解除权行使的约定，建议考虑由于经营策略调整或者经营场所周围市场环境发生变化等情形，导致承租人所租房屋营业的市场、环境基础等不复存在，合同不适合继续履行时，承租人是否有权解除合同进行约定。

8、优先续租权

由于目前我国法律没有明确规定，租赁期满后，承租人具有优先承租权。而企业的租赁用途往往是长期的、持续的，一旦租赁期满后无法达成合意继续续租，难免会给企业造成一定的损失与不便。因此，建议在房屋租赁合同中，将租赁期满后，承租人的优先续租权进行详细具体约定。

除以上提示的注意事项外，关于出租人对房屋的维修义务、出租人保障房屋满足承租人正常使用的义务，“买卖不破租赁”原则，承租人的优先购买权等事项，因法律已有较为明确的规定，本文则不再进行特殊提示，注意根据相关法律规定进行约定即可。