美中房产买卖不一样系列 之六
在美国完成一套房屋的买卖交易，大约会产生总房款百分之十的各项交易费用。其中买家除了支付房价以外，过户时买家还需要承担一笔过户费用(Closing Cost)，大约占房价的2%-5%；卖家也需要承担包括经纪人费用在内的，不低于房价的7%的费用。整个交易过程中产生了不少于房价的10%的费用，支付给房产经纪、律师、保险、银行、公证、政府、检测等行业，可见房屋交易对社会经济发展的作用是显而易见、至关重要的。
美国的税收制度非常复杂，各州都会有所不同，其中纽约的高税率名列前茅，统计近20多年来，纽约的州税和地方税都在全美第一。当然在纽约买卖房产，在房屋过户（转让）时也需要缴纳名目繁多且高昂的过户费用（closing fee）。
美国纽约房屋过户流程
在纽约房屋买卖过程中，一般情况下双方的律师会在合同中共同约定一个房屋的交割日期（Closing Date），这就是房屋过户日。在房屋过户之前，房屋的买家必须支付所有应付的款项，可以用电汇或是支票的方式；房屋买卖双方签署产权过户（转让）书等各类过户所需的法律文件，如果买家或卖家不能到场，可以委托自己的律师签字；签字完毕后，卖方就可以把房屋钥匙交给买家，这时买家一般会请在场的人一起合影；由产权公司或者律师、公证人员去当地的县（郡）政府办公地进行房屋的登记注册、变更产权信息；很快房屋的卖家便可以收到房款，已经扣除了过户费用后剩余的款项；登记完毕后，房屋的买家可以拿到一个登记单号（recording number），一般要等2-4个月后便可以从政府公共记录上查到所购房屋变更产权的信息。
共同分担过户中产生的费用
在纽约，一般买卖双方共同分担房屋交易完过程产生的房屋过户费。卖家通常支付所有权成交费以及转让税。买家要支付的房屋过户费有三方面： 1）买方贷款银行要收取的费用，包括银行的估价费、申请费、律师费，贷款的审批费、贷款保险点数费用等； 2）买家的律师费、房屋产权的调查费和房屋保险、房屋检验费，还有政府的登记费等； 3）政府要收取的贷款税（在纽约，五十万以下的房贷款税是贷款总额的1.8%，五十万以上的贷房就会收取贷款总额的1.925%），当然如果买家是全现金购房，可以节省银行的贷款费用和政府收取的贷款税。综合估算，买家要支付的房屋过户费一般在房价的 1.5% 到 5% 之间。
购买新房的一些特别费用
在纽约购买新房还存在一些额外的费用，当买家向开发商购买第一手的新房，比市场上的“二手房”交易多出一些特别费用由买家来承担，如下所述：
第一项就是卖家的律师费。这会让很多第一次在纽约买房的买家非常吃惊，卖方的律师费怎么会由买家来出呢？但在纽约购买新房约定俗成就是这样的，一般开发商的律师费会在3000到5000美元不等。
第二项就是房产的交易税（transfer tax）。纽约市的房产交易税，如果房价五十万以下是收1%，五十万以上是收1.425%；纽约州的房产交易税房价如果是在三百万以内，一律是0.4%，三百万以上的房产是收0.65%。
在纽约购买新的公寓（condo）还有一些特殊的费用，也是由买家来支付的，具体如下：
一、房屋管理基金贡献费。这笔钱将作为公寓管理的启动基金，基本上是两到三个月的物业管理费；
二、管理员入住单元的购买费，这个是按照你购买单元的比例来分摊的；
三、若大楼有减税的政策，买家还需要缴纳减税的申请费。
如果是贷款来购买纽约的新楼盘，房屋过户的费用是比较高的，差不多是房价的5%到6%左右。不过上面的这些特殊的费用，买家很多时候可以通过房产经纪人和开发商谈判进行部分的减免或者共同来分担。
购买豪宅承担不一样的税费
纽约豪宅税（Mansion Tax）是一种房地产转让税，专门针对价格超过某一特定金额的房产进行征收，税额在房价的1%到3.9%之间。房价在一百万到两百万美元之间的房产，豪宅税是房价的百分之一，对大多数购房者来说，纽约豪宅税是一项比较大的交易成本。
卖家需要承担的费用
在纽约出售房屋时，需要支付房屋最终售价的 1.1% 左右作为房屋过户费，包括消费税、房产税、过户公证费等，对于 380,000美元的房屋（纽约的房屋价值中值）你需要支付大约 4,294 美元；另外就是房产经纪人的费用，通常为房屋成交价格的6%（包括买卖双方经纪人的佣金）。
纽约房屋过户签署文件要注意纽约房屋过户的各种文件非常复杂，有的甚至有几十、上百页。但是在签署文件时有两点要特别注意，第一必须在合同上要确认好这个房屋的地址，其次就是确认房屋的成交价格。
本文照片作者拍于纽约
